Ceny gruntów i orientacja strategiczna Sekretarza Generalnego

(Chinhphu.vn) - „Ceny gruntów ustalane na rynku są łatwe do zmanipulowania i zawyżone” - wypowiedź Sekretarza Generalnego To Lama wygłoszona podczas niedawnego spotkania z wyborcami w Hanoi wywołała szerokie echo.

Sekretarz GeneralnyTo Lam podkreślił, że państwo musi zapewnić wszystkim ludziom sprawiedliwe i efektywne prawa do użytkowania ziemi. Zdjęcie: VNA.

Wcześniej Sekretarz Generalny spotkał się również z odpowiednimi agencjami w sprawie kierunku nowelizacji ustawy o ziemi. Według Sekretarza Generalnego, państwo musi zapewnić wszystkim ludziom prawo do sprawiedliwego i efektywnego użytkowania ziemi, zapewnić efektywne użytkowanie ziemi, sprawiedliwy i efektywny podział i alokację wartości gruntów, unikać marnotrawstwa; musi zmaksymalizować efektywność wykorzystania zasobów ziemi w celu rozwoju kraju.

Oświadczenie Sekretarza Generalnego to nie tylko praktyczna obserwacja, ale także wskazówka na fundamentalną zasadę zarządzania gruntami w Wietnamie. To krótkie oświadczenie wywołało ogromny problem teoretyczny i praktyczny: w sytuacji, gdy ziemia jest własnością całego narodu i zarządzana przez państwo, wymuszanie mechanicznego „podążania za rynkiem” cen ziemi jest niezgodne z tą zasadą i ma wiele potencjalnie niebezpiecznych konsekwencji.

Aby to wyraźnie zrozumieć, należy przeprowadzić głęboką analizę z perspektywy własności, ekonomii i polityki publicznej.

Ziemia – własność publiczna i wyjątkowe cechy Wietnamu

W przeciwieństwie do wielu krajów, które uznają prywatną własność ziemi, konstytucja Wietnamu stanowi, że ziemia należy do całego narodu, a państwo reprezentuje właściciela i zarządza nią w sposób jednolity. To tworzy fundamentalną różnicę w sposobie kształtowania się cen ziemi.

W typowej gospodarce rynkowej ceny gruntów kształtują się w wyniku konkurencji między wieloma różnymi właścicielami. Podaż i popyt są zróżnicowane, dlatego ceny są ustalane na podstawie rzeczywistej konkurencji. Jednak w Wietnamie państwo jest jedynym dostawcą na rynku pierwotnym. Wszystkie potrzeby związane z dostępem do gruntów muszą być uwzględniane w decyzjach państwa dotyczących ich alokacji, dzierżawy i zmiany przeznaczenia. Innymi słowy, wietnamski rynek gruntów jest rynkiem szczególnym, na którym państwo jest zarówno dostawcą, jak i regulatorem.

W tym kontekście, jeśli państwo „pozostawia lokalnym władzom ustalanie cen gruntów zgodnie z rynkiem, to w istocie pozostawia je wahaniom, którymi łatwo manipulują spekulanci, brokerzy i grupy interesów. W tym czasie ceny gruntów nie odzwierciedlają już rzeczywistej wartości użytkowej, lecz są zniekształcane przez spekulacyjne oczekiwania. To jest przyczyną paradoksu: wiele porzuconych gruntów nadal ma zawyżone ceny, przedsiębiorstwa produkcyjne mają trudności z dostępem do ziemi, a spekulanci bogacą się dzięki różnicom cen.

Wietnamski rynek gruntów jest rynkiem szczególnym, na którym państwo jest zarówno dostawcą, jak i regulatorem.

Ryzyko związane z narzuceniem zasady „ceny rynkowej”

Gdy dobro publiczne będące własnością wszystkich obywateli zostaje poddane „rynkowemu” mechanizmowi ustalania cen, może to natychmiast skutkować szeregiem poważnych zagrożeń.

Po pierwsze, ceny gruntów są bezpodstawnie zawyżone. Wystarczy jedna niezweryfikowana informacja o planowaniu lub infrastrukturze, aby wywołać „gorączkę ziemi”. „Pośrednicy w obrocie gruntami” i spekulanci z łatwością kreują wirtualne ceny, windując je wielokrotnie ponad ich rzeczywistą wartość, przez co koncepcja „ceny rynkowej” staje się grą dla manipulatorów.

Po drugie, negatywne skutki społeczne. Nieuzasadniony wzrost cen gruntów prowadzi do wzrostu cen mieszkań, czynszów, kosztów utrzymania i produkcji – a wszystko to spada na barki ludzi i firm. Marzenie o osiedleniu się jest coraz bardziej odległe dla osób o średnich dochodach; firmy tracą przewagę konkurencyjną z powodu wysokich kosztów gruntów; rynek mieszkań socjalnych jest duszony.

Po trzecie, zniekształcenia w alokacji zasobów. Kiedy wirtualne ceny gruntów stają się kanałem szybkiego bogacenia się, kapitał społeczny jest wciągany w spekulacje nieruchomościami zamiast w produkcję, technologię i innowacje. Wiele osób rezygnuje z produkcji, by rzucić się w wir „surfingu” po ziemi, tworząc krótkoterminową, niezrównoważoną gospodarkę z potencjalnym ryzykiem.

Po czwarte, ryzyko niestabilności makroekonomicznej. Bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości stwarza ryzyko dla systemu bankowego, ponieważ większość zabezpieczeń stanowią nieruchomości. Jednocześnie pogłębia się przepaść między bogatymi a biednymi, ponieważ mniejszość szybko się bogaci poprzez spekulację gruntami, podczas gdy większość jest pozbawiona możliwości dostępu do ziemi w celu osiedlenia się i rozwoju kariery.

Ostrzeżenie Sekretarza Generalnego nie tylko jest więc zgodne z rzeczywistością, ale ma również niezwykle istotną wartość polityczną.

Nieunikniona rola państwa w wycenie gruntów

W systemie własności publicznej państwo nie może uchylić się od odpowiedzialności za wycenę. Wręcz przeciwnie, państwo ma obowiązek ustanowić standardowe ramy cen gruntów, ponieważ jest to jedyny sposób na ochronę interesów całego społeczeństwa i uniknięcie utraty majątku publicznego.

Jeśli pozwolimy rynkowi na „samoregulację”, w istocie oddamy władzę decydowania o wartości aktywów publicznych grupie spekulantów. Jest to nie tylko błędne z punktu widzenia zasad zarządzania aktywami publicznymi, ale także niebezpieczne ze względu na konsekwencje społeczne.

Ustalanie cen gruntów przez państwo nie oznacza negowania roli rynku. Wręcz przeciwnie, jest to projekt rynku kontrolowanego, na którym cena gruntu ustalana przez państwo pełni rolę „standardowej kotwicy”, a transakcje cywilne mogą wahać się w rozsądnym zakresie. Jest to model, który równoważy elastyczność rynku i niezbędną stabilność zarządzania państwem.

W szczególności ceny gruntów ogłaszane przez państwo stanowią również strategiczne narzędzie polityki, które ma na celu: zapewnienie ludziom dostępu do ziemi w celu osiedlania się i rozwoju zawodowego; stworzenie stabilnego środowiska kosztowego dla przedsiębiorstw, poprawę konkurencyjności; skierowanie kapitału społecznego do produkcji zamiast spekulacji; zwiększenie publicznych i przejrzystych dochodów budżetowych oraz zapobieganie utracie majątku publicznego.

Zatem stanowisko Sekretarza Generalnego ma solidne podstawy teoretyczne: wycena gruntów przez państwo nie jest arbitralną interwencją administracyjną, ale nieuniknionym wymogiem specjalnego reżimu własnościowego – publicznej własności ziemi.

