10 rozwiązań pozwalających usunąć przeszkody i przyspieszyć odzyskiwanie nieruchomości.

Rynek nieruchomości osiągnął już najniższy poziom.

W imieniu podmiotów działających na rynku nieruchomości chcielibyśmy podziękować gazecie.   Pracownicy   Organizacja seminarium „Usuwanie przeszkód prawnych w obrocie nieruchomościami” jest w tym momencie bardzo aktualna, ponieważ przygotowuje się do zatwierdzenia zagadnienia wymagające zdecydowanych działań i uwzględnienia w prawie.

Wszyscy liderzy, instytucje badawcze i środowisko biznesowe doskonale zdają sobie sprawę ze znacznych przeszkód prawnych na rynku nieruchomości. Zgłosiliśmy rządowi , że największe trudności mają charakter prawny i stanowią aż 70% przeszkód napotykanych przez projekty.

Istnieją trzy poziomy przeszkód. Największą przeszkodą jest brak spójności, sprzeczności i konflikty w niektórych przepisach. Niektóre przepisy zawarte w dokumentach podprawnych dotyczących gruntów i nieruchomości również stwarzają problemy. W szczególności występują trudności w egzekwowaniu prawa przez urzędników i pracowników służby cywilnej w różnych departamentach i agencjach. Ten sam dokument można rozwiązać stosunkowo dobrze w niektórych miejscowościach, podczas gdy w innych nie, co powoduje utrudnienia w realizacji lokalnych projektów.

Drugą poważną przeszkodą jest dostęp do kapitału. Oprócz kapitału własnego, firmy z branży nieruchomości korzystały ostatnio z czterech innych źródeł finansowania. Po pierwsze, z kapitału giełdowego; obecnie na giełdzie notowanych jest ponad 1600 spółek, z czego tylko ponad 169 jest związanych z nieruchomościami. Ta liczba jest bardzo mała i niewystarczająca, aby w pełni wykorzystać kapitał giełdowy.

Po drugie, chociaż kapitał z obligacji pozostaje w stagnacji od trzeciego kwartału 2022 r., rynek obligacji nadal jest problematyczny, pomimo Rezolucji 08 mającej na celu regulację.

Trzecią, równie istotną przeszkodą jest dostęp do kredytów z banków komercyjnych. Jest to kapitał zalążkowy, działający jak „akuszerka” i zapewniający znaczące wsparcie dla przedsiębiorstw, który jednak nie został jeszcze w pełni wykorzystany.

Pozostały kapitał pochodzi od klientów i partnerów, ale jeśli początkowe przeszkody nie zostaną usunięte, również te stają się nie do pokonania. W szczególności kapitał pochodzący od partnerów i bezpośrednie inwestycje zagraniczne (BIZ) wywierają presję na krajowe firmy, aby „sprzedawały” projekty po niskiej cenie lub żądały wysokich rabatów, zanim zgodzą się na inwestycję. Mówiąc wprost, zachowują się jak sępy, które tylko czekają, by „polować” na nieudane projekty. To poważna przeszkoda dla krajowych firm.

Obecnie najkorzystniejszym segmentem są prawdopodobnie nieruchomości przemysłowe. Trzy lata pandemii nie wpłynęły znacząco na ten sektor, co stworzyło również korzystne warunki do rozwoju innych branż.

Jeśli chodzi o rynek, uważam, że powinniśmy teraz używać terminu „dołek”. Wiele osób uważa, że ​​rynek osiągnął dno w kwietniu lub maju tego roku. Jednak, opierając się na danych Departamentu Budownictwa miasta Ho Chi Minh, uważam, że dołek nastąpił w pierwszym kwartale 2023 roku, kiedy sektor nieruchomości odnotował ujemny wzrost na poziomie 16,1%, ale od tego czasu sytuacja stopniowo się poprawia.

Pod koniec drugiego kwartału 2023 roku wzrost był nadal ujemny i wyniósł ponad 11%. Jednak od trzeciego kwartału spadł do nieco ponad 8%.

Jeśli chodzi o przeszkody prawne, obecnie istnieją trzy główne problemy: regulacje prawne; regulacje niższego rzędu, takie jak dekrety i okólniki; oraz decyzje na szczeblu wojewódzkim. Przeszkody te utrudniają urzędnikom i pracownikom służby cywilnej obsługę dokumentacji związanej z nieruchomościami, prowadząc do strachu przed odpowiedzialnością, przerzucania odpowiedzialności na innych i niechęci do składania wniosków.

Wydanie przez Komitet Centralny przepisów chroniących prawa urzędników, którzy odważą się myśleć i działać, przyczyni się do ożywienia ducha urzędników państwowych. Jednocześnie, Rezolucja 18 XIII Komitetu Centralnego Komunistycznej Partii Wietnamu w sprawie „Dalszego wprowadzania innowacji i doskonalenia instytucji i polityk, zwiększania efektywności i wydajności zarządzania gruntami oraz ich użytkowania oraz nadawania impetu przekształceniu naszego kraju w kraj rozwinięty o wysokich dochodach” podkreśliła potrzebę nowelizacji ustawy o ziemi z 2013 roku i powiązanych z nią przepisów w celu zapewnienia spójności i jednolitości.

Moim zdaniem obecna ustawa o gruntach (znowelizowana), którą Zgromadzenie Narodowe rozważa i przygotowuje do uchwalenia, to ogromne przedsięwzięcie liczące ponad 200 stron. Jednak czytając najnowszy projekt, wciąż znajduję pewne problematyczne kwestie, w tym kwestię dostępu przedsiębiorstw do gruntów, zgodnie z artykułem 128.

W związku z tym projekt przepisów proponuje dwie opcje: przedsiębiorstwa mogą realizować komercyjne projekty mieszkaniowe tylko wtedy, gdy nabędą grunty mieszkaniowe w drodze przeniesienia własności, lub jeśli nabędą zarówno grunty mieszkaniowe, jak i inne. Jak zatem mogą istnieć grunty pod duże komercyjne projekty mieszkaniowe lub duże obszary miejskie? W sercu Ho Chi Minh nawet grunty mieszkaniowe zazwyczaj zajmują maksymalnie kilka tysięcy metrów kwadratowych.

Nawet jeśli ktoś nabędzie 10-hektarową działkę rolną lub 2-hektarową działkę przemysłową, nie może kontynuować projektu, ponieważ nie ma dostępnego terenu pod zabudowę. Moim zdaniem jest to nieracjonalne i należy to dostosować, aby ułatwić rozwój projektów komercyjnych.

Ponadto, liczę na wprowadzenie odpowiednich regulacji, które ułatwią rozwój budownictwa socjalnego, mieszkań pracowniczych oraz renowację i odbudowę starych kamienic. Oczekuję, że nowelizacja ustawy o gruntach zostanie rozpatrzona i uchwalona w odpowiednim czasie.

Ponadto kluczowe jest zapewnienie spójności i jednolitości z ustawą o nieruchomościach, a także z ustawą o instytucjach kredytowych i ustawą o licytacji aktywów w odpowiednich ustawach, takich jak ustawa Prawo mieszkaniowe (zmieniona) i ustawa Prawo o obrocie nieruchomościami (zmieniona).

Source: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm