Wycena gruntów jest kluczową kwestią w rozwiązywaniu problemów i naruszeń związanych z gruntami.

Po południu 7 sierpnia wicepremier Tran Hong Ha przewodniczył spotkaniu, które odbyło się osobiście oraz za pośrednictwem internetu, poświęconemu projektowi dekretu zmieniającego i uzupełniającego szereg artykułów dekretu rządu 44/2014/ND-CP regulującego ceny gruntów.

W spotkaniu uczestniczyli liderzy i przedstawiciele ministerstw: zasobów naturalnych i środowiska, finansów, planowania i inwestycji, bezpieczeństwa publicznego, budownictwa, inspektoratu rządowego , audytu państwowego, komisji ekonomicznej Zgromadzenia Narodowego, komisji zarządzania kapitałem państwowym przy przedsiębiorstwach, przedstawiciele 22 prowincji i miast, eksperci, stowarzyszenia nieruchomości, wycena...

Spotkaniu przewodniczył wicepremier Tran Hong Ha.

Wprowadzenie innowacji w procedurze ustalania cen gruntów w celu odblokowania zasobów gruntowych.

Zgodnie z raportem Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska , Dekret 44 przewiduje 5 metod wyceny gruntów, w tym: bezpośrednie porównanie, odliczenie, dochód, nadwyżka oraz współczynnik korekty ceny gruntu. Dzięki szczegółowej wycenie gruntów ceny gruntów są zasadniczo zgodne z cenami rynkowymi, co ogranicza straty w dochodach budżetu państwa i zapewnia prawa osób, których grunty zostaną odzyskane.

Jednak po ponad 9 latach wdrażania, niektóre przepisy dotyczące metod wyceny gruntów ujawniły ograniczenia i braki. W niektórych miejscowościach wciąż występują problemy z ich stosowaniem i wdrażaniem, co wpływa na postęp w wycenie gruntów. Niektóre metody wyceny gruntów nie są dostosowane do rzeczywistych warunków rynkowych, prawa użytkowania gruntów wciąż nie są przejrzyste i nie nadają się do zarządzania cenami gruntów przez państwo w kontekście niekompletnej bazy danych cen gruntów. Przepisy dotyczące treści i warunków stosowania metod wyceny gruntów zawierają nieodpowiednie i niejasne punkty, co prowadzi do przypadków, w których różne metody są stosowane do danej działki z rozbieżnymi rezultatami…

W związku z tym konieczne jest wydanie dekretu zmieniającego i uzupełniającego szereg artykułów Dekretu 44 w celu szybkiego uzupełnienia przepisów dotyczących metod wyceny gruntów, wprowadzenia innowacyjnych procedur wyceny gruntów w celu zapewnienia ujednolicenia zasobów gruntowych, a jednocześnie nakazania miejscowościom ujednolicenia wdrażania upoważnienia Prowincjonalnego Komitetu Ludowego dla Powiatowego Komitetu Ludowego do decydowania o konkretnych cenach gruntów zgodnie z postanowieniami Ustawy o organizacji samorządu terytorialnego, Uchwała nr 73/NQ-CP z dnia 6 maja 2023 r. Rządu.

Wicepremier stwierdził, że naruszenia w wycenie gruntów wynikają głównie z nieprawidłowego stosowania metod lub wykorzystywania danych wejściowych, które nie są obiektywne, przejrzyste i dokładne.

Proponowane rozwiązania mają na celu przezwyciężenie niedociągnięć, trudności i przeszkód w wycenie gruntów w przeszłości. W szczególności chodzi o przegląd i udoskonalenie metod wyceny gruntów, w tym zintegrowanie metody odliczeń z metodą porównawczą; modyfikację i uzupełnienie niektórych elementów metody nadwyżki w celu zmniejszenia czynnika założenia, subiektywnej woli rzeczoznawcy oraz usprawnienia organizacji wdrożenia.

Określ warunki stosowania każdej metody wyceny gruntów w celu ujednolicenia wyboru i stosowania metod wyceny gruntów; źródła informacji zbieranych w celu stosowania metod wyceny gruntów; rozszerz przypadki stosowania metody współczynnika korekty ceny gruntów...

