Co zrobili chińscy urzędnicy, aby uratować rynek nieruchomości?

Po ponad dwóch latach kryzysu na rynku nieruchomości Chiny wdrożyły różne środki zaradcze, począwszy od obniżenia stóp procentowych i złagodzenia przepisów dotyczących zakupu domów, aż po wspieranie inwestycji.

8 listopada agencja Reuters , powołując się na źródła bliskie sprawie, poinformowała, że ​​chińskie władze zaoferowały gigantowi ubezpieczeniowemu Ping An Insurance Group pakiet kontrolny w Country Garden, największej chińskiej prywatnej firmie zajmującej się nieruchomościami, która obecnie znajduje się w tarapatach. Według tych źródeł, chiński rząd polecił władzom prowincji Guangdong – gdzie obie firmy mają siedziby – pośredniczenie w ratowaniu Country Garden przez Ping An.

Wybrano firmę Ping An, ponieważ jest ona głównym udziałowcem Country Garden. Chińscy urzędnicy chcą, aby problemy z płynnością finansową Country Garden zostały rozwiązane w obrębie prowincji.

Na koniec czerwca dług Country Garden wynosił 1,4 biliona juanów (190 miliardów dolarów). Obecnie firma realizuje w Chinach około 3000 projektów budowlanych. Od kilku miesięcy Country Garden boryka się z problemami, stale balansując na krawędzi niewypłacalności.

Praktyka nakazywania przejęcia innej firmy przez władze nie jest w Chinach bezprecedensowa. Gdyby jednak do niej doszło, byłaby to jedna z najbardziej drastycznych interwencji Chin w celu ratowania zadłużonego i niepłynnego sektora nieruchomości.

Chociaż wiele innych chińskich firm z branży nieruchomości, w tym China Evergrande, ogłosiło niewypłacalność, polityka kraju dotychczas koncentrowała się głównie na obniżaniu oprocentowania kredytów i łagodzeniu przepisów dotyczących zakupu domów. Wiadomości o Ping An sygnalizują, że chiński rząd jest gotowy odegrać większą rolę w tym procesie.

Na początku tego tygodnia główny udziałowiec China Vanke, państwowe przedsiębiorstwo Shenzhen Metro, ogłosiło również, że przygotowało około 10 miliardów juanów (1,4 miliarda dolarów) na wsparcie drugiego co do wielkości dewelopera nieruchomości w Chinach.

Projekt ogrodu wiejskiego w Tianjin w Chinach, sierpień 2023 r. Zdjęcie: Reuters

Chiński rynek nieruchomości pogrążył się w kryzysie od połowy 2021 roku. W tym czasie szereg firm, od dużych firm prywatnych, takich jak China Evergrande Group, po firmy wspierane przez rząd, takie jak CIFI Holdings, borykało się z trudnościami z przepływami pieniężnymi i spłatą długów.

Uważa się, że przyczyną jest polityka „trzech czerwonych linii” Pekinu, wdrożona w celu zmniejszenia ryzyka systemowego poprzez ograniczenie możliwości zaciągania nowych pożyczek przez firmy z branży nieruchomości. Jest to uważane za główny powód, dla którego wiele firm z branży nieruchomości w kraju ogłosiło niewypłacalność. Według JPMorgan, w ciągu ostatnich dwóch lat około 50 firm ogłosiło niewypłacalność w związku z obligacjami zagranicznymi o łącznej wartości 100 miliardów dolarów. Te, które uniknęły niewypłacalności, znajdują się zawsze w niepewnej sytuacji i mają trudności z uzyskaniem nowych pożyczek.

W połowie ubiegłego roku sytuacja uległa pogorszeniu. Ceny mieszkań w Chinach gwałtownie spadły. Wiele projektów stanęło w miejscu z powodu braku finansowania. Fala niespłacanych kredytów hipotecznych wybuchła wszędzie. Surowe represje związane z pandemią COVID-19 w Chinach dodatkowo nadszarpnęły zaufanie rynku.

Nieruchomości generują obecnie do 25% chińskiego PKB. Problemy w tym sektorze podsycają obawy o potencjalny, powszechny kryzys finansowy.

Pekin musiał zatem zmienić swoją politykę i znaleźć sposoby na ożywienie branży. W marcu 2022 roku chiński rząd wstrzymał pilotażowy program nakładania podatku od nieruchomości. Wielokrotnie apelowano również do instytucji finansowych o wsparcie branży.

W listopadzie ubiegłego roku Pekin uruchomił 16-punktowy plan ratowania rynku nieruchomości, opublikowany w połowie listopada przez Ludowy Bank Chin (PBOC) i Chińską Komisję Regulacji Bankowości i Ubezpieczeń (CBIRC). Plan ten zawiera wytyczne dla urzędników finansowych w całym kraju, koncentrując się na rozwiązaniu kryzysu płynności przedsiębiorstw i tymczasowym złagodzeniu ograniczeń w udzielaniu kredytów bankowych.

Stanowiło to kompleksowy wysiłek Chin, mający na celu ratowanie rynku, na który były gubernator Yi Gang liczył, że uda mu się „miękko lądować”. Kilka tygodni później kilka chińskich banków ogłosiło, że zainwestuje setki miliardów dolarów w nieruchomości. Uznano to za początkowy sukces planu.

