 |
9 nowych punktów ustawy o gruntach z 2024 r.
Ustawa o gruntach z 2024 r. wprowadza następujące 9 nowych, nierozstrzygniętych punktów:
1. Rozszerzenie limitu otrzymywania transferów praw do użytkowania gruntów rolnych przez osoby fizyczne
Ustawa o gruntach z 2024 r. zezwala na rozszerzenie „limitu otrzymywania przeniesienia praw do użytkowania gruntów rolnych przez osoby fizyczne do kwoty nieprzekraczającej 15-krotności limitu przydziału gruntów rolnych osobom fizycznym dla każdego rodzaju gruntu” w artykule 177 ust. 1.
W szczególności zgodnie z art. 177 ust. 1 projektu ustawy z 2024 r. o gruntach limit otrzymania przeniesienia prawa użytkowania gruntów rolnych osób fizycznych nie może przekraczać 15-krotności limitu przydziału gruntów rolnych osób fizycznych dla każdego rodzaju gruntów określonego w art. 176 ust. 1, 2 i 3 tej ustawy.
| Obecnie zgodnie z art. 130 ustawy z 2013 r. o gruntach limit otrzymania przeniesienia prawa użytkowania gruntów rolnych przez gospodarstwa domowe i osoby fizyczne nie może przekraczać dziesięciokrotności limitu przydziału gruntów rolnych przez gospodarstwa domowe i osoby fizyczne dla każdego rodzaju gruntu określonego w ust. 1, 2 i 3 art. 129 ustawy z 2013 r. o gruntach. |
2. Przepisy dotyczące 32 przypadków, w których państwo „odzyskuje grunty pod rozwój społeczno -gospodarczy w interesie narodowym i publicznym”
Artykuł 79 ustawy o gruntach z 2024 r. szczegółowo określa 32 przypadki, w których państwo odzyskuje grunty na cele rozwoju społeczno-gospodarczego w interesie narodowym i publicznym, w następujący sposób:
Państwo dokonuje rekultywacji gruntów w przypadkach rzeczywistej konieczności realizacji projektów rozwoju społeczno-gospodarczego w interesie narodowym i publicznym w celu zwiększenia zasobów gruntowych, poprawy efektywności użytkowania gruntów, rozwoju nowoczesnej infrastruktury społeczno-gospodarczej, wdrożenia polityki zabezpieczenia społecznego, ochrony środowiska i zachowania dziedzictwa kulturowego w następujących przypadkach:
1. Budowa obiektów ruchu drogowego, w tym: dróg ekspresowych, autostrad, dróg miejskich, dróg wiejskich, w tym obwodnic, dróg awaryjnych i dróg na polach ryżowych służących ogólnym potrzebom podróżowania ludzi, przystanków autobusowych, punktów odbioru i wysadzania pasażerów, punktów poboru opłat drogowych, magazynów, parkingów; terminali promowych, dworców autobusowych, miejsc odpoczynku; wszystkich rodzajów kolei; stacji kolejowych; wszystkich rodzajów mostów i tuneli służących ruchowi; robót związanych z żeglugą śródlądową, robót związanych z morzem; robót lotniczych; linii kolejek linowych i stacji kolejek linowych; portów rybackich, portów suchych; siedzib, budynków biurowych, zakładów biznesowych i usługowych na dworcach, w portach, na dworcach autobusowych; korytarzy bezpieczeństwa dla robót drogowych wymagających odzyskania terenu pod przestrzeń powietrzną; innych konstrukcji służących ruchowi;
2. Budowa obiektów nawadniających, w tym: wałów, nasypów, przepustów, tam, przelewów, zbiorników, tuneli hydraulicznych, systemów zaopatrzenia w wodę, drenażu, nawadniania i odwadniania, w tym korytarzy ochronnych dla obiektów nawadniających wymagających użytkowania gruntów; kluczowe obiekty nawadniające, w tym biura, magazyny, obiekty produkcyjne, naprawa i konserwacja obiektów nawadniających w zakresie obiektów nawadniających;
