Omówienie polityki dotyczącej przejmowania gruntów, odszkodowań, wsparcia i przesiedleń

Propozycja egzekwowania wywłaszczenia gruntów, jeśli ponad 70% ludzi się na to zgodzi

Według statystyk, do projektu ustawy o gruntach (zmienionej) wpłynęło ponad 12 milionów komentarzy od agencji, organizacji i osób prywatnych. Konsultacje społeczne w sprawie projektu ustawy o gruntach (zmienionej) to szeroko zakrojona działalność polityczna i społeczna, która przyciąga uwagę wielu grup społecznych, intelektualistów, Wietnamczyków mieszkających za granicą, organizacji i przedsiębiorstw działających w Wietnamie.

Jednym z zagadnień, które ostatnio wzbudziły szczególne zainteresowanie opinii publicznej, jest polityka dotycząca wykupu gruntów, odszkodowań, wsparcia i przesiedleń. W szczególności, jeśli chodzi o wykup gruntów, w rzeczywistości nie było ani jednego dużego projektu, w sprawie którego przedsiębiorstwa mogłyby negocjować z mieszkańcami. To również wpływa na efektywność użytkowania gruntów. Państwo nadal musi nabywać i przekształcać grunty na cele użytkowe, a obliczenie różnicy w czynszu dzierżawnym jest bardzo trudne.

Polityka wykupu gruntów, rekompensat, wsparcia i przesiedleń jest szczególnie interesująca dla opinii publicznej.

W rzeczywistości przedsiębiorstwa realizujące projekty rozwoju miast w porozumieniu z mieszkańcami często napotykają pewne trudności i problemy. W związku z tym, podczas warsztatów poświęconych projektowi ustawy o gruntach (zmienionej), zorganizowanych przez Wietnamską Izbę Przemysłowo-Handlową (VCCI) we współpracy z Ministerstwem Zasobów Naturalnych i Środowiska, 8 marca, pan Nguyen Quoc Hiep, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Wykonawców Budowlanych, stwierdził, że istnieją projekty przedsiębiorstw, które nie zostały zrealizowane od 8 lat z powodu problemów z odzyskiwaniem gruntów, odszkodowaniami i wsparciem upraw.

Według pana Nguyen Quoc Hiepa, odzyskane grunty mieszkaniowe i grunty pod usługi komercyjne muszą zostać odpowiednio zrekompensowane zgodnie z planem rekompensat ustalonym przez rząd, aby zapewnić, że życie ludzi nie będzie pokrzywdzone. Pan Hiep podkreślił jednak: „Jedna kwestia wymaga jednak wyjaśnienia: cena rekompensaty musi być ustalona zgodnie z zatwierdzonym planem rekompensaty, a nie w drodze samonegocjacji między każdym gospodarstwem domowym a inwestorem”.

Pani Nguyen Thi Nga, przewodnicząca BRG Group, zaproponowała: „Po osiągnięciu porozumienia z większością mieszkańców, inwestor jest zobowiązany przez agencje państwowe do odzyskania gruntów i wyegzekwowania ich, jeśli pozostałe gospodarstwa domowe nie zgodzą się na unikanie marnotrawstwa i nieefektywnego użytkowania gruntów. Jeśli tylko 1% mieszkańców się nie zgodzi, realizacja projektu będzie trudna. Prawo może zezwalać na realizację projektu w częściach, ale projekt stanowi całość”.

Wyrażając swoją opinię na ten temat, ekspert ds. ekonomii Vu Vinh Phu powiedział, że aby odzyskiwanie gruntów przebiegło pomyślnie, państwo musi mieć bardzo konkretne mechanizmy i polityki, które stworzą korytarz prawny, z którego będą mogły korzystać odpowiednie agencje, osoby i przedsiębiorstwa.

Ten ekspert ds. ekonomii popiera również pogląd, że jeśli istnieje korytarz prawny, gdy przedsiębiorstwo realizujące projekt osiągnęło porozumienie z ponad 70% ludności, wówczas agencje państwowe przeprowadzą odzyskiwanie gruntów i egzekucję, jeśli pozostałe gospodarstwa domowe odmówią przekazania terenu, aby uniknąć sytuacji, w której projekt się przedłuży, powodując szkodę dla przedsiębiorstwa, a jednocześnie nie zwiększając natychmiast efektywności gruntów.

Ekonomista Vu Vinh Phu.

Jak obliczyć czynsz różnicowy?

Można powiedzieć, że w ostatnim czasie państwo miało trudności z odzyskiwaniem gruntów i przekształcaniem ich przeznaczenia, a także z obliczaniem różnic w czynszach dzierżawnych ze względu na ustalanie cen gruntów. Wiele opinii głosi, że państwo odzyskuje ziemię od ludzi po „niskich” cenach, a następnie przekazuje ją przedsiębiorcom, aby inwestowali w sprzedaż produktów po wysokich cenach i osiągali zysk. Czy rzeczywiście tak jest?

Według przedstawiciela firmy zajmującej się nieruchomościami, odszkodowanie za wycinkę gruntów pochodzi zasadniczo od państwa, ale w rzeczywistości firma płaci z góry i potrąca je później z opłaty za użytkowanie gruntu i podatku gruntowego. Nawet jeśli grunt zostanie nabyty za 1 milion VND/m², nie da się go od razu sprzedać po cenie wielokrotnie wyższej.

Tymczasem oprócz opłat za użytkowanie gruntów i podatków gruntowych, które należy uiścić na rzecz państwa, przedsiębiorstwa muszą również ponosić dodatkowe koszty budowy infrastruktury, sprzedaży bezpośredniej, rabatów dla dealerów, płatności odsetek itp.

W rozmowie z nami prawnik Nguyen Hoai Nam, dyrektor kancelarii prawnej Bamboo Star Law Firm LLC, przeanalizował kwestię odzyskiwania przez państwo gruntów na cele rozwoju społeczno-gospodarczego, w tym budowy nowych obszarów miejskich.

Prawnik Nguyen Hoai Nam stwierdził, że nowe obszary miejskie zatwierdzone przez premiera, decyzje inwestycyjne wymagające nabycia gruntów lub nowe projekty budowlane na obszarach miejskich zatwierdzone przez prowincjonalne rady ludowe wymagające nabycia gruntów to przypadki, w których państwo nabywa grunty na potrzeby rozwoju społeczno-ekonomicznego w interesie narodowym i publicznym, zgodnie z postanowieniami artykułu 62 ustawy o ziemi z 2013 r.

„Kiedy państwo odzyskuje ziemię pod rozwój społeczno-ekonomiczny w interesie narodowym i publicznym, wystąpi różnica między kwotą odszkodowania, jaką państwo wypłaca osobie, której ziemia została odzyskana, a kwotą, jaką państwo otrzymuje w drodze przydziału ziemi przedsiębiorstwu, które jest inwestorem projektu” – podkreślił prawnik Nam.

Zdaniem prawnika Nguyen Hoai Nam, osoby, których ziemia zostanie odzyskana i spełnia warunki określone w artykule 75, otrzymają odszkodowanie za ziemię, jeśli państwo odzyska ją na cele obrony narodowej i bezpieczeństwa; na rzecz rozwoju społeczno-gospodarczego w interesie narodowym i publicznym.

Obszar miejski Nam Thang Long (obszar miejski Ciputra). Zdjęcie: internet

Powołując się na projekt obszaru miejskiego Nam Thang Long (obszar miejski Ciputra) w dzielnicy Tay Ho w Hanoi, prawnik Nguyen Hoai Nam stwierdził, że rekompensata, wsparcie i przesiedlenie w przypadku rekultywacji gruntów przez państwo są realizowane zgodnie z decyzją nr 10/2017/QD-UBND Ludowego Komitetu Hanoi. W związku z tym artykuł 5 określa zasady rekompensaty gruntów w przypadku rekultywacji gruntów przez państwo: Użytkownicy gruntów w przypadku rekultywacji gruntów przez państwo, jeśli spełniają warunki rekompensaty zgodnie z postanowieniami artykułu 75 Ustawy o ziemi, otrzymają rekompensatę pieniężną według konkretnej ceny gruntu dla rodzaju rekultywowanej ziemi ustalonej przez Miejski Ludowy Komitet. W przypadku warunków funduszu gruntowego rekompensata będzie rozpatrywana poprzez przydzielenie gruntów o tym samym przeznaczeniu co rodzaj rekultywowanej ziemi. Zgodnie z Tabelą nr 1 wydaną wraz z Decyzją nr 30/2019 Ludowego Komitetu Hanoi cena gruntów rolnych przeznaczonych pod uprawę ryżu i uprawę roczną w okręgach dystryktu Tay Ho wynosi 252 000 VND/m2.

W przypadku inwestorów, po sfinalizowaniu nabycia gruntów, uzyskaniu odszkodowania i oczyszczeniu terenu, państwo podejmuje decyzję o przydzieleniu i wydzierżawieniu gruntów inwestorowi projektu. Wówczas państwo nalicza opłaty za użytkowanie gruntów z tytułu dzierżawy i przydziału gruntów zgodnie z prawidłowym przeznaczeniem każdego nowego rodzaju gruntu w ramach polityki planowania i inwestycji zatwierdzonej zgodnie z przepisami Dekretu 45/2014/ND-CP regulującego pobieranie opłat za użytkowanie gruntów i wdrażającego wytyczne.

„Różnica pojawia się, gdy kwota rekompensaty i wsparcia, jakie państwo zapewnia osobom, których ziemia zostaje odzyskana, jest znacznie niższa niż kwota opłat za użytkowanie gruntów pobieranych przez państwo od przedsiębiorstw w drodze przydziału gruntów i dzierżawy. Jest to również oczywiste, ponieważ cele użytkowania gruntów, gdy państwo odzyskuje je od osób, i gdy państwo przydziela je inwestorom, są różne, a lokalizacja i infrastruktura opierają się na ogólnym planowaniu obszaru miejskiego” – jasno stwierdził prawnik Nguyen Hoai Nam, dodając, że różnica w obliczeniach zostanie uwzględniona w budżecie państwa.

Gia Phat

Źródło: https://www.congluan.vn/ban-ve-viec-thu-hoi-dat-chinh-sach-boi-thuong-ho-tro-va-tai-dinh-cu-post250617.html