Projekt dekretu dodaje również przepisy, zgodnie z którymi przy stosowaniu metody porównawczej, dochodowej i nadwyżkowej należy porównywać wyniki z wynikami ustalania konkretnych cen gruntów zgodnie z metodą współczynnika korygującego ceny gruntów; procedury ustalania konkretnych cen gruntów w przypadkach, gdy prowincjonalny Komitet Ludowy upoważnia powiatowy Komitet Ludowy do decydowania o konkretnych cenach gruntów; w przypadkach, gdy nie jest możliwe wybranie organizacji zajmującej się doradztwem w sprawie wyceny gruntów; postępowanie przejściowe w szeregu przypadków...

Spotkanie jest transmitowane online.

Stosowanie metod wyceny gruntów w połączeniu z odpowiednią weryfikacją, zapewniając uczciwość i obiektywizm

Przemawiając na spotkaniu, wicepremier Tran Hong Ha powiedział, że w najbliższym czasie uchwalona zostanie nowelizacja ustawy o gruntach, która będzie stanowić ważną podstawę prawną do utworzenia bazy danych cen gruntów i opracowania mapy wartości gruntów, która będzie podstawą do stosowania wszystkich metod wyceny.

W najbliższej przyszłości agencje zarządzające i jednostki doradcze ds. wycen muszą uzgodnić sposób wyboru i stosowania metod wyceny gruntów w połączeniu z odpowiednią weryfikacją, zapewniając uczciwość, obiektywizm, „bliskość, poprawność, zgodność z wartością rynkową”, mniejszą zależność od subiektywnej woli, „zaufanie agencji zarządzających, jednostek doradczych, jednostek wyceniających grunty i organów ścigania”.

Wicepremier Tran Hong Ha oświadczył: Wycena gruntów jest kluczowa dla rozwiązania obecnych trudności, przeszkód i naruszeń dotyczących gruntów. Nowelizacja Dekretu 44 wymaga prawidłowej metodologii, podstaw naukowych i praktycznych.

Metody wyceny gruntów (porównawcza, dochodowa, nadwyżkowa) są stosowane w wielu krajach świata, gdzie informacje i dane wejściowe dotyczące rynku gruntów stanowią istotną podstawę do zastosowania precyzyjnych metod wyceny. Każda metoda wyceny jest stosowana zgodnie z informacjami i danymi wejściowymi dotyczącymi danej działki.

Eksperci uczestniczący w spotkaniu.

Wicepremier zlecił Ministerstwu Zasobów Naturalnych i Środowiska ścisłą współpracę z Ministerstwem Finansów, Ministerstwem Budownictwa, ministerstwami, oddziałami i stowarzyszeniami w celu wyjaśnienia kryteriów i warunków gromadzenia informacji oraz danych wejściowych dla każdej działki i konkretnego projektu jako podstawy do zastosowania najwłaściwszej metody wyceny, unikając arbitralności i subiektywizmu.

„Kryteria dotyczące informacji wejściowych muszą być ujednolicone, przejrzyste, publiczne, proste i wykonalne, stanowiąc podstawę do stosowania odpowiednich metod wyceny” – powiedział wicepremier, zwracając się do organu projektującego z prośbą o wyjaśnienie uprawnień i odpowiedzialności agencji zarządzających, organizacji konsultingowych zajmujących się wycenami, rad ds. wycen itp. w ramach procedur przeprowadzania wyceny gruntów.

Wicepremier zauważył również, że nawet jeśli projekt nowelizacji Prawa gruntowego zostanie zatwierdzony, zezwalając na stosowanie metod wyceny gruntów opartych na strefach wartości, to nadal konieczne będzie zastosowanie innych metod wyceny na obszarach, na których dane dotyczące gruntów według stref wartości nie zostały w pełni zebrane. W przypadku miejscowości, które ściśle monitorują wahania cen na rynku gruntów na danym obszarze, możliwe jest zastosowanie metody ustalania wyceny według stref wartości.

Źródło: https://www.congluan.vn/dinh-gia-dat-la-van-de-then-chot-trong-giai-quyet-nhung-vuong-mac-vi-pham-ve-dat-dai-post259491.html