3. Budowa obiektów zaopatrzenia w wodę i drenażu, w tym: zakładów wodnych; stacji pomp wodnych; zbiorników i wież wodnych; rurociągów wodociągowych i drenażowych; regulacji jezior; obiektów uzdatniania wody, osadów i oczyszczania osadów, w tym biur, magazynów, zakładów produkcyjnych; naprawa i konserwacja obiektów zaopatrzenia w wodę i drenażu;
4. Budowa obiektów przetwarzania odpadów, w tym: stacji przeładunkowych, składowisk odpadów, kompleksów przetwarzania, obszarów przetwarzania, obiektów przetwarzania odpadów i odpadów niebezpiecznych, w tym biur, magazynów, zakładów produkcyjnych, naprawa i konserwacja obiektów przetwarzania odpadów;
5. Budowa obiektów energetycznych i oświetlenia publicznego, w tym: elektrowni i obiektów pomocniczych elektrowni; zapór, nasypów, zbiorników i wodociągów obsługujących elektrownie wodne; linii przesyłowych i stacji transformatorowych; prac serwisowych, naprawczych i konserwacyjnych w zakresie elektrowni; systemów oświetlenia publicznego;
6. Budowa obiektów naftowych i gazowych, w tym: platform eksploatacyjnych, obiektów służących do eksploatacji i przetwórstwa ropy naftowej i gazu ziemnego, rafinerii petrochemicznych, zakładów przeróbki gazu, zakładów produkcji biopaliw; magazynów ropy naftowej, stacji magazynowania, stacji pomp benzynowych, ropy naftowej i gazu ziemnego, systemów rurociągów, korytarzy bezpieczeństwa obiektów dla zapewnienia bezpieczeństwa technicznego; działalności usługowej, remontowo-konserwacyjnej w zakresie obiektów służących do eksploatacji i przetwórstwa ropy naftowej i gazu ziemnego, rafinerii petrochemicznych, zakładów przeróbki gazu, zakładów produkcji biopaliw;
7. Budowa obiektów infrastruktury pocztowej, telekomunikacyjnej i informatycznej, w tym: domów, stacji, masztów antenowych, słupów kablowych, kanałów ściekowych, zbiorników, rur kablowych, wykopów, tuneli technicznych i innych obiektów infrastruktury technicznej w celu zainstalowania urządzeń telekomunikacyjnych oraz urządzeń w nich zainstalowanych służących telekomunikacji; centrów przetwarzania danych; w tym korytarzy bezpieczeństwa robót zapewniających bezpieczeństwo techniczne, których nie można wykorzystać do innych celów; obiektów eksploatacji pocztowej i punktów obsługi pocztowej; punktów pocztowo-kulturalnych gmin; usługowa działalność gospodarcza, remontowo-konserwacyjna w zakresie obiektów pocztowych, telekomunikacyjnych i informatycznych;
8. Budowa rynków tradycyjnych i rynków hurtowych;
9. Budowa obiektów sakralnych, w tym: domów wspólnotowych, świątyń, kaplic, sanktuariów i innych legalnych obiektów sakralnych;
10. Budowa obiektów sakralnych, w tym: siedzib organizacji religijnych, stowarzyszonych organizacji religijnych; pagód, kościołów, kaplic, katedr, miejsc świętych; szkół kształcących osoby specjalizujące się w działalności religijnej; pomników, stel, wież i innych legalnych obiektów sakralnych;
11. Budowa publicznych terenów rekreacyjnych i rozrywkowych, miejsc przeznaczonych do działalności społecznej, w tym: parków, ogrodów kwiatowych, plaż i innych publicznych terenów rekreacyjnych; obiektów konferencyjnych i innych miejsc działalności zgodnie ze zwyczajami i praktykami lokalnej społeczności;