Właściwy mechanizm ustalania cen gruntów w Wietnamie

Aby zrealizować ten pogląd, konieczne jest stworzenie naukowego, wykonalnego i przejrzystego mechanizmu ustalania cen.

Po pierwsze, należy ustanowić krajowe standardowe ramy cen gruntów. Niezależna Krajowa Rada ds. Wyceny Gruntów musi opracować ramy cen gruntów oparte na dużych zbiorach danych, konsultacjach ekspertów i ścisłym nadzorze. Nie można pozwolić, aby każda miejscowość ustalała własne ceny, co łatwo może wpaść w „ciemną strefę” interesów grupowych.

Po drugie, zbuduj ujednoliconą bazę danych o gruntach. Będzie ona „centralnym systemem nerwowym” zarządzania gruntami, rejestrującym wszystkie transakcje, informacje podatkowe i kredytowe w czasie rzeczywistym, a tym samym dokładnie odzwierciedlającym obiektywną podaż i popyt oraz eliminującym transakcje wirtualne.

Po trzecie, wprowadź podatek antyspekulacyjny . Stopniowo opodatkowuj grunty porzucone lub grunty kupowane i sprzedawane w krótkim czasie, aby wyeliminować motywy spekulacyjne i umożliwić ziemi powrót do jej właściwych funkcji produkcyjnych i mieszkalnych.

Po czwarte, należy wdrożyć mechanizm odzyskiwania różnic w rentach gruntowych. Kiedy państwo inwestuje w infrastrukturę podnoszącą wartość gruntów, wzrost wartości musi zostać przez nie zebrany poprzez podatki, opłaty lub aukcje. Jest to zasada sprawiedliwości: wartość należy do całej populacji i nie może być wykorzystywana przez pojedynczą grupę osób.

Po piąte, należy zapewnić przejrzystość i nadzór. Proces wyceny gruntów musi być przejrzysty i nadzorowany przez Zgromadzenie Narodowe, Front Ojczyźniany, prasę i społeczeństwo. Tylko przejrzystość może zapobiec powstawaniu interesów partykularnych i wzmocnić zaufanie społeczne.

Po szóste, należy zapewnić rozsądny zakres wahań. Ceny w transakcjach cywilnych mogą różnić się od cen państwowych w pewnym zakresie, ale nie mogą przekroczyć pułapu, aby zachować elastyczność przy jednoczesnym zachowaniu stabilności.

Jeśli mechanizmy te zostaną zaprojektowane i wdrożone w sposób poważny, doprowadzą do powstania sprawiedliwego, przejrzystego i zrównoważonego rynku ziemi – dokładnie tak, jak zapewnił Sekretarz Generalny.

Strategiczna orientacja na zasadniczą zmianę polityki gruntowej

Sekretarz Generalny To Lam zaproponował strategiczny kierunek gruntownej zmiany polityki gruntowej. W systemie własności publicznej nie ma prawidłowej „ceny rynkowej”, jeśli państwo jej nie ustala. Tylko standardowa cena ustalona przez państwo może zapewnić interes publiczny, zapobiec spekulacjom i przywrócić rynek ziemi do równowagi zrównoważonego rozwoju.

To dla nas przypomnienie, że musimy położyć kres rozwiązłości, inflacji cen i spekulacji gruntami, a jednocześnie apel o przeprojektowanie mechanizmu ustalania cen gruntów w kierunku sprawiedliwości i przejrzystości. Państwo musi być architektem rynku gruntów, a ustalanie cen nie służy interwencji administracyjnej, lecz tworzeniu fundamentów dla rozwoju.

Przesłanie jest jasne: ustalanie cen gruntów będących własnością publiczną jest historyczną odpowiedzialnością państwa, a także kluczem do wyrwania się wietnamskiego rynku nieruchomości ze spirali spekulacji i wejścia na stabilną i uczciwą orbitę, tworzącą warunki do zrównoważonego rozwoju.

Dr Nguyen Si Dung

Source: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm