Zwiększanie atrakcyjności rynku nieruchomości

Władze miasta skupiają obecnie środki na realizacji tego celu, który jest również uważany za siłę napędową dalszego rozwoju rynku nieruchomości w przyszłości.

Duży kierunek

Rok 2008 był dla Hanoi wydarzeniem szczególnie ważnym, gdy prowincja Ha Tay (stara) została oficjalnie włączona do stolicy, co przyczyniło się do 3,6-krotnego zwiększenia granic administracyjnych miasta, które stało się 17. co do wielkości stolicą na świecie .

Decyzję o poszerzeniu granic administracyjnych stolicy uznano za przejaw nowego sposobu myślenia, odzwierciedlającego strategiczną wizję rozwoju kraju ówczesnych przywódców, których celem było zwiększenie siły gospodarczej , a jednocześnie zapewnienie stolicy wystarczającej ilości ziemi do realizacji słabych lub nieistniejących funkcji, a co ważniejsze, umożliwienie jej skutecznego konkurowania z podobnymi miastami w regionie.

Obszar miejski Hoa Lac, Hanoi . Zdjęcie: Thuy Ha

Natychmiast po poszerzeniu granic, władze stolicy natychmiast rozpoczęły przebudowę planów urbanistycznych i rozwojowych. Najważniejszym z nich jest Plan Generalny Stolicy Hanoi do 2030 roku z wizją do 2050 roku, zatwierdzony przez Premiera w decyzji nr 1259/QD-TTg z dnia 26 lipca 2011 roku.

Warto zauważyć, że planowanie zakłada, iż stolica Hanoi będzie się rozwijać zgodnie z modelem klastra miejskiego, obejmującym centralny obszar miejski i 5 satelitarnych obszarów miejskich: Son Tay, Hoa Lac, Xuan Mai, Phu Xuyen i Soc Son.

Miasta satelickie znajdują się w odległości ok. 25-30 km od centrum miasta, co stanowi optymalną odległość zapewniającą niezależność miast satelickich, a także wsparcie centrum miasta w oparciu o szybkie środki transportu (kolej miejska, autobus...), ukierunkowane na rozwój infrastruktury synchronicznej i odciążenie niektórych funkcji centrum miasta, takich jak: przemysł, edukacja - szkolenia, wysokie technologie, opieka zdrowotna, turystyka...

W kontekście coraz bardziej przeciążonego systemu infrastruktury w centrum miasta, liczba ludności mechanicznej gwałtownie rośnie, szczególnie w historycznych dzielnicach śródmiejskich (Dong Da, Ba Dinh, Hoan Kiem, Hai Ba Trung), gdzie gęstość zaludnienia wynosi 35 000–40 000 osób/km². Dlatego budowa satelitarnych obszarów miejskich, aby przyciągnąć ludzi do zamieszkania, rozproszyć gęstość zaludnienia i zmniejszyć presję na infrastrukturę w centrum, jest niezwykle istotna.

Stolica Hanoi, jako wielofunkcyjny obszar miejski, od czasu rozszerzenia swoich granic administracyjnych weszła w okres równej konkurencji z innymi obszarami miejskimi w regionie w zglobalizowanym świecie.

Polityka miasta Hanoi w zakresie budowy satelitarnych obszarów miejskich ma na celu doskonalenie funkcji miejskich, przyciąganie zasobów ludzkich w celu stworzenia nowego impulsu rozwojowego dla rynku nieruchomości; innymi słowy, planowanie satelitarnych obszarów miejskich doda nowe funkcje, zgodnie z trendami czasów, a jednocześnie stworzy większą konkurencyjność dla stolicy” – analizuje ekspert w dziedzinie planowania urbanistycznego, dr architekt Hoang Huu Phe.

Potrzeba większej determinacji w planowaniu i wdrażaniu

Od czasu, gdy miasto Hanoi rozpoczęło projekt rozwoju obszarów miejskich satelickich, fala inwestycji i rynku nieruchomości zmieniła kierunek. W związku z tym zarówno ludzie, jak i firmy coraz chętniej przenoszą się do tych obszarów, co sprzyja wzrostowi rynku nieruchomości.

Na przykład w satelickim obszarze miejskim Hoa Lac w 2017 r. cena ziemi na terenie mieszkalnym w pobliżu obszaru miejskiego była ogłaszana na sprzedaż w cenie 6–10 mln VND/m2, ale obecnie wzrosła ona do 20–25 mln VND/m2 i oczekuje się, że będzie nadal rosła, gdy w niedalekiej przyszłości na całym tym obszarze zostanie ukończona infrastruktura łącząca.