12. Budowa siedzib agencji Komunistycznej Partii Wietnamu, agencji państwowych, Frontu Ojczyzny Wietnamu, organizacji społeczno-politycznych, organizacji społeczno-polityczno-zawodowych, organizacji społeczno-zawodowych, organizacji socjalnych i innych organizacji utworzonych zgodnie z przepisami prawa, którym państwo zleciło zadania i pokrywało regularne koszty operacyjne;
13. Budowa siedzib lub biur przedstawicielskich jednostek służby publicznej podlegających agencjom Komunistycznej Partii Wietnamu, agencjom państwowym i organizacjom społeczno-politycznym;
14. Budowa obiektów kulturalnych, zabytków historyczno-kulturalnych, miejsc widokowych, w tym: centrów konferencyjnych, teatrów, domów kultury, ośrodków kultury, pałaców kultury, klubów, kin, cyrków; dzieł zabytkowych; dzieł symbolicznych i artystycznych, pałaców dziecięcych, domów dziecka, ośrodków aktywności młodzieżowej, muzeów, domów wystawowych, bibliotek, placówek twórczości literackiej, placówek twórczości artystycznej, domów wystawowych, siedzib zespołów artystycznych; prace mające na celu rozszerzenie, renowację, restaurację i promocję wartości zabytków historyczno-kulturalnych i miejsc widokowych, które zostały sklasyfikowane lub włączone do spisu zabytków sporządzonego przez Prowincjonalny Komitet Ludowy zgodnie z przepisami ustawy o dziedzictwie kulturowym; innych obiektów kulturalnych utworzonych lub upoważnionych do działania przez państwo;
15. Budowa placówek medycznych i placówek pomocy społecznej utworzonych lub posiadających zezwolenie na działalność wydane przez państwo, w tym: placówki medyczne (zakłady badań i leczenia, zakłady rehabilitacyjne, zakłady medycyny zapobiegawczej, zakłady populacyjne, zakłady testowe, zakłady kalibracji i kontroli, zakłady badań medycznych, zakłady badań kryminalistycznych, zakłady produkcji narkotyków, zakłady produkcji sprzętu medycznego); ośrodki pomocy społecznej, zakłady ochrony socjalnej; ośrodki leczenia, edukacji i pracy socjalnej; ośrodki pielęgniarskie dla osób zasłużonych; zakłady alimentacyjne; placówki konsultacyjne i opiekuńcze dla osób starszych, osób niepełnosprawnych, dzieci w szczególnych okolicznościach, osób zakażonych HIV/AIDS, osób chorych psychicznie; zakłady leczenia uzależnień; placówki opiekuńcze dla osób starszych i dzieci w szczególnych okolicznościach;
16. Budowa obiektów edukacyjnych i szkoleniowych utworzonych lub posiadających zezwolenie na prowadzenie działalności wydane przez Państwo, w tym: żłobków, przedszkoli, szkół podstawowych, placówek kształcenia ogólnego, placówek kształcenia ustawicznego, szkół specjalistycznych, uniwersytetów i placówek kształcenia zawodowego;
17. Budowa obiektów wychowania fizycznego i obiektów sportowych utworzonych lub dopuszczonych do eksploatacji przez państwo, w tym: kompleksów sportowych, ośrodków treningowych dla sportowców; stadionów, obiektów sportowych i treningowych;
18. Budowa obiektów naukowo-technicznych utworzonych lub dopuszczonych do eksploatacji przez państwo, w tym: organizacji badawczo-rozwojowych i usług naukowo-technicznych; organizacji wspierających innowacyjne startupy; inkubatorów technologicznych, inkubatorów przedsiębiorczości naukowo-technicznej; parków naukowo-technologicznych; muzeów nauki; systemów norm pomiarowych;
