Tvetydige salgskontrakter og juridiske smutthull setter boligkjøpere i fare i eierskapstvister med investorer i leilighetsbygg.
Bilder av beboere som holder bannere og protesterer mot investorer har dukket opp i mange leilighetsbygg i Hanoi og noen provinser. De mest intense konfliktene gjelder områder, fellesarealer og privateide fasiliteter som kjellere og parkeringsplasser, fellesrom, treningssentre , forretnings- og utleieområder... Eksperter og advokater peker på mange årsaker som fører til denne situasjonen.
Tvetydig salgskontrakt er til fordel for investoren
Herr Tran Khanh, styreleder i Hanoi Building Management Club, analyserte at dekret 71/2010 tidligere fastsatte at privat og felles eierskap må fremgå tydelig av kjøpskontrakten for leiligheten. Dekret 99/2015, som veileder implementeringen av gjeldende boliglov, har imidlertid ikke denne bestemmelsen. Hvert leilighetsprosjekt har en separat kjøpskontrakt, hvis innhold kan tolkes på mange måter, noe som kan føre til tvister. Mange kjøpskontrakter utarbeidet av investorer er ikke detaljerte, og utelater til og med felles eierskap på en måte som er gunstig for investoren.
Ifølge Khanh legger de fleste kjøpere kun vekt på prisen og kvaliteten på leiligheten, og legger lite vekt på vilkårene for felles- og separat eierskap i kontrakten. Etter at leiligheten er overlevert, har ikke styret som representerer beboerne grunnlag for å dele felles- og separate eiendommer med investoren. Herfra fortsetter det å oppstå tvister angående investorens og beboernes bidrag til leilighetsvedlikeholdsfondet (2 % av leilighetsverdien eller eierarealet).
Nguyen Manh Ha, visepresident i Vietnams eiendomsmeglerforening, kommenterte også at mange kjøps- og salgskontrakter for leiligheter ikke er i samsvar med regelverket, til og med ulovlige, noe som fører til tvister. Når kundene signerer en kjøps- og salgskontrakt, studerer de ofte ikke vilkårene nøye. Samtidig ønsker mange investorer å selge produktene sine, så de «annonserer annerledes enn virkeligheten, og kutter deretter ned på strøm og vann i beboernes fellesarealer for å tjene seg selv».
Beboere og kontoransatte i Bonanza-bygningen (23 Duy Tan, Hanoi) holdt bannere som krevde at investoren skulle gå i dialog og avklare omstridte saker 23. april. Foto: Levert av beboere.
Loven har ennå ikke spesifikt definert parkeringsplasser for leilighetsbygg.
Den nylige tvisten om felleseie og privat eierskap i leilighetsbygg gjelder arealet for parkering av motorsykler, sykler og biler i kjelleren. Gjeldende boliglov bestemmer at parkeringsplasser for sykler og motorsykler er under felleseie. For parkeringsplasser må imidlertid leilighetskjøpere leie eller kjøpe. Dersom de ikke kjøper eller leier, forvaltes parkeringsplassen av investoren, og investeringskostnaden for å bygge denne parkeringsplassen er ikke inkludert i salgsprisen for leiligheten.
Advokat Truong Anh Tu, direktør i Truong Anh Tu Law Firm, analyserte leilighetens parkeringsplass som tilhørende felleseiendommen og inkludert i salgsprisen. Investoren vil si opp eierskapet fra overleveringstidspunktet. Salgsprisen for leiligheten er ikke fast, men øker og synker avhengig av tidspunktet, så det er vanskelig å bevise at investoren ikke inkluderer kostnadene for å bygge en parkeringsplass i salgsprisen for huset.
Videre er parkeringsplassen tilknyttet gulvarealet i leilighetsbygget, og er også en uunnværlig del av prosjektet. «Derfor er det vanskelig å skille kostnadene ved å bygge en parkeringsplass fra salgsprisen på leiligheten», sa Tu.
Selv om det er mange tvister knyttet til parkeringsplasser i leilighetsbygg, har den nåværende boligloven og utkastet til revidert boliglov som behandles av nasjonalforsamlingen på sin 5. sesjon ikke gjort noen justeringer for å spesifikt definere dem. «Mangelen på klarhet i definisjonen av felleseie og privat eierskap er årsaken til tvister mellom investorer og beboere, der beboerne er de som lider mest», sa Tu.
Beboerne i Kosmo Tay Ho-prosjektet krevde at investoren skulle betale vedlikeholdsavgifter i mars. Foto: Levert av beboerne
Ingen offentlige bygningsregistre
Herr Tran Khanh, styreleder i Hanoi Building Management Club, påpekte manglene ved gjeldende boliglov og underlovdokumenter som ikke krever at investorer offentliggjør bygningens juridiske dokumenter. som for eksempel bruksrettsbevis for areal for privat eierskap, godkjent design, prosjektoppgjør (revidert). Hvis investoren ikke publiserer transparente dokumenter, har ikke beboerne nok informasjon til å avgjøre felles og privat eierskap.
Faktisk er investoren pålagt å overlevere dokumenter som ferdigstillelsestegninger og plantegning av parkeringsområdet når byggedokumentene overleveres til styret. Khanh sa imidlertid at fordi dokumentene ikke trenger å være sertifiserte eller notariserte, kan investoren overlevere tegninger av parkeringsområdet som ikke er i samsvar med de originale dokumentene, og det er heller ikke mulig å avgjøre om byggekostnadene for parkeringsplassen er inkludert i salgsprisen for leiligheten eller ikke.
Dagens forvaltning og drift av leilighetsbygg involverer fem enheter, inkludert statlige forvaltningsorganer, investorer, administrasjonsstyrer, forvaltnings- og driftsenheter og leilighetseiere. Når det er en tvist mellom beboere og investorer, er det nødvendig med inngripen fra statlige forvaltningsorganer. «Men med dagens lovbestemmelser ser det ut til at statlige organer står til side og lar investorene bestemme selv», sa Khanh, og viste til at når det oppstår tvister, kan ikke folk be Byggedepartementet eller Miljø- og naturressursdepartementet om å utlevere bygningsdokumenter.
«Flaskehalsen i leilighetstvister er at statlige etater ikke utsteder offentlige byggedokumenter til folket. Først når folk har juridiske dokumenter, kan de avklare hvilke områder som eies i fellesskap og hvilke som er privateid, og tvister kan løses raskt», sa Khanh.
I tillegg til de ovennevnte årsakene sa Nguyen Ngoc Tuan, sjefinspektør i Byggedepartementet, at tvister om felleseie og privat eierskap i leilighetsbygg også skyldes manglende juridisk bevissthet, manglende samarbeid mellom investorer og styret som representerer beboerne; investorer endrer vilkårlig funksjoner, griper inn i og bruker felleseie, overleverer ikke, eller overleverer ikke fullstendige leilighetsdokumenter til styret.
Doan-lån
[annonse_2]
Kildekobling
Kommentar (0)