Potrzebujemy polityki, która utoruje drogę.

Ciemne korytarze, brak systemu alarmowego, zniszczone i łuszczące się podłogi i ściany… tak wygląda widok w dziesiątkach budynków mieszkalnych klasy D (poważnie uszkodzonych i niebezpiecznych) w Ho Chi Minh City, czekających na ratunek. Jednak z różnych przyczyn akcja ratunkowa pozostaje w dużej mierze wstrzymana.

Według raportu Departamentu Budownictwa miasta Ho Chi Minh, w mieście znajduje się 474 starych budynków mieszkalnych wybudowanych przed 1975 rokiem, w tym 16 budynków klasy D (z których 14 zostało skontrolowanych w latach 2016-2017), które popadają w coraz większą ruinę. Jednak postęp w odbudowie tych starych budynków mieszkalnych jest bardzo powolny z wielu powodów, głównie ze względu na istniejące mechanizmy.

Patrząc wstecz na proces od 2016 roku do chwili obecnej, rozbiórka i odbudowa poważnie uszkodzonych i niebezpiecznych starych budynków mieszkalnych dotychczas ograniczały się jedynie do relokacji i zapewnienia mieszkańcom tymczasowych mieszkań. Na przykład, budynek mieszkalny przy ulicy Tran Hung Dao 440 (dzielnica 11, dystrykt 5), mimo że został sklasyfikowany jako budynek klasy D o niewystarczającej integralności konstrukcyjnej do normalnego użytkowania, trwał prawie sześć lat od momentu, gdy Komitet Ludowy Miasta Ho Chi Minh zażądał pilnej relokacji, zanim lokalne władze zdołały przekonać mieszkańców do zgody na przeprowadzkę do nowych mieszkań.

Wielu argumentowało, że renowacja starych budynków mieszkalnych jest jeszcze trudniejsza niż budowa mieszkań socjalnych. Największym problemem jest kwestia odszkodowań i wywłaszczenia gruntów. Co więcej, niektóre decyzje wymagają zgody większości lub wszystkich mieszkańców, zanim będą mogły zostać wdrożone.

Renowację starych budynków mieszkalnych dzieli się zazwyczaj na dwie grupy. Pierwsza to budowa mieszkań o minimalnej powierzchni użytkowej, aby umożliwić mieszkańcom ponowne zasiedlenie na miejscu. Druga to budowa dużych apartamentów komercyjnych, aby przyciągnąć klientów.

Przedstawiciel firmy zajmującej się nieruchomościami, która wcześniej brała udział w odbudowie starych budynków mieszkalnych w Ho Chi Minh City, stwierdził, że zgodnie z poprzednimi przepisami, po odliczeniu wszystkich kosztów, w tym tymczasowego wsparcia mieszkaniowego, kosztów przesiedlenia i odszkodowań, zysk był bardzo niski, co zniechęcało firmę. Firma napotkała również trudności we wdrożeniu mechanizmu zwolnienia z opłat za użytkowanie gruntów, opłat za dzierżawę gruntów i opłat za zmianę przeznaczenia gruntów dla całego przydzielonego obszaru w ramach projektu z powodu braku zgody ze strony sektora finansowego. Ponadto, obecnie nie ma mechanizmu regulującego wartość terenu wykorzystywanego pod budowę obiektów pomocniczych, takich jak korytarze, klatki schodowe i dachy.

Ostatnio kwestia renowacji i przebudowy budynków mieszkalnych została uregulowana bardziej szczegółowo przez Prawo mieszkaniowe z 2023 r., które kodyfikuje również wiele przepisów dotyczących procentowej zgody mieszkańców i mechanizmów zachęt dla inwestorów podejmujących się projektów renowacji i przebudowy budynków mieszkalnych.

W szczególności inwestorzy są zwolnieni z opłat za użytkowanie gruntów i dzierżawę gruntów objętych takimi opłatami w ramach projektu renowacji i przebudowy starych budynków mieszkalnych. Co więcej, jednym z przełomów w nowych przepisach dotyczących renowacji i przebudowy starych budynków mieszkalnych jest to, że ustawa mieszkaniowa z 2023 roku rozwiązała problem braku wystarczającej ilości gruntów pod nowe inwestycje budowlane w budynkach mieszkalnych po ich przeniesieniu; umożliwiła ona realizację projektów przebudowy budynków mieszkalnych poprzez konsolidację (zgromadzenie niskich starych budynków mieszkalnych w jednym miejscu w celu renowacji i budowy nowego budynku wielopiętrowego, zapewniając wystarczającą liczbę mieszkań mieszkańcom wielu starych budynków mieszkalnych).

To podejście zostało wcześniej zastosowane przez Ludowy Komitet Dzielnicy 3 w Ho Chi Minh City podczas opracowywania planu konsolidacji 43 kompleksów mieszkalnych w dzielnicy w celu przebudowy 3 dużych kompleksów mieszkalnych, wystarczających do przesiedlenia mieszkańców. To nie tylko zwiększyło ilość terenów zielonych i udogodnień dla mieszkańców, ale także upiększyło krajobraz miejski – jak zauważył pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City: „To rozwiązanie rozwiązuje problem porzuconych projektów przesiedleńczych realizowanych w innych miejscach, zwłaszcza tych, które nie zaspokajają potrzeb transportowych, mieszkaniowych, opieki zdrowotnej, edukacji i biznesu, co prowadzi do braku przeprowadzki mieszkańców”.

Oczekuje się, że ten mechanizm, wraz z doświadczeniem zdobytym przez Ho Chi Minh City, stanie się punktem zwrotnym, promującym plan renowacji i przebudowy budynków mieszkalnych w Hanoi , Hai Phong i wielu innych miejscowościach, których stan uległ niebezpiecznemu pogorszeniu.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html