19. Budowa placówek dyplomatycznych, w tym: siedzib ambasad, konsulatów, przedstawicielstw zagranicznych organizacji dyplomatycznych, organizacji pozarządowych o funkcjach dyplomatycznych; placówek dyplomatycznych zarządzanych przez państwo;
20. Budowa obiektów użyteczności publicznej w zakresie ochrony środowiska, ochrony różnorodności biologicznej, meteorologii, hydrologii, kontroli i kwarantanny zwierząt i roślin;
21. Realizacja projektów budownictwa socjalnego i budownictwa mieszkaniowego dla sił zbrojnych, z wyjątkiem przypadków umów o przyznanie prawa użytkowania gruntów; projektów budownictwa socjalnego; projektów inwestycyjnych w zakresie remontu i przebudowy budynków mieszkalnych, z wyjątkiem przypadków, gdy właściciele budynków mieszkalnych zgodzą się na przeniesienie prawa użytkowania gruntów na inwestorów w celu realizacji projektów inwestycyjnych w zakresie remontu i przebudowy budynków mieszkalnych zgodnie z przepisami Prawa mieszkaniowego; projektów przesiedleńczych;
22. Realizacja projektów w zakresie parków przemysłowych, klastrów przemysłowych, parków high-tech, stref rolniczych high-tech, skoncentrowanych stref technologii informatycznych, stref leśnych high-tech, stref wolnocłowych w strefach ekonomicznych;
23. Wdrażanie projektów na rzecz skoncentrowanej produkcji i przetwórstwa produktów rolnych, leśnych, wodnych i owoców morza na dużą skalę, z synchroniczną infrastrukturą od produkcji do przetwórstwa produktów rolnych, leśnych, wodnych i owoców morza, obsługującą obszary międzypowiatowe lub międzyregionalne; projekty dotyczące sadzenia i ochrony genów roślin leczniczych w celu opracowania tradycyjnych ziół leczniczych;
24. Prowadzenie działalności rekultywacyjnej;
25. Działalność związana z eksploatacją złóż mineralnych została licencjonowana przez właściwe organy państwowe, w tym elementy budowlane służące do eksploatacji i przetwarzania złóż mineralnych związanych z obszarem eksploatacji i korytarzem bezpieczeństwa eksploatacji, które wymagają odzyskania gruntów;
26. Projekty zlokalizowane w pobliżu węzłów komunikacyjnych i ciągów komunikacyjnych, które mogą być przedmiotem zabudowy;
27. Realizacja projektów inwestycyjnych w zakresie budowy obszarów miejskich o funkcjach wielofunkcyjnych, synchronizujących systemy infrastruktury technicznej, infrastruktury społecznej z mieszkalnictwem zgodnie z przepisami prawa budowlanego w celu budowy nowych lub modernizacji i upiększania obszarów miejskich; projekty zabudowy mieszkaniowej na terenach wiejskich;
28. Cmentarze, domy pogrzebowe, krematoria, obiekty do przechowywania prochów;
29. Wdrażać projekty mające na celu przydzielanie gruntów mieszkalnych i użytkowych mniejszościom etnicznym w celu wdrożenia polityki wsparcia gruntów dla mniejszości etnicznych zgodnie z postanowieniami niniejszej Ustawy;
30. Budowa obiektów naziemnych służących do eksploatacji, eksploatacji i użytkowania obiektów podziemnych;
31. Realizować projekty zatwierdzone przez Zgromadzenie Narodowe i Premiera oraz decydować o polityce inwestycyjnej zgodnie z przepisami prawa;
32. W przypadkach odzyskiwania gruntów w celu realizacji projektów i prac o charakterze ogólnokrajowym i publicznym, które nie są objęte przypadkami określonymi w ust. 1–31 niniejszego artykułu, Zgromadzenie Narodowe zmienia i uzupełnia przypadki odzyskiwania gruntów w niniejszym artykule według uproszczonej procedury.
