Wynajmujący złamał umowę dotyczącą kaucji. Jak odzyskać pieniądze?

Kupiłem działkę o wartości 5 miliardów VND i wpłaciłem 200 milionów VND. Obie strony umówiły się na spotkanie z notariuszem i uiszczenie tam ceny zakupu. Umówiliśmy się jednak na dwie wizyty u notariusza, ale sprzedający ciągle wymawiał się, żeby nie przychodzić. Myślę, że marnują sobie nawzajem czas. Ponieważ naruszyli warunki umowy, chciałem odzyskać zadatek, ale odmówili.

Co więc powinienem zrobić, żeby odzyskać pieniądze? Czy mogę poprosić komornika o sporządzenie protokołu, jeśli następnym razem nie pojawi się na czas, żebym miał podstawy do odzyskania pieniędzy?

Czytelnik Ho Thuy.

Odpowiedzi ekspertów

Pan Nguyen Tien Phap, szef biura komornika w Sajgonie, doradził:

Zgodnie z artykułem 328 Kodeksu cywilnego: „Jeżeli przyjmujący zadatek uchyla się od zawarcia lub wykonania umowy, powinien zwrócić przyjmującemu zadatek oraz kwotę pieniężną odpowiadającą wartości zadatku, chyba że umówiono się inaczej”.

Zgodnie z podanymi przez Ciebie informacjami, właściciel gruntu naruszył warunki umowy kaucyjnej. W związku z tym w tym przypadku masz prawo zażądać od właściciela gruntu zwrotu kaucji w wysokości 200 milionów dolarów, a także nałożyć na niego karę pieniężną w wysokości określonej w umowie kaucyjnej. Jeśli umowa kaucyjna nie określa wysokości kary, możesz nałożyć karę pieniężną w wysokości 200 milionów dolarów.

Według pana Nguyen Tien Phap, jeśli właściciel gruntu łamie warunki umowy, kupujący ma prawo wezwać komornika, aby był świadkiem sporządzenia protokołu.

„Ważne jest, aby przedstawić dowody na to, że właściciel gruntu naruszył umowę depozytową. Jeśli zażądasz natychmiast kary, mogą twierdzić coś przeciwnego, że strony nie uzgodniły miejsca notarialnego podpisania umowy, albo że nie powiadomiłeś ich, aby zaprosili ich do notariusza, albo że poszli do notariusza, ale ciebie nie było” – powiedział pan Phap.

W związku z tym, aby mieć dowód, że właściciel gruntu naruszył umowę depozytową, lub co najmniej udowodnić, że nie naruszyłeś umowy, masz prawo wezwać komornika, aby był świadkiem sporządzenia protokołu (artykuł 36 Dekretu Rządowego 08/2020).

W związku z tym należy wykonać następujące 2 kroki:

Krok 1: Wysyłasz właścicielowi gruntu zawiadomienie o czasie i miejscu podpisania notarialnie poświadczonej umowy .

Treść wezwania jest taka, że ​​właściciel gruntu dwukrotnie „nie złożył” poświadczenia notarialnego i jest to ostatni moment na wezwanie do poświadczenia notarialnego. Niestawienie się właściciela gruntu i niepodpisanie umowy przeniesienia własności będzie traktowane jako odmowa podpisania umowy przeniesienia własności, wpłacona kaucja zostanie zwrócona, a naliczona zostanie kara pieniężna. W wezwaniu należy wyraźnie określić czas i miejsce poświadczenia notarialnego oraz zażądać dostarczenia wszystkich dokumentów.

Jeżeli w umowie depozytowej zawarto porozumienie dotyczące formy zawiadomienia między stronami, które ma być sporządzone na piśmie i przesłane na adresy stron, należy zastosować się do tego porozumienia.

W trakcie wysyłania SMS-ów, połączeń i powiadomień, komornik będzie Ci towarzyszył i będzie świadkiem sporządzenia aktu notarialnego. Niezależnie od tego, czy właściciel gruntu przyjmie, odrzuci, czy uniknie przyjęcia powiadomienia, Twoje dobre chęci, o których mowa powyżej, wraz z notariuszem, wystarczą, aby udowodnić, że wypełniłeś obowiązek doręczenia powiadomienia i jesteś gotowy do transakcji.

Krok 2: Udaj się do notariusza zgodnie z treścią powiadomienia .

Udając się do notariusza, należy przynieść ze sobą dowód tożsamości, odpowiednie dokumenty oraz pieniądze na zapłatę właścicielowi gruntu przy podpisywaniu umowy przeniesienia własności. Dodatkowo należy wysłać SMS-a lub zadzwonić do właściciela gruntu, aby poinformować go o swojej obecności u notariusza i poprosić o jego obecność w celu podpisania umowy przeniesienia własności.

Jeśli właściciel gruntu jest obecny i współpracuje przy podpisywaniu umowy przeniesienia własności, strony dopełniają transakcji. Natomiast jeśli właściciel gruntu jest nieobecny lub jest obecny, ale nie podpisze umowy lub nie otrzyma płatności zgodnie z umową, oznacza to, że naruszył warunki umowy depozytowej.

Całe zdarzenie będzie obserwowane przez komornika i rejestrowane. Stanowi to dowód na to, że właściciel gruntu naruszył umowę kaucji. W takiej sytuacji masz prawo zażądać od właściciela gruntu zwrotu kaucji i zapłaty kary umownej zgodnie z umową. Jeśli właściciel gruntu nie zastosuje się do tego, możesz wykorzystać zarejestrowany dowód do wniesienia pozwu do sądu.

Link źródłowy: https://thanhnien.vn/chu-nha-dat-vi-pham-hop-dong-dat-coc-lam-the-nao-de-lay-lai-tien-185230814214850398.htm