Co zrobiły władze Chin, aby ratować rynek nieruchomości?

[reklama_1]

Po ponad dwóch latach kryzysu na rynku nieruchomości Chiny podjęły wiele działań: obniżyły stopy procentowe i złagodziły przepisy dotyczące zakupu domów, a także zachęciły do inwestycji.

8 listopada agencja Reuters , cytując źródło bliskie sprawie, poinformowała, że chińskie władze zwróciły się do giganta ubezpieczeniowego Ping An Insurance Group o zakup pakietu kontrolnego w Country Garden, największej chińskiej prywatnej firmie zajmującej się nieruchomościami, która pogrążyła się w tarapatach. Według tego źródła, chiński rząd polecił władzom prowincji Guangdong – gdzie obie firmy mają siedziby – pośredniczenie w ratowaniu Country Garden przez Ping An.

Wybrano firmę Ping An, ponieważ jest ona głównym udziałowcem Country Garden. Chińskie władze chcą rozwiązać problemy Country Garden z płynnością finansową w prowincji.

Na koniec czerwca Country Garden miał 1,4 biliona juanów (190 miliardów dolarów) długu. Obecnie realizuje około 3000 projektów w Chinach. Od kilku miesięcy Country Garden boryka się z problemami, stale balansując na granicy bankructwa.

Nie jest niczym niezwykłym, że władze nakazują jednej firmie przejęcie innej. Gdyby jednak do tego doszło, byłaby to jedna z najbardziej agresywnych interwencji Chin, mających na celu ratowanie zadłużonego i niepłynnego sektora nieruchomości.

Podczas gdy inni chińscy deweloperzy, w tym China Evergrande, ogłosili niewypłacalność, polityka kraju dotychczas koncentrowała się głównie na obniżaniu oprocentowania kredytów i łagodzeniu przepisów dotyczących zakupu nieruchomości. Doniesienia Ping An sygnalizują gotowość chińskiego rządu do odegrania większej roli w tym procesie.

Na początku tego tygodnia główny udziałowiec China Vanke, państwowe przedsiębiorstwo Shenzhen Metro, ogłosiło również, że przygotowało około 10 miliardów juanów (1,4 miliarda dolarów) na wsparcie drugiej co do wielkości firmy zajmującej się nieruchomościami w Chinach.

Projekt ogrodu wiejskiego w Tianjin (Chiny) w sierpniu 2023 r. Zdjęcie: Reuters — Projekt ogrodu wiejskiego w Tianjin (Chiny) w sierpniu 2023 r. Zdjęcie: *Reuters*

Chiński rynek nieruchomości znajduje się w kryzysie od połowy 2021 roku. W tym czasie szereg firm, od dużych firm prywatnych, takich jak China Evergrande Group, po firmy wspierane przez rząd, takie jak CIFI Holdings, borykało się z trudnościami w przepływach pieniężnych i spłacie zadłużenia.

Uważa się, że przyczyną jest polityka Pekinu „trzech czerwonych linii”, wprowadzona w celu zmniejszenia ryzyka systemowego poprzez ograniczenie możliwości zaciągania nowych pożyczek przez firmy z branży nieruchomości. Jest to uważane za główny powód, dla którego wiele firm z branży nieruchomości w tym kraju nie spłacało swoich długów. Według JPMorgan, w ciągu ostatnich dwóch lat około 50 firm nie spłaciło obligacji zagranicznych o wartości 100 miliardów dolarów. Przedsiębiorstwa, które uniknęły bankructwa, zawsze znajdują się w niepewnej sytuacji i mają trudności z pozyskiwaniem nowego kapitału.

W połowie ubiegłego roku sytuacja uległa pogorszeniu. Ceny domów w Chinach nadal gwałtownie spadały. Wiele projektów zostało wstrzymanych z powodu braku finansowania. Fala niespłacanych kredytów hipotecznych wybuchła wszędzie. Intensywna kampania anty-COVID-19 w Chinach dodatkowo nadszarpnęła zaufanie rynku.

Nieruchomości stanowią obecnie 25% chińskiego PKB. Problemy tego sektora podsycają obawy przed szerszym kryzysem finansowym.

Pekin musiał zatem zmienić swoją politykę i znaleźć sposoby na ożywienie branży. W marcu 2022 roku chiński rząd wstrzymał pilotażowy program wprowadzenia podatku od nieruchomości. Wielokrotnie apelowano również do instytucji finansowych o wsparcie branży.

W listopadzie ubiegłego roku Pekin przedstawił 16-punktowy plan ratowania rynku nieruchomości, opublikowany w połowie miesiąca przez Ludowy Bank Chin (PBOC) oraz Chińską Komisję Regulacji Bankowości i Ubezpieczeń (CBIRC). Plan zawiera wytyczne dla organów finansowych w całym kraju, koncentrując się na rozwiązaniu kryzysu płynności przedsiębiorstw, i tymczasowo łagodzi ograniczenia w udzielaniu kredytów bankowych.

