Rynek nieruchomości osiągnął najniższy poziom.
W imieniu podmiotów działających na rynku nieruchomości dziękujemy Gazecie. Pracownicy Organizacja seminarium „Usuwanie przeszkód prawnych w obrocie nieruchomościami” na tym etapie jest bardzo aktualna, ponieważ kwestie te muszą zostać radykalnie rozwiązane i uwzględnione w przygotowywanym do uchwalenia projekcie ustawy.
Wszyscy liderzy, agencje badawcze i społeczności biznesowe doskonale rozumieją, że problemy prawne są bardzo istotne na rynku nieruchomości. Zgłosiliśmy rządowi , że największym problemem są kwestie prawne, stanowiące 70% problemów w projektach.
Istnieją trzy poziomy problemów. Największym problemem jest brak spójności niektórych przepisów, ich sprzeczność i sprzeczność z prawem. Problematyczne są również niektóre regulacje zawarte w dokumentach podrzędnych dotyczących gruntów w sektorze nieruchomości. W szczególności występują problemy z egzekwowaniem prawa przez urzędników departamentów i oddziałów. Dzięki temu samemu dokumentowi niektóre miejscowości rozwiązały problem stosunkowo dobrze, podczas gdy inne nie były w stanie go rozwiązać, co powodowało utrudnienia w realizacji lokalnych projektów.
Drugim największym problemem jest dostęp do kapitału. Oprócz kapitału własnego, przedsiębiorstwa z branży nieruchomości korzystały ostatnio z czterech innych źródeł kapitału. Pierwszym z nich jest kapitał z rynku akcji. Obecnie notowanych jest ponad 1600 przedsiębiorstw, z czego tylko ponad 169 to przedsiębiorstwa związane z nieruchomościami. Ta liczba jest bardzo mała i niewystarczająca, aby wykorzystać kapitał giełdowy.
Drugim jest kapitał z obligacji, ale od trzeciego kwartału 2022 roku jest on blokowany. Do tej pory rynek obligacji jest w impasie, pomimo Rezolucji 08 o dostosowaniu.
Trzecim poważnym problemem są kredyty z banków komercyjnych. Są one źródłem kapitału zalążkowego, pełniącym rolę „akuszerki”, stanowiącym duże wsparcie dla przedsiębiorstw, ale dotychczas niewykorzystanym.
Reszta to kapitał od klientów i partnerów, ale gdy początkowe problemy nie zostaną rozwiązane, te problemy również zostają zablokowane. Zwłaszcza kapitał od partnerów i kapitał zagraniczny (BIZ) zmusza krajowe przedsiębiorstwa do „sprzedawania” projektów po niskiej cenie lub udzielania wysokich rabatów inwestycyjnych. Mówiąc wprost, są one jak „uciążliwe” czekanie na „polowanie” na „martwe” projekty. To ogromna przeszkoda dla krajowych przedsiębiorstw.
Obecnie najkorzystniejszym segmentem są prawdopodobnie nieruchomości przemysłowe. Trzyletnia pandemia nie wpłynęła znacząco na ten sektor, co stwarza również warunki do rozwoju innych branż.
Jeśli chodzi o rynek, myślę, że powinniśmy teraz używać terminu „strefa dna”. Wiele osób uważa, że dno rynku przypada na kwiecień lub maj tego roku. Jednak na podstawie danych Departamentu Budownictwa miasta Ho Chi Minh, uważam, że strefa dna przypada na pierwszy kwartał 2023 roku, kiedy to wzrost w sektorze nieruchomości wynosi minus 16,1%, ale od tego czasu stopniowo się poprawia.
Pod koniec drugiego kwartału 2023 roku wzrost był nadal ujemny i wyniósł ponad 11%. Jednak od trzeciego kwartału był już ujemny i wyniósł ponad 8%.
Jeśli chodzi o problemy prawne, obecnie występują trzy kwestie: przepisy prawne; przepisy podrzędne, takie jak dekrety i okólniki; oraz decyzje wojewódzkie. Problemy te utrudniają urzędnikom i pracownikom służby cywilnej obsługę dokumentów związanych z sektorem nieruchomości, takie jak strach przed odpowiedzialnością, unikanie odpowiedzialności i niechęć do zgłaszania sugestii.
Wprowadzenie przez Rząd Centralny przepisów chroniących prawa urzędników, którzy odważą się myśleć i działać, przyczyni się do odrodzenia ducha urzędników państwowych. Jednocześnie, Rezolucja 18 XIII Komitetu Centralnego Partii w sprawie „Dalszego wprowadzania innowacji i doskonalenia instytucji i polityk, poprawy efektywności i wydajności zarządzania gruntami i ich użytkowania, nadania impetu przekształceniu naszego kraju w kraj rozwinięty o wysokich dochodach” podkreśliła potrzebę nowelizacji Ustawy o ziemi z 2013 roku i powiązanych z nią przepisów w celu zapewnienia spójności i jednolitości.
Moim zdaniem ustawa o gruntach (znowelizowana), która jest obecnie rozpatrywana i przygotowywana do zatwierdzenia przez Zgromadzenie Narodowe, licząca ponad 200 stron, to ogromna praca, ale po lekturze najnowszego projektu nadal pojawiają się pewne problemy, w tym kwestia dostępu przedsiębiorstw do gruntów, o której mowa w artykule 128.
W związku z tym projekt przewiduje dwie opcje: przedsiębiorstwa akceptują wyłącznie przeniesienie gruntów mieszkalnych lub połączenie gruntów mieszkalnych z innymi gruntami, na których mogą być realizowane komercyjne projekty mieszkaniowe. Skąd zatem może pochodzić grunt pod duże komercyjne projekty mieszkaniowe, rozległe obszary miejskie? W centrum Ho Chi Minh, jeśli chodzi o grunty mieszkalne, największy ma zaledwie kilka tysięcy metrów kwadratowych.
W przypadku zakupu 10 hektarów ziemi rolnej lub 2 hektarów ziemi przemysłowej, realizacja projektu nadal jest niemożliwa, ponieważ nie ma tam terenów pod zabudowę. Moim zdaniem jest to nieracjonalne i wymaga odpowiedniego dostosowania, aby ułatwić rozwój projektów komercyjnych.
Ponadto mam nadzieję, że powstaną odpowiednie regulacje, które ułatwią rozwój budownictwa socjalnego, mieszkań pracowniczych oraz renowację i odbudowę starych budynków mieszkalnych. Mam nadzieję, że nowelizacja ustawy o gruntach zostanie rozpatrzona i uchwalona w odpowiednim czasie.
Ponadto bardzo ważne jest nowelizacja powiązanych ustaw, takich jak Prawo mieszkaniowe (zmienione), Prawo obrotu nieruchomościami (zmienione), aby zapewnić spójność z Prawem gruntowym, a także z Ustawą o instytucjach kredytowych i Ustawą o licytacji nieruchomości.
Source: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm
Komentarz (0)