„W 2017 roku, kiedy miasto promowało inwestycje infrastrukturalne w satelickim obszarze miejskim Hoa Lac, przewidziałem wzrost cen gruntów, więc kupiłem działkę o powierzchni 300 m² w gminie Thach Hoa (dzielnica Thach That) za jedyne 9 milionów VND/m², aby prowadzić kawiarnię. Do tej pory działka, którą kupiłem, była wyceniana na około 23 miliony VND/m². W okresie gorączki gruntów na początku 2022 roku, klient zapłacił mi prawie 30 milionów VND/m²” – powiedział pan Nguyen Xuan Doan, mieszkaniec dzielnicy Dong Da.

Zdaniem ekspertów, wraz z procesem urbanizacji, który wiąże się z koniecznością rozbudowy systemu infrastruktury, problem epidemii, a zwłaszcza negatywny wpływ niedawnej pandemii Covid-19, sprawił, że wzrosła potrzeba znalezienia bezpiecznego schronienia, w związku z czym wzrasta tendencja do przeprowadzania się ludzi na przedmieścia.

W szczególności priorytetem dla ludzi są obszary przeznaczone pod zabudowę miejską, infrastruktura... więc atrakcyjność satelitarnych obszarów miejskich jest coraz większa.

„Każdy obszar Hanoi ma swój potencjał i atuty, zwłaszcza obszary zaplanowane jako obszary miejskie satelickie, co dodatkowo pobudzi rozwój rynku nieruchomości, ponieważ na tych obszarach znajduje się wiele dużych projektów deweloperskich, promowanych pod kątem inwestycji i charakteryzujących się dobrym tempem wzrostu cen. Ponadto, obszary miejskie satelickie również w znacznym stopniu korzystają z systemu infrastruktury technicznej, ponieważ miasto nadal promuje inwestycje, aby wspierać rozwój populacji na przedmieściach. Obwodnice 3.5, 4 i 5 są wdrażane w celu realizacji tego procesu” – ocenił zastępca dyrektora generalnego batdongsan.com.vn Nguyen Quoc Anh.

Jednak z obiektywnego punktu widzenia, realizacja inwestycji w obszarach miejskich Hanoi nadal napotyka wiele trudności i problemów. Minęło ponad 10 lat od zakończenia projektu planistycznego, ale w rzeczywistości realizacja przebiegała powoli z powodu braku środków, co doprowadziło do inwestycji po „wycieku ropy”. W rezultacie system infrastruktury jest budowany nowocześnie, ale brakuje mu łączności; szczegółowe planowanie często ulega zmianom, co powoduje podział i fragmentację funduszu gruntowego…

„Aby obszary miejskie satelickie stolicy rozwijały się zgodnie ze swoją rangą i pozycją, prace planistyczne muszą być bardziej radykalne, w tym uwzględniać rolę konsultantów planistycznych, oraz muszą być spójne i praktyczne. Innymi słowy, prace planistyczne muszą być ściśle powiązane z rzeczywistością inwestycyjną, a nie jedynie koncepcją pozostawioną na rozdrobnionym, podzielonym kawałku ziemi. Budowa obszarów miejskich satelickich może czerpać z doświadczeń projektów miejskich niektórych korporacji i przedsiębiorstw, takich jak Ecopark, Ocean Park...” – powiedziała architektka La Thi Kim Ngan, była dyrektor Instytutu Planowania Miejskiego w Hanoi.

 

Rozwój miast satelitarnych to model, który przyniósł wiele sukcesów krajom rozwiniętym i jest bardzo odpowiedni dla stolicy Hanoi, dając nadzieję na rozwiązanie wielu problemów, takich jak rozproszenie ludności w centrum, łączność regionalna, rozwój gospodarczy… Jednak po ponad 10 latach większość miast satelitarnych nie rozwija się z powodu braku mechanizmów politycznych, ułatwień i przyciągania przedsiębiorstw. Dlatego konieczne jest opracowanie jasnych kryteriów i standardów rozwoju miast, a także planów wdrażania i przyciągania inwestycji.

Wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Planowania i Rozwoju Urbanistycznego, dr architekt Dao Ngoc Nghiem

Źródło: https://kinhtedothi.vn/gia-tang-suc-hut-cho-thi-truong-bat-dong-san.html