3. Proces przesiedlenia musi zostać zakończony przed nabyciem ziemi.
Artykuł 91 ustawy o gruntach z 2024 r. określa zasady rekompensaty, wsparcia i przesiedlenia w przypadku nabycia gruntów przez państwo, w tym następujące zasady:
- Teren przesiedlenia musi spełniać warunki infrastruktury technicznej i synchronicznej infrastruktury społecznej zgodnie ze szczegółowym planowaniem zatwierdzonym przez właściwy organ; jednocześnie musi być zgodny z tradycjami kulturowymi i zwyczajami społeczności zamieszkującej, na terenie której odzyskiwany jest teren.
- Zatwierdzenie odszkodowań, wsparcia, planów przesiedleń i ustaleń dotyczących przesiedleń musi zostać dokonane przed podjęciem decyzji o odzyskaniu ziemi.
4. Znieść ramy cen gruntów
Ustawa o gruntach z 2024 r. zniosła regulacje dotyczące ram cen gruntów.
5. Cennik gruntów tworzony jest corocznie
Zgodnie z Ustawą o gruntach z 2024 r. cennik gruntów tworzony jest corocznie, a pierwszy cennik gruntów jest ogłaszany i stosowany od 1 stycznia 2026 r., a następnie aktualizowany od 1 stycznia następnego roku.
6. Przepisy dotyczące 5 metod wyceny gruntów
Artykuł 158 ust. 5 ustawy o gruntach z 2024 r. określa 5 metod wyceny gruntów, w tym:
- Metodę porównawczą realizuje się poprzez korygowanie ceny działek gruntowych o tym samym przeznaczeniu, pewnych podobieństw czynników wpływających na cenę gruntów przeniesionych na rynek, wygranie aukcji praw do użytkowania gruntów, dla których zwycięzca aukcji wypełnił zobowiązania finansowe zgodnie z decyzją o wygraniu aukcji, poprzez analizę i porównanie czynników wpływających na cenę gruntu po wyłączeniu wartości aktywów związanych z gruntem (jeśli takie istnieją) w celu ustalenia ceny wycenianej działki;
- Metodę dochodową stosuje się poprzez podzielenie średniego rocznego dochodu netto na jednostkę powierzchni przez średnią stopę procentową oszczędności na 12-miesięcznych depozytach terminowych w walucie wietnamskiej w bankach komercyjnych, w których państwo posiada ponad 50% kapitału zakładowego lub łącznej liczby akcji z prawem głosu na obszarze prowincji w ciągu 3 kolejnych lat do końca ostatniego kwartału, z danymi sprzed momentu wyceny;
- Metodę nadwyżki stosuje się poprzez pomniejszenie całkowitego szacowanego przychodu z inwestycji o całkowity szacowany koszt inwestycji danej działki lub powierzchni gruntu na podstawie najbardziej efektywnego wykorzystania gruntu (współczynnik wykorzystania gruntu, gęstość zabudowy, maksymalna liczba pięter budynku) zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego i szczegółowym planem budowy zatwierdzonym przez właściwy organ;
- Metodę współczynnika korekty ceny gruntu stosuje się poprzez pomnożenie ceny gruntu z tabeli cen gruntu przez współczynnik korekty ceny gruntu. Współczynnik korekty ceny gruntu wyznacza się poprzez porównanie ceny gruntu z tabeli cen gruntu z ceną rynkową gruntu;
- Rząd może określić inne niż cztery wyżej wymienione metody wyceny gruntów po uzyskaniu zgody Stałego Komitetu Zgromadzenia Narodowego.
