Paradoks siły nabywczej w segmencie mieszkań.

Oprócz czynników finansowych, na potencjał sprzedażowy mieszkania istotny wpływ ma również lokalizacja.

Podczas gdy kwestia mieszkań w przystępnej cenie jest stale podnoszona jako problem dla osób o średnich i niskich dochodach, na rynku nieruchomości obserwuje się wyraźny paradoks: wiele mieszkań w przystępnej cenie i nieruchomości drugorzędnych na przedmieściach ma trudności ze znalezieniem nabywców, podczas gdy nieruchomości średniej i wyższej klasy w centrum miasta nadal cieszą się dużym zainteresowaniem.

Na tanie domy nadal trudno znaleźć nabywców.

Pani Hoang Nhi (Ho Chi Minh City) od ponad dwóch lat nieprzerwanie próbuje sprzedać swoje mieszkanie o powierzchni 62,2 m² w projekcie Teco Homes An Phu (dzielnica An Phu, Ho Chi Minh City) za 1,89 mld VND, ale jak dotąd nie znalazła nabywcy. Powiedziała, że ​​mieszkanie zostało zakupione cztery lata temu w ramach planu ratalnego. Początkowa cena zakupu wynosiła ponad 1,7 mld VND, nie wliczając odsetek od kredytu bankowego. Przy obecnej cenie ofertowej, cena jednostkowa wynosi około 30 mln VND/m², znacznie mniej niż w przypadku wielu projektów komercyjnych dostępnych obecnie na rynku, a mimo to nadal nie znalazła nabywcy.

Luksusowe projekty apartamentów w nowej dzielnicy miejskiej Thu Thiem, jak również w centralnej części Ho Chi Minh City, pozostają atrakcyjne pomimo wysokich cen, podczas gdy przystępne cenowo projekty apartamentów na przedmieściach sprzedają się stosunkowo powoli.

Podobnie, pan Hoang kupił kiedyś 46-metrowe mieszkanie z jedną sypialnią w osiedlu Legacy w Thuan An (dzielnica Thuan Giao w Ho Chi Minh). Po pewnym czasie mieszkania tam, dojazd do centrum miasta okazał się dla niego uciążliwy, więc postanowił je sprzedać. Mimo że zaakceptował cenę ponad 1,3 miliarda VND, wliczając w to meble, znalezienie nabywcy zajęło mu wiele miesięcy.

Według pośredników nieruchomości na południu, wiele apartamentów komercyjnych w cenie 28-30 milionów VND/m² jest stale oferowanych na sprzedaż, ale wolumen transakcji pozostaje dość skromny. Pan Vo Hong Thang, zastępca dyrektora generalnego DKRA Group, powiedział, że wiele ukończonych projektów apartamentowych w centralnej części Ho Chi Minh City nadal generuje transakcje, mimo że ceny nie wzrosły znacząco. Tymczasem projekty w obszarach przygranicznych lub podmiejskich borykają się z większą presją płynności. Wielu właścicieli domów akceptuje obniżki cen, a nawet sprzedaje je poniżej kosztów, ale nadal mają trudności ze znalezieniem nabywców.

Zdaniem ekspertów, największy paradoks polega na tym, że produkt jest przeznaczony dla osób o średnich dochodach, a jednocześnie ta grupa napotyka liczne bariery w dostępie. Pan Dat Minh, wieloletni agent nieruchomości w Ho Chi Minh, stwierdził, że większość klientów z tego segmentu zgromadziła zaledwie około 1 miliarda VND, a pozostała część jest zależna od kredytów bankowych. Jednak wymagania takie jak oświadczenia o dochodach, umowy o pracę i historia finansowa utrudniają wielu freelancerom, pracownikom fabryk i właścicielom małych firm spełnienie wymogów kredytowych.

Pan Nguyen Le Hai Dang, zastępca dyrektora ds. strategii i relacji zewnętrznych w firmie Smartland, zauważył, że wielu niewykwalifikowanych pracowników ma niewielkie doświadczenie w przeprowadzaniu transakcji finansowych z bankami poza otrzymywaniem wynagrodzeń lub wypłacaniem pieniędzy. Dlatego też wypełnianie wniosków kredytowych, wymagających wielu skomplikowanych procedur, stanowi poważne wyzwanie. W przypadku braku dostępu do kapitału, zmuszeni są oni do dalszego wynajmu zamiast posiadania domu.

Oprócz czynników finansowych, lokalizacja ma również istotny wpływ na potencjał sprzedaży mieszkań w przystępnej cenie. Grunty w centrum miasta stają się coraz rzadsze i droższe, co zmusza większość tanich projektów do realizacji w miastach satelickich lub na obszarach podmiejskich, 20-30 km od centrum Ho Chi Minh. Chociaż cena jest bardziej przystępna, czas podróży, korki oraz ograniczona infrastruktura i usługi sprawiają, że wiele osób waha się przed podjęciem decyzji.