Stanowiło to kompleksowy wysiłek Chin, mający na celu ratowanie rynku, na który były gubernator Yi Gang liczył, że będzie to „miękkie lądowanie”. Kilka tygodni później szereg chińskich banków ogłosiło, że zainwestują setki miliardów dolarów w nieruchomości, co uznano za początkowy sukces planu.

Sześć dużych chińskich banków państwowych planuje zainwestować w ten rynek 140 miliardów dolarów. Kapitał ten zostanie przeznaczony głównie na rozwój rynku nieruchomości, kredyty hipoteczne dla klientów, fuzje i przejęcia, finansowanie łańcucha dostaw oraz inwestycje w obligacje.

PBOC rozpoczął obniżkę stóp procentowych w całym sektorze bankowym w połowie roku. Przedłużył również obowiązywanie niektórych z 16-punktowych polityk pakietu ratunkowego do końca 2024 roku.

Chiński rząd zatwierdził również plany budowy mieszkań komunalnych i renowacji słabo rozwiniętych obszarów w dużych miastach, aby pobudzić inwestycje w sektorze nieruchomości. Złagodził również niektóre przepisy, takie jak obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych dla osób kupujących nieruchomość po raz pierwszy oraz obniżenie wkładu własnego przy zakupie domu w niektórych miastach.

Banki również opracowały bezprecedensowe sposoby zachęcania do udzielania kredytów hipotecznych. Na początku tego roku niektóre banki w Nanning, Hangzhou, Ningbo i Pekinie podniosły granicę wieku dla kredytów hipotecznych do 80-95 lat. Oznacza to, że 70-latkowie mogą zaciągać kredyty na okres 10-25 lat. Jest to narzędzie stymulujące, ponieważ może zmniejszyć obciążenie miesięcznymi ratami.

Do akcji ratunkowej włączyły się również samorządy lokalne. W czerwcu 2022 roku Meishan, miasto w Syczuanie, zapowiedziało dotowanie zakupu nowych domów w tym roku. Wenzhou, miasto w Zhejiang, pozwoli osobom kupującym dom po raz pierwszy płacić jedynie odsetki przez pierwsze trzy lata. Huainan, miasto w Anhui, zwróciło się do banków o zwiększenie akcji kredytowej i skrócenie czasu zatwierdzania wniosków kredytowych dla osób kupujących dom po raz pierwszy.

Same firmy z branży nieruchomości również oferowały zachęty, aby przyciągnąć klientów. W czerwcu 2022 roku Central China Real Estate zaakceptowała płatności w pszenicy, zapewniając rolnikom do 160 000 juanów (24 000 dolarów) dopłat na pokrycie wkładów własnych przy zakupie domów w swoim projekcie apartamentowym River Mansion w Shangqiu w prowincji Henan . Kilka tygodni wcześniej firma zaoferowała również płatności w czosnku od kupujących, którzy chcieli kupić domy w innym projekcie w mieście Kaifeng.

W Wuhu w Anhui, zamiast trzymać się ustalonej przez rząd ceny minimalnej, Golden Scale House, osiedle mieszkaniowe na obrzeżach miasta, zaoferowało dotacje na remonty sięgające 230 000 juanów w ciągu miesiąca od sfinalizowania transakcji.

Jednak sytuacja na chińskim rynku nieruchomości nie uległa znacznej poprawie. Dane opublikowane w zeszłym miesiącu pokazały, że ceny nowych domów w Chinach spadały przez trzy kolejne miesiące, aż do końca września.

Sprzedaż nieruchomości (według powierzchni użytkowej) we wrześniu również spadła o prawie 20% w ujęciu rok do roku. Inwestycje w nieruchomości spadły o 9,1% w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy roku.

Kupujący domy wstrzymują się z zakupami, ponieważ chcą dalszego spadku cen. To pogarsza sytuację, ponieważ firmy z branży nieruchomości muszą sprzedać więcej domów, aby pozyskać gotówkę i uniknąć bankructwa.

Na początku tego tygodnia Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW) podniósł prognozę wzrostu gospodarczego dla Chin do 5,4% w tym roku. Agencja ostrzegła jednak, że chińska gospodarka nadal boryka się z wieloma zagrożeniami w sektorze finansowym i nieruchomości. Stwierdzono, że sektor nieruchomości w tym kraju jest obecnie „dość słaby”.

MFW zaapelował do Chin o umożliwienie wycofania się z rynku nierentownym firmom z branży nieruchomości, argumentując, że zezwalanie przez Chiny na kontynuowanie działalności przez słabsze firmy hamuje ożywienie sektora.

Podczas forum finansowego, które odbyło się na początku tego tygodnia w Hongkongu, wiceprezes PBOC Zhang Qingsong również przyznał, że sektor nieruchomości znajduje się w fazie recesji.

„Musimy ściślej kontrolować tę prędkość, aby uniknąć gwałtownego spadku i nieoczekiwanych konsekwencji. Wprowadziliśmy wiele rozwiązań mających na celu stabilizację rynku nieruchomości”. Wezwał również władze do znalezienia nowych sposobów na utrzymanie wzrostu gospodarczego, ponieważ „stary model oparty na inwestycjach i nieruchomościach nie jest już zrównoważony”.

Ha Thu (wg Reuters, NYT)

Link źródłowy