Ryzyko cen gruntów „zagraża” rozwojowi. Część 2

[reklama_1]

Opóźnienia w ustalaniu rocznych i jednorazowych cen dzierżawy gruntów wpłynęły na otoczenie inwestycyjne, wpływając na planowanie produkcji i biznesu, kredyty hipoteczne na inwestycje, zwłaszcza w przypadku projektów inwestycyjnych o dużych powierzchniach i dużym kapitale inwestycyjnym (projekt portu magazynowego LNG, projekt elektrowni cieplnej Son My I, projekt elektrowni cieplnej Son My II i projekt produkcji łopat wentylatora elektrowni wiatrowych...). Brak wczesnej i zdecydowanej polityki wpłynie na otoczenie inwestycyjne i wyniki przyciągania inwestorów w prowincji – skomentował Zarząd Wojewódzkiego Parku Przemysłowego.

Jedna strona jest niecierpliwa, druga ostrożna.

Podczas gdy NovaWorld Phan Thiet czeka na konkretne ceny gruntów, aby „odblokować” wiele działań, które umożliwią kontynuację budowy i ukończenie miejskiego obszaru ekonomicznego turystyki do końca 2025 roku, nowe parki przemysłowe w Ham Tan również oczekują na konkretne ceny gruntów do dzierżawy. Stąd powstanie podstawa do budowy zgodnie z nakreślonym planem działania. Przykładowo, budowa Parku Przemysłowego Tan Duc rozpocznie się w drugim kwartale 2023 roku, ale uważa się, że będzie ona trudna do wdrożenia, ponieważ prace związane z ustalaniem, wyceną i zatwierdzaniem cen gruntów (zarówno dla gruntów mieszkalnych, jak i gruntów rolnych na obszarach mieszkalnych) są nadal powolne, wymagając wielu korekt i uzupełnień, co wpływa na prace związane z odszkodowaniami i rozliczeniami. Inwestor Parku Przemysłowego złożył obecnie wniosek o przydział/dzierżawę gruntów o powierzchni 61,17 ha. Jednak działki niesąsiadujące ze sobą utrudnią przydział/dzierżawę gruntów i ubieganie się o pozwolenie na budowę w celu rozpoczęcia budowy. W Son My I Industrial Park inwestorowi przydzielono w pierwszej fazie grunty o powierzchni 76,78 hektara przez Prowincjonalny Komitet Ludowy. Jednak, aby przeprowadzić budowę, konieczne jest również ustalenie konkretnej ceny gruntu w celu podpisania umowy dzierżawy. Wcześniej Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska zorganizował przetarg i podpisał umowę z jednostką konsultingową (TMS Consulting Co., Ltd.) w celu ustalenia ceny dzierżawy gruntu. Po wielu pilnych dokumentach jednostka konsultingowa zgłosiła opóźnienie w ustaleniu konkretnych cen gruntów dla Son My I Industrial Park, ze względu na bardzo ograniczone badania i gromadzenie informacji w celu określenia przychodów i kosztów prac związanych z wyceną projektów parków przemysłowych, które napotykają wiele trudności, a nie stanowią wystarczającej podstawy do pełnego udowodnienia zgodnie z postanowieniami Okólnika 36/2014/TT-BTNMT z dnia 30 czerwca 2014 r. Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska . W związku z tym, 5 kwietnia 2023 roku, firma TMS Consulting Company Limited wysłała dokument z prośbą do odpowiednich jednostek o wsparcie w przeglądzie informacji dotyczących wyceny gruntów, wraz z projektem raportu wyjaśniającego wyniki wyceny. I do tej pory wciąż czekamy na... wyniki.

W związku z tym, pod koniec kwietnia 2023 r. Zarząd Prowincjonalnego Parku Przemysłowego (PPP) poinformował odpowiednie agencje funkcjonalne o wsparciu Parku Przemysłowego Tan Duc w dopełnieniu procedur niezbędnych do rozpoczęcia budowy w drugim kwartale 2023 r., począwszy od ustalenia konkretnych cen gruntów dla inwestorów, aż po podpisanie umów dzierżawy gruntów na obszarze 61,17 ha. Podobnie, w przypadku Parku Przemysłowego Son My 1, który obejmuje obszar ponad 76,7 ha i został zgłoszony do zatwierdzenia przez Prowincjonalny Komitet Ludowy w maju 2023 r. na wniosek firmy IPICO, aby jednostka mogła płacić czynsz dzierżawny, podpisywać umowy dzierżawy gruntów i organizować budowę infrastruktury parku przemysłowego na tym obszarze.

