Inwestorzy inwestujący bezpośrednio za granicą (BIZ) nie postrzegają już Wietnamu jako „taniego” celu, lecz raczej jako platformę długoterminowych inwestycji w potencjał produkcyjny i łańcuchy dostaw.
Wiele sterowników przyspieszających
Gdybyśmy mieli wybrać jeden kluczowy aspekt do analizy rynku nieruchomości przemysłowych w 2026 roku, byłaby to zmiana w zakresie „wystarczających warunków”. Wietnam nadal zachowuje swoje tradycyjne przewagi konkurencyjne, ale te przewagi ulegają zmianie. W najnowszym raporcie opublikowanym przez Savills Vietnam, John Campbell, dyrektor ds. nieruchomości przemysłowych w Savills Vietnam, wskazuje, że średni koszt pracy w przemyśle w 2025 roku wyniesie około 350 USD miesięcznie, czyli znacznie mniej niż w Chinach i Tajlandii.
Koszty energii elektrycznej w procesie produkcji wynoszą 0,076 USD/kWh, czyli mniej niż 0,112 USD/kWh w Chinach czy 0,150 USD/kWh na Filipinach. Dane te pozostają istotne, ponieważ stanowią podstawę efektywności operacyjnej i pomagają firmom w obliczaniu rentowności w globalnie konkurencyjnym otoczeniu. Jednak rok 2026 będzie czasem głębszej zmiany na rynku: inwestorzy bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ) nie będą już postrzegać Wietnamu jako „taniego” miejsca, lecz jako platformę do długoterminowych inwestycji w moce produkcyjne i łańcuchy dostaw.
Inwestorzy inwestujący bezpośrednio za granicą (BIZ) nie postrzegają już Wietnamu jako „taniego” celu, lecz raczej jako platformę długoterminowych inwestycji w potencjał produkcyjny i łańcuchy dostaw.
Prognozy rynkowe na drugą połowę 2025 roku stanowią również bezpośredni punkt wyjścia na rok 2026. W regionie południowym wskaźnik obłożenia parków przemysłowych osiągnął 90%, a średnia cena wynajmu wyniosła 191 USD/m²/cykl najmu; segment gotowych fabryk osiągnął wskaźnik obłożenia na poziomie 92%, a średnia cena wynajmu wyniosła około 4,4 USD/m²/miesiąc. Północ również utrzymała pozytywne prognozy: wskaźnik obłożenia parków przemysłowych osiągnął 86%, a średnia cena gruntu wyniosła 141 USD/m²/cykl najmu; średnia cena wynajmu gotowych fabryk wyniosła 5,1 USD/m²/miesiąc.
Wysokie wskaźniki obłożenia odzwierciedlają rzeczywistość: popyt przekroczył już normalną fazę ożywienia cyklu, przechodząc w stan „konkurencji o lokalizację”, w którym parki przemysłowe z dobrym połączeniem, wolną dostępnością gruntów, usprawnionymi procedurami i kompletnym ekosystemem usług będą miały przewagę w przyciąganiu wysokiej jakości inwestorów.
Wiele parków przemysłowych, których budowa ma się rozpocząć do końca 2025 roku, świadczy o cyklu wzrostu „wyzwalanym” przez zaufanie. Na północy, Kinh Bac Urban Development Corporation – JSC rozpoczęła budowę Parku Przemysłowego Phu Binh, obiektu o powierzchni 675 hektarów w Thai Nguyen, z łączną inwestycją w wysokości 11 492 miliardów VND, ukierunkowaną na elektronikę, technologie informatyczne, zaawansowane technologie, motoryzację i komponenty, mechanikę precyzyjną, nowe materiały, energię odnawialną i sektory pomocnicze. Na południu, VRG rozpoczęła budowę Parku Przemysłowego Hiep Thanh – Faza 1 w Tay Ninh, obejmującego ponad 495 hektarów i z łączną inwestycją w wysokości 2350 miliardów VND; W Dong Nai , KN Holdings uruchomiło dwa projekty infrastruktury parków przemysłowych: Bau Can – Tan Hiep i Xuan Que – Song Nhan, każdy o powierzchni około 1000 hektarów w fazie 1, z łączną wartością inwestycji wynoszącą odpowiednio prawie 10 500 miliardów VND i 10 000 miliardów VND. Po przygotowaniu gruntu pod serię „megaprojektów”, których realizacja rozpocznie się pod koniec 2025 roku, rok 2026 będzie rokiem, w którym rynek wejdzie w fazę „absorpcji” i „ponownej oceny” w oparciu o jakość.
Większą uwagę przywiązuje się do jakości.
Kluczowym punktem na rok 2026 jest pozornie niewielka, ale istotna zmiana: w nowym cyklu wzrostu „niska cena” nie jest już jedynym czynnikiem. Inwestorzy bezpośrednich inwestycji zagranicznych (FDI) priorytetowo traktują standardy ESG, przejrzystość prawną i zieloną infrastrukturę. To zmusza rynek nieruchomości przemysłowych do modernizacji. Przestrzeń parków przemysłowych nie jest już tylko miejscem lokalizacji fabryk; jest ogniwem w zrównoważonej strategii, zarządzaniu ryzykiem i identyfikowalności odpowiedzialności w globalnym łańcuchu dostaw. Dlatego też przewaga kosztowa Wietnamu, choć wciąż atrakcyjna, stopniowo staje się warunkiem koniecznym, a jakość infrastruktury, skala inwestycji i zdolność do spełniania nowych globalnych standardów to wystarczające warunki do przyciągnięcia dużych projektów i utrzymania producentów w perspektywie długoterminowej.
Przestrzeń parku przemysłowego nie jest już wyłącznie miejscem lokalizacji fabryk; jest ona ogniwem w strategii zrównoważonego rozwoju, zarządzaniu ryzykiem i identyfikowalności odpowiedzialności w globalnym łańcuchu dostaw.
Według pana Dinh Minh Tuana, dyrektora regionu południowego Property Guru Vietnam, nieruchomości przemysłowe przechodzą obecnie rygorystyczny proces „selekcji”. Międzynarodowi inwestorzy, zwłaszcza firmy z branży high-tech, zielonej logistyki i inteligentnej produkcji, coraz bardziej koncentrują się na rygorystycznych kryteriach dotyczących ESG, energii odnawialnej i kontroli emisji. Parki przemysłowe, które nie spełniają tych wymagań, będą stopniowo eliminowane z listy dostępnych opcji, co sprawi, że rynek stanie się bardziej konkurencyjny.
Za wzrostem eksportu kryje się potrzeba stabilnych zasobów gruntowych, standaryzowanych budynków fabrycznych, niezawodnej infrastruktury elektrycznej, wodnej i telekomunikacyjnej oraz możliwości szybkiego przetwarzania procedur w celu dotrzymania terminów rynkowych. Inwestorzy, którzy chcą inwestować długoterminowo, będą bardziej zainteresowani spójnością prawną i możliwością prowadzenia projektów zgodnie z międzynarodowymi standardami niż pytaniem „ile wynosi czynsz?”. Właśnie dlatego parki przemysłowe z przejrzystym planowaniem, dobrymi systemami oczyszczania środowiska i przejrzystymi kryteriami ekologicznymi wkroczą na nową arenę konkurencyjną w 2026 roku.
Drugim kluczowym elementem jest infrastruktura łączności. Savills prognozuje, że do 2026 roku południowa strefa ekonomiczna przejdzie znaczące zmiany wraz z otwarciem obwodnicy nr 3 i dynamicznym rozwojem drogi ekspresowej Bien Hoa – Vung Tau, co poprawi łączność między parkami przemysłowymi, portami morskimi i lotniskiem Long Thanh. Infrastruktura nie tylko skraca czas transportu, ale także zmienia mapę „wyceny” nieruchomości przemysłowych. Gdy logistyka stanie się tańsza i bardziej stabilna, parki przemysłowe przesuną się z „aktywów gruntowych” na „aktywa przepływowe”: przepływ towarów, siły roboczej, danych i kapitału. Wtedy obszary z przewagą w zakresie łączności i dobrze rozplanowanymi działkami będą generować wyższe marże wzrostu niż pozostałe.
Trzecią siłą napędową są branże nowej generacji, które napędzają popyt na wysokiej jakości nieruchomości przemysłowe. Sektor centrów danych w Wietnamie przyspiesza, a jego całkowita projektowana moc do 2025 roku wyniesie około 524,7 MW, a według obecnych planów i zapowiedzi ma ona osiągnąć 950 MW do 2030 roku. Podobnie, przewiduje się, że branża półprzewodników osiągnie wartość rynkową około 16,5 mld USD do 2030 roku, z celem przeszkolenia 50 000 inżynierów. Po wdrożeniu strategii dotyczącej półprzewodników, zapotrzebowanie na wspierające ekosystemy przemysłowe, wyspecjalizowane fabryki oraz precyzyjne łańcuchy dostaw i logistyki materiałów gwałtownie wzrośnie, co przeniesie rynek nieruchomości przemysłowych z tradycyjnego modelu leasingu na infrastrukturę wspierającą innowacje, kreatywność i długoterminowe inwestycje.
Wielu ekspertów uważa również, że w 2026 roku rynek nieruchomości przemysłowych doświadczy przełomu, jednak nie poprzez boom cenowy, a raczej poprzez wzrost jakościowy oparty na rozwoju strukturalnym. Obszary konkurujące wyłącznie ceną osiągną swoje granice. Te, które modernizują zieloną infrastrukturę, zapewniają przejrzystość prawną, przestrzegają standardów ESG i systematycznie inwestują w ekosystemy usług, wejdą w nową fazę wzrostu.
Źródło: https://vtv.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-se-but-pha-trong-nam-2026-100251230163059549.htm
Komentarz (0)