Podczas gdy segment mieszkań przystępnych cenowo zmaga się z poważnymi problemami z płynnością finansową, rynek nieruchomości luksusowych rządzi się zupełnie innymi prawami. W tym przypadku liczy się nie tylko cena sprzedaży, ale także potrzeba akumulacji aktywów, ich ochrony i potwierdzenia statusu wśród zamożnych klientów.

Co mówi nam rzeczywistość?

Wiele osób zastanawia się, dlaczego deweloperzy nie koncentrują się na tanich mieszkaniach, segmencie o wyższym popycie, ale zamiast tego kontynuują budowę apartamentów w cenach sięgających setek milionów dongów za metr kwadratowy? W rzeczywistości popyt ze strony klasy średniej i wyższej utrzymuje się na stabilnym poziomie, co stwarza podstawy do rozwoju produktów z wyższej półki.

Dla tej grupy klientów dom to nie tylko miejsce do życia. Poszukują oni kompletnego środowiska z terenami zielonymi, niską gęstością zaludnienia, wysokiej jakości udogodnieniami, profesjonalnymi usługami zarządzania oraz społecznością mieszkańców o podobnym stylu życia. Te czynniki sprawiają, że są oni skłonni zapłacić wyższą cenę za prywatność, bezpieczeństwo i długoterminowy wzrost wartości nieruchomości.

Według Savills Vietnam, wiele niedawno oddanych do użytku projektów klasy A odnotowało dodatnie wskaźniki absorpcji. Większość z tych projektów znajduje się w atrakcyjnych lokalizacjach, co przyczynia się do wzrostu cen sprzedaży na rynku pierwotnym powyżej 100 mln VND/m². Przewiduje się, że średnia cena sprzedaży w niektórych badanych segmentach rynku pierwotnego osiągnie około 224 mln VND/m² do końca 2025 roku. Pomimo wysokich cen, popyt na nieruchomości w tym segmencie pozostaje silny.

Atrakcyjność luksusowych nieruchomości dodatkowo potwierdza zainteresowanie nowymi projektami w centralnej części Ho Chi Minh City i nowym obszarem miejskim Thu Thiem. Przykładowo, projekt Son Kim Land, zorientowany na model 5.0 przy stacji Thu Thiem, już przyciągnął uwagę inwestorów, mimo że cena sprzedaży nie została jeszcze ogłoszona. Wcześniej projekty takie jak The Metropole i The Berkley, z cenami wahającymi się od 280 do 430 milionów VND/m², również odnotowały korzystne wskaźniki absorpcji. Podobnie, wiele innych projektów, takich jak The Prive, Eaton Park i Masterise Cosmo Central, od samego początku cieszyło się dużym zainteresowaniem klientów.

Pan Nguyen Le Hai Dang uważa, że ​​nieruchomości z wyższej półki są wyceniane nie tylko ze względu na wielkość czy koszty budowy, ale także na takie czynniki, jak rzadkość, lokalizacja i zdolność do utrzymania wartości w dłuższej perspektywie. Osoby dysponujące dużymi środkami finansowymi często podejmują decyzję o zakupie domu na podstawie unikalnej wartości produktu, reputacji dewelopera i potencjalnego wzrostu wartości aktywów w przyszłości, a nie na podstawie ceny bezwzględnej.

W rzeczywistości podaż luksusowych mieszkań w centrum Ho Chi Minh City jest ograniczona ze względu na coraz mniejszą dostępność gruntów. To sprawia, że ​​nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach stają się z czasem jeszcze rzadsze.

Według pana Vo Hong Thana, projekty zlokalizowane w pobliżu centralnej dzielnicy biznesowej i finansowej Ho Chi Minh, zwłaszcza w okolicy Thu Thiem, zawsze mają wyjątkową przewagę lokalizacyjną. Ten niedobór pomaga tym projektom przyciągać zamożnych klientów, którzy chcą gromadzić aktywa i oczekiwać długoterminowego wzrostu cen. „Ogólnie rzecz biorąc, wzrost cen w segmencie luksusowym w dużej mierze odzwierciedla prawo podaży i popytu, rosnące koszty gruntów oraz zaostrzone standardy rozwoju produktów. Tymczasem trudności w segmencie tanich mieszkań wynikają z dostępności dla nabywców, od procedur prawnych i warunków kredytowych po lokalizację projektu” – powiedział pan Thang.

Musimy rozplątać te węzły.

Zdaniem ekspertów, fundamentalnym rozwiązaniem nie jest obniżanie cen luksusowych mieszkań poniżej wartości rynkowej, ale raczej usuwanie barier prawnych, zwiększanie dostępu do kredytów i inwestowanie w infrastrukturę łączącą obszary podmiejskie. Po usunięciu tych barier, mieszkania w przystępnej cenie mogą dotrzeć do potrzebujących, pomagając zmniejszyć lukę między podażą a popytem, ​​która od lat utrzymuje się na rynku nieruchomości.

Źródło: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm