Zmniejszenie presji finansowej na ludzi
Dr Pham Viet Thuan, dyrektor Instytutu Zasobów Naturalnych i Środowiska w Ho Chi Minh, stwierdził, że stosowanie cennika zgodnie z decyzją 79/2024 ma negatywny wpływ na ogólny rynek w mieście. Oznacza to zmniejszenie dochodów budżetowych z tytułu zmiany przeznaczenia gruntów, ograniczenie rozwoju rynku nieruchomości oraz znaczne ograniczenie rynku materiałów budowlanych z powodu ograniczenia możliwości budowy przez mieszkańców. Niedawno Instytut Zasobów Naturalnych i Środowiska w Ho Chi Minh przesłał do Komitetu Ludowego miasta Ho Chi Minh dokument z propozycją dostosowania cen gruntów rolnych z planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową do 65-70% w cenniku gruntów zgodnie z decyzją 79/2024, obowiązującą wcześniej w regionie Ho Chi Minh.
Według dr. Pham Viet Thuan, zakres korekty będzie dotyczył działek rolnych na terenach mieszkalnych z planem zagospodarowania przestrzennego lub działek rolnych z gruntami rolnymi, które nie zostały przekształcone w grunty mieszkalne, gdy zachodzi potrzeba przekształcenia ich w grunty mieszkalne zgodnie z wytycznymi Ustawy o gruntach z 2024 r. Ponadto grunty rolne bez planu zagospodarowania przestrzennego nie zostaną dostosowane w celu zwiększenia ich wartości zgodnie z wnioskiem, aby stworzyć warunki dla długoterminowego rozwoju projektów, stref przemysłowych i klastrów. „Jeśli wniosek zostanie zatwierdzony, mieszkańcy będą musieli płacić jedynie 2,5-3 razy więcej podatku, co odpowiada 250-300% w porównaniu z cennikiem gruntów obowiązującym zgodnie z decyzją 02/2020. Tymczasem, jeśli korekta nie zostanie wprowadzona, wysokość opłat za użytkowanie gruntów wzrośnie średnio od 5 do 25 razy, co odpowiada 500-2500%, co jest wzrostem zbyt dużym” – powiedział dr Pham Viet Thuan.
Weźmy na przykład pana NK (gmina Tan Thanh Dong, dystrykt Cu Chi). Kiedy dowiedział się o nowym cenniku gruntów, 30 października 2024 r. złożył wniosek o przekształcenie prawie 960 m2 gruntów rolnych w grunty mieszkaniowe. Stosując nowy cennik gruntów, musiał zapłacić ponad 4,3 mld VND. Tymczasem dzięki metodzie obliczeniowej zaproponowanej przez Instytut Zasobów Naturalnych i Ekonomiki Środowiska Miasta Ho Chi Minh, pan K. będzie miał mniejsze obciążenie finansowe. Konkretnie, cena gruntu w okolicy pana K. wynosi 4,3 mln VND/ m2 . Jeśli cena gruntu rolnego wzrośnie do 70% ceny gruntu mieszkaniowego, 4,3 x 70% = 3 mln VND/ m2 . Zgodnie z metodą obliczeniową określoną w Dekrecie 103/2024 w sprawie opłat za użytkowanie gruntów i czynszów za użytkowanie gruntów, opłata za użytkowanie gruntów przy zmianie przeznaczenia gruntów na mieszkaniowe wynosi 4,3 mln VND – 3 mln VND = 1,3 mln VND/ m² . Zatem przy 100 m² gruntu , przy zmianie przeznaczenia gruntu, opłata wynosi jedynie 1,3 mld VND, co stanowi spadek o ponad 3 mld VND w porównaniu z obecnymi obliczeniami.
Rozważ dokładnie
Niektórzy eksperci rynku nieruchomości uważają jednak, że należy starannie rozważyć proponowane podniesienie cen gruntów rolnych, ponieważ doprowadzi to do wzrostu cen nieruchomości, co wpłynie negatywnie na rozwój sektora nieruchomości. Ponadto może dojść do akumulacji gruntów czekających na przekształcenie, co spowoduje spowolnienie pozyskiwania gruntów produkcyjnych, co z kolei zakłóci rozwój rolnictwa miejskiego.
Pan Vo Van Thuong, prezes klubu nieruchomości Ba Ria Real Estate Club, powiedział, że wzrost cen gruntów rolnych o 65-70% w stosunku do cen gruntów mieszkaniowych może prowadzić do wielu konsekwencji. Grunty rolne nie mogą być uważane za grunty o wartości zbliżonej do gruntów mieszkaniowych, co może łatwo prowadzić do spekulacji gruntami rolnymi w oczekiwaniu na wzrost cen, powodując niekorzystne wahania na rynku nieruchomości dla projektów, które już posiadają grunty mieszkaniowe. Tymczasem pan Le Viet Lien, dyrektor generalny spółki akcyjnej Ba Ria - Vung Tau Housing Development, zauważył, że realizując projekt mieszkaniowy, firmy muszą zmienić przeznaczenie gruntów z rolnych na mieszkaniowe. Wraz ze wzrostem cen gruntów firmy muszą gromadzić więcej pieniędzy, aby móc zmienić przeznaczenie gruntów. Jednocześnie, w tym czasie zarządzanie finansami firm z branży nieruchomości jest niezwykle trudne.
Według prawnika Nguyen Canh, dyrektora Nguyen Canh Law Company Limited (dzielnica Vung Tau, Ho Chi Minh), dostosowanie cen gruntów rolnych do wzrostu jest konieczne, ale musi być zgodne z procesem wyceny gruntów zgodnie z Ustawą o gruntach z 2024 r., po konsultacji z wyspecjalizowanymi departamentami, oddziałami i niezależnymi organizacjami konsultingowymi zajmującymi się wyceną. W szczególności konieczne jest dogłębne zrozumienie zasad metod wyceny gruntów zgodnie z zasadami rynkowymi określonymi w Ustawie o gruntach. Ustalanie cen gruntów musi opierać się na informacjach z rynku transferowego, dochodach z gruntów, kosztach inwestycji, cenach gruntów sąsiednich… nie można brać stałego współczynnika od cen gruntów mieszkaniowych.
Source: https://www.sggp.org.vn/de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-len-65-70-nhieu-ban-khoan-post803655.html
Komentarz (0)