Sześć dużych chińskich banków państwowych planuje zainwestować w ten rynek 140 miliardów dolarów. Kapitał ten zostanie przeznaczony głównie na rozwój rynku nieruchomości, kredyty hipoteczne dla klientów, fuzje i przejęcia, finansowanie łańcucha dostaw oraz inwestycje w obligacje.

W połowie tego roku PBOC zaczął obniżać szereg stóp procentowych. Przedłużył również obowiązywanie niektórych polityk z 16-punktowego pakietu ratunkowego do końca 2024 roku.

Chiński rząd zatwierdził również plany budowy mieszkań komunalnych i renowacji słabo rozwiniętych obszarów w dużych miastach, mając na celu zwiększenie inwestycji w sektorze nieruchomości. Złagodził również niektóre regulacje, takie jak obniżenie stóp procentowych dla osób kupujących dom po raz pierwszy oraz obniżenie wpłat własnych w niektórych miastach.

Banki również opracowały bezprecedensowe sposoby zachęcania do udzielania kredytów hipotecznych. Na początku tego roku niektóre banki w Nanning, Hangzhou, Ningbo i Pekinie podniosły granicę wieku dla wnioskodawców kredytów hipotecznych do 80-95 lat. Oznacza to, że nawet 70-latkowie mogą pożyczać pieniądze na okres 10-25 lat. To narzędzie stymuluje popyt, ponieważ może zmniejszyć obciążenie miesięcznymi spłatami kredytów.

Do akcji ratunkowej włączyły się również samorządy lokalne. W czerwcu 2022 roku Meishan, miasto w Syczuanie, ogłosiło dopłaty do zakupu nowych domów. Wenzhou, miasto w Zhejiang, zezwoliło osobom kupującym dom po raz pierwszy na spłatę jedynie odsetek przez pierwsze trzy lata. Huainan, miasto w Anhui, zaapelowało do banków o zwiększenie akcji kredytowej i skrócenie czasu zatwierdzania wniosków kredytowych dla osób kupujących dom po raz pierwszy.

Firmy z branży nieruchomości same oferują różnorodne zachęty, aby przyciągnąć klientów. W czerwcu 2022 roku Central China Real Estate zaakceptowała płatności w postaci pszenicy, zapewniając rolnikom do 160 000 juanów (24 000 USD) na pokrycie zaliczek na domy w należącym do firmy projekcie apartamentowym River Mansion w Shangqiu ( Henan ). Kilka tygodni wcześniej firma zaoferowała również płatności w postaci czosnku potencjalnym nabywcom domów w innym projekcie w Kaifeng.

W Wuhu (Anhui), zamiast stosować się do ustalonej przez rząd ceny minimalnej, Golden Scale House – podmiejski projekt apartamentów – zaoferował dotację na remont w wysokości do 230 000 juanów w ciągu miesiąca od sfinalizowania transakcji.

Jednak sytuacja na chińskim rynku nieruchomości nie uległa znacznej poprawie. Dane opublikowane w zeszłym miesiącu pokazały, że ceny nowych domów w Chinach spadały przez trzy kolejne miesiące, aż do końca września.

Sprzedaż nieruchomości (mierzona powierzchnią) we wrześniu również spadła o prawie 20% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Inwestycje w nieruchomości spadły o 9,1% w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy roku.

Kupujący domy wahają się, ponieważ chcą poczekać na dalsze spadki cen. To nastawienie pogarsza sytuację, ponieważ firmy z branży nieruchomości muszą sprzedać więcej domów, aby wygenerować gotówkę i uniknąć bankructwa.

Na początku tego tygodnia Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW) podniósł prognozę wzrostu gospodarczego dla Chin do 5,4% w tym roku. Agencja ostrzegła jednak, że chińska gospodarka nadal boryka się z wieloma zagrożeniami w sektorze finansowym i nieruchomości. Stwierdzono, że sektor nieruchomości w tym kraju jest obecnie „dość słaby”.

MFW apeluje do Chin o umożliwienie wycofania się z rynku nierentownym firmom z branży nieruchomości. MFW argumentuje, że decyzja Chin o umożliwieniu kontynuacji działalności słabym firmom utrudniła odbudowę sektora.

Podczas forum finansowego, które odbyło się na początku tego tygodnia w Hongkongu, wiceprezes PBOC Zhang Qingsong również przyznał, że sektor nieruchomości znajduje się w fazie schyłkowej.

„Musimy ściślej kontrolować to tempo, aby uniknąć gwałtownego spadku i nieprzewidzianych konsekwencji. Wprowadziliśmy wiele rozwiązań mających na celu stabilizację rynku nieruchomości”. Wezwał również urzędników do znalezienia nowych sposobów na podtrzymanie wzrostu gospodarczego, ponieważ „stary model oparty na inwestycjach i nieruchomościach nie jest już zrównoważony”.

Ha Thu (wg Reuters, NYT)

Link źródłowy: https://vnexpress.net/gioi-chuc-trung-quoc-da-lam-gi-de-cuu-bat-dong-san-4674863.html