Aktualnie ustawa o gruntach z 2013 r. nie reguluje metod wyceny gruntów. Metody wyceny gruntów określono w artykule 4 Dekretu 44/2014/ND-CP i obejmują one: metodę bezpośredniego porównania, metodę odliczenia, metodę dochodową, metodę nadwyżki, metodę współczynnika korekty ceny gruntu. |
7. Suplement do rozdziału VIII dotyczącego rozwoju, zarządzania i eksploatacji funduszu gruntowego
8. Szczegółowe przepisy dotyczące przydziału gruntów i dzierżawy gruntów w drodze aukcji praw do użytkowania gruntów
Aby zapewnić spójność i jednolitość z przepisami rozdziału VIII dotyczącego „rozwoju, zarządzania i użytkowania funduszy gruntowych”, rozdział IX ustawy o gruntach z 2024 r. stanowi wyraźnie:
- „przydział i dzierżawa gruntów poprzez licytację praw do użytkowania gruntów” (art. 125) w przypadku „ziemi czystej” stworzonej przez państwo; lub
- „przydział gruntów, dzierżawa gruntów w drodze przetargu w celu wyłonienia inwestorów w celu realizacji projektów inwestycyjnych z wykorzystaniem gruntów” (art. 126) dla „gruntów, które nie zostały oczyszczone”, w którym „zwycięski inwestor jest odpowiedzialny za zapewnienie kapitału na realizację rekompensat, wsparcia i przesiedleń zgodnie z wymogami właściwej agencji państwowej” oraz w ciągu 36 miesięcy od daty wydania decyzji uznającej wyniki zwycięskiego przetargu lub innego okresu zgodnie z umową zawartą z właściwą agencją państwową, Ludowy Komitet na właściwym szczeblu musi zakończyć rekompensatę, wsparcie i przesiedlenie w celu przydziału gruntów, dzierżawy gruntów zwycięskiemu inwestorowi.
9. Przepisy dotyczące prawa wyboru formy płatności czynszu dzierżawnego
- Organizacje gospodarcze, jednostki służb publicznych, osoby fizyczne, osoby pochodzenia wietnamskiego mieszkające za granicą oraz organizacje gospodarcze z zagranicznym kapitałem inwestycyjnym, które dzierżawią grunty od państwa i płacą roczny czynsz, ale w przypadku dzierżawy gruntów od państwa płacą czynsz jednorazowo za cały okres dzierżawy zgodnie z przepisami niniejszej ustawy, mogą zdecydować się na przejście na dzierżawę gruntów z jednorazową płatnością czynszu za pozostały okres dzierżawy i muszą ponownie ustalić cenę gruntu w celu obliczenia czynszu za grunt w momencie podjęcia decyzji o zezwoleniu na przejście na dzierżawę gruntów w formie jednorazowej płatności czynszu za cały okres dzierżawy zgodnie z przepisami niniejszej ustawy.
- Organizacje gospodarcze, osoby fizyczne, osoby pochodzenia wietnamskiego mieszkające za granicą oraz organizacje gospodarcze z zagranicznym kapitałem inwestycyjnym, które obecnie dzierżawią grunty od państwa i płacą jednorazowo czynsz dzierżawny za cały okres dzierżawy, mogą zdecydować się na przejście na dzierżawę gruntów i coroczne opłacanie czynszu. Płacony czynsz dzierżawny zostanie odliczony od rocznego czynszu dzierżawnego płatnego zgodnie z przepisami rządowymi.
- Jednostkom świadczącym usługi publiczne państwo przydziela ziemię bez pobierania opłat za użytkowanie gruntów; w przypadku gdy jednostka świadcząca usługi publiczne musi wykorzystać część lub całość przydzielonego obszaru do celów produkcyjnych, biznesowych lub świadczenia usług, może zdecydować się na formę dzierżawy gruntów przez państwo z rocznym pobieraniem czynszu za użytkowanie gruntów za ten obszar.
Dziewięć nowych punktów Ustawy o gruntach z 2024 r. opiera się na treści projektu Ustawy o gruntach z 2024 r. (projekt zaktualizowany 18 stycznia 2024 r.) oraz na przemówieniu przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości Ho Chi Minh City opublikowanym na elektronicznym portalu informacyjnym Zgromadzenia Narodowego.
Źródło
![[Zdjęcie] Most Binh Trieu 1 został ukończony, podniesiony o 1,1 m, a jego otwarcie dla ruchu nastąpi pod koniec listopada.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/10/2/a6549e2a3b5848a1ba76a1ded6141fae)
Komentarz (0)