Czy zakaz podziału i sprzedaży gruntów może kontrolować rynek nieruchomości?

Eksperci twierdzą, że w krótkiej perspektywie zakaz podziału i sprzedaży gruntów doprowadzi do niedoboru podaży na rynku, lecz w dłuższej perspektywie ustabilizuje sytuację.

Zgodnie z nowym projektem ustawy uchwalonym przez Zgromadzenie Narodowe , 3 ustawy dotyczące rynku nieruchomości: Prawo gruntowe, Prawo mieszkaniowe i Prawo obrotu nieruchomościami z 2023 r. zaczną obowiązywać od 1 sierpnia 2024 r. Termin ten jest o 5 miesięcy wcześniejszy niż wcześniej ustalony termin 1 stycznia 2025 r. Oczekuje się, że stanie się to „wsparciem” dla stabilizacji i rozwoju rynku nieruchomości.

W związku z tym Ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 r. zabrania podziału i sprzedaży gruntów w okręgach, dzielnicach i miastach o szczególnym statusie, obszarach miejskich klasy I, II i III. W związku z tym nowe rozporządzenie nie będzie zezwalać na podział i sprzedaż gruntów w sumie w 105 miastach w całym kraju; liczba ta stanowi wzrost o 81 w porównaniu z obecnym rozporządzeniem. Rozporządzenie to dotyczy wyłącznie projektów nieruchomościowych, a nie gruntów indywidualnych lub należących do gospodarstw domowych, które muszą zostać podzielone na działki w celu darowizny, dziedziczenia lub przekazania innym osobom.

Ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 roku zabrania podziału i sprzedaży gruntów w okręgach, dzielnicach i miastach o szczególnym statusie, obszarach miejskich typu I, II i III. Zdjęcie: Le Toan

Aby wprowadzić w życie Ustawę o gruntach z 2024 roku, Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh wydał z dniem 31 października decyzję w sprawie podziału gruntów (Decyzja 100), zezwalającą gospodarstwom domowym i osobom fizycznym posiadającym grunty spełniające określone warunki na podział gruntów. Ponadto, w celu wdrożenia Ustawy o nieruchomościach, Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh wydał właśnie decyzję nr 83 zakazującą podziału i sprzedaży działek gruntowych w przypadku projektów nieruchomości, w których zrealizowano inwestycje infrastrukturalne.

W związku z tym Ludowy Komitet Ho Chi Minh City podjął decyzję o „zakazie podziału i sprzedaży działek gruntu na całym obszarze, w tym na 5 obszarach podmiejskich, z wyjątkiem gruntów przeznaczonych pod przesiedlenie; w przypadku projektów mieszkaniowych inwestorzy muszą zakończyć budowę, zanim będą mogli dokonać przeniesienia własności”.

W związku z tą kwestią pojawiło się wiele opinii, ponieważ uważają oni, że takie regulacje są sprzeczne z ustawą o obrocie nieruchomościami z 2023 r. i podkreślają, że przepisy zakazujące podziału i sprzedaży działek gruntu mogą przynieść długoterminowe korzyści, ale w chwili obecnej wydają się nieodpowiednie, ponieważ rynek przeszedł właśnie trudny okres, ludzie są mniej zainteresowani działkami gruntu, co doprowadziło do stagnacji.

Niektórzy eksperci zgadzają się jednak i twierdzą, że rozporządzenie Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City zakazujące podziału i sprzedaży gruntów w powyższy sposób jest właściwe i całkowicie zgodne z jego uprawnieniami zgodnie z postanowieniami Ustawy o nieruchomościach z 2023 r.

Dzieląc się swoimi poglądami na ten temat, prawnik Tran Xuan Tien, szef kancelarii Dong Doi Law Office, powiedział, że w rzeczywistości w wielu miejscach ostatnio dochodzi do powszechnego podziału gruntów, co prowadzi do inflacji cen, gromadzenia ziemi i jej porzucania. Wiele miejscowości zakazało tej działalności, gdy zauważyło nietypowe zmiany.

W związku z tym, jak stwierdził prawnik Tien, zakaz podziału i sprzedaży gruntów obowiązujący w Ho Chi Minh City może początkowo spowodować niedobór podaży gruntów, lecz w dłuższej perspektywie nowe przepisy pomogą rozwiązać wiele problemów związanych z nieuporządkowanym podziałem i oddzielaniem działek, ograniczą przypadki nielegalnego budowania, a także zmniejszą ryzyko prawne w przypadku transakcji związanych z tego typu gruntami.

W rozmowie z gazetą Cong Thuong, pan Dang Hung Vo, były wiceminister zasobów naturalnych i środowiska, stwierdził, że decyzja władz Ho Chi Minh City o zakazie podziału i sprzedaży działek gruntu w całym mieście, z wyjątkiem projektów przesiedleńczych wykorzystujących działki, jest słuszną decyzją, zgodną z poprawą jakości urbanizacji i ograniczeniem akumulacji wolnych środków przez ludzi zamieszkujących ziemie bez mieszkań.

Według ekspertów, popyt na ziemię jest zawsze bardzo wysoki, ale na rynku brakuje podaży z oficjalnych projektów. Ponadto wielu spekulantów wykorzystało tę okazję do zawyżania cen, windując ceny nieruchomości i wywołując chaos na rynku. Jednocześnie gromadzą ziemię, dzielą ją na działki, a nawet nadają jej nazwy oficjalne projekty, aby przyciągnąć kupujących i sprzedających.

„Dlatego zaostrzenie podziału i sprzedaży gruntów jest konieczne, aby ograniczyć spekulację, ponieważ grunt musi zostać zabudowany przed wystawieniem na sprzedaż, co zwiększa całkowitą wartość produktu. W dłuższej perspektywie zaostrzenie podziału i sprzedaży gruntów pomoże rynkowi rozwijać się w przejrzysty i zrównoważony sposób, zapobiegnie spekulacjom i ograniczy marnotrawstwo ziemi” – powiedział pan Vo.

Zgadzając się z powyższym punktem widzenia, pan Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, powiedział, że nowe przepisy pomogą wyeliminować inwestorów, którzy proszą jedynie o ziemię pod projekty, a następnie dzielą ziemię na działki na sprzedaż, co nie przynosi korzyści ekonomicznych dla kraju.

„Nowe prawo ściśle reguluje podział i sprzedaż działek gruntowych dla inwestorów, ale działania związane z podziałem działek w celu zawyżania cen w oparciu o infrastrukturę nadal wymagają surowszych przepisów. W związku z tym wdrażanie Ustawy o gruntach z 2024 r. i Ustawy o nieruchomościach z 2023 r. musi być bardziej przejrzyste i szczegółowe, aby wyeliminować zjawisko wirtualnego zawyżania cen gruntów” – zauważył pan Dinh.

Source: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html