Warto zauważyć, że inwestorzy parków przemysłowych, którzy prowadzili prace kompensacyjne i oczyszczające oraz przygotowywali się do inwestycji, wszyscy chcą dzierżawić grunty jednorazowo. Następnie powiązane projekty, takie jak magazyn portu gazu LNG, projekt elektrowni cieplnej Son My I, projekt elektrowni cieplnej Son My II, które mają powierzchnię około 300 hektarów, również mają potrzebę dzierżawy gruntów jednorazowo. Tymczasem, zgodnie z informacjami Zarządu Prowincjonalnego Parku Przemysłowego, ponieważ konkretna cena gruntu nie została ustalona, obecnie istnieją 4 projekty (o powierzchni 4,72 hektara) w Parku Przemysłowym Ham Kiem I i 1 projekt (o powierzchni 2,41 hektara) w Parku Przemysłowym Ham Kiem II, które zostały zatwierdzone przez Prowincjonalny Komitet Ludowy do natychmiastowej zapłaty czynszu gruntowego, ale nie rozwiązano jeszcze problemu, aby inwestorzy parków przemysłowych płacili jednorazowo, co trwa już 3 lata. Dążenie inwestorów do natychmiastowego wydzierżawienia gruntów ma na celu ułatwienie pozyskania inwestorów wtórnych oraz ułatwienie rozliczeń i zaciągnięcia kapitału na realizację projektu.

Po co się tak spieszyć?

Przedstawiciel Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska powiedział, że konkretna wycena gruntów (stosowana do projektów o wartości gruntów powyżej 20 miliardów VND) jest powolna z wielu powodów. Zgodnie z Okólnikiem 36 Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska, istnieje 5 metod wyceny, ale 3 powszechnie stosowane metody to nadwyżki, dochodów i porównania. Jednak na podstawie informacji z szeregu przypadków, jednostki konsultacyjne obawiają się, że metody te nie są gwarantowane, jeśli zostaną zastosowane do każdego konkretnego projektu, zwłaszcza jeśli czynniki wejściowe nie są stabilne, co prowadzi do nieprawidłowych wyników wyjściowych. Na przykład, metoda porównania, ten obszar zawsze był gruntami rolnymi, nie ma transakcji, więc nie można go porównać. Lub metody nadwyżki i dochodów muszą określić przychody z rozwoju, stopę kapitału inwestycyjnego, cenę jednostkową... co jest bardzo skomplikowane. Dlatego jednostki konsultacyjne robiły to wielokrotnie, Departament pomagał jednostkom konsultacyjnym, ale wyniki nie są przekonujące. Ponieważ konieczne jest dokonywanie założeń i szacowanie, a wszystkie te projekty mają bardzo duży obszar, ryzyko błędu między jedną osobą a drugą, nawet bardzo niewielkie, może skutkować dużymi stratami. Ponadto Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska dokonuje również rewizji Okólnika nr 36, koncentrując się na metodach wyceny.

To również jeden z powodów, dla których Prowincjonalny Komitet Ludowy wydał właśnie dokument, w którym zwraca się do Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska o zaproponowanie Premierowi rozważenia i nakazania utworzenia Grupy Roboczej, składającej się z członków Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska, Ministerstwa Budownictwa, Ministerstwa Finansów oraz powiązanych ministerstw i oddziałów, w celu wspierania i kierowania prowincją Binh Thuan w ustalaniu cen gruntów, a w szczególności w projekcie Kompleksu Turystycznego Doliny Oceanu. Obecnie Rząd Centralny wydał dokument, w którym zgadza się wesprzeć prowincję Binh Thuan w szacowaniu konkretnych cen gruntów w ramach projektu NovaWorld Phan Thiet...

Również według przedstawiciela Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska, w porównaniu z NovaWorld Phan Thiet, wycena gruntów w parkach przemysłowych jest prostsza. Jednak w obecnej sytuacji, aby uzyskać większą pewność, konieczne jest również skorzystanie z konkretnej wyceny z pomocą rządu centralnego. W najbliższym czasie zostaną rozwiązane bariery związane z cenami gruntów w dużych projektach w prowincji.

Oficjalny komunikat, który Prowincjonalny Komitet Ludowy wysłał do Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska, podkreślił również, że obecne prace związane z wyceną gruntów są bardzo skomplikowane, ponieważ obejmują wiele sektorów i dziedzin, które regulują parametry dotyczące inwestycji, planowania, budownictwa, gruntów, finansów, bankowości, rynku… wymagając od wykonawcy ogólnej wiedzy i doświadczenia w wielu dziedzinach, aby móc w pełni zrozumieć istotę metody wyceny, a tym samym wdrożyć ją, oszacować i wycenić. Tymczasem personel sektora Zasobów Naturalnych i Środowiska prowincji nie posiada dużego doświadczenia w specjalistycznych dziedzinach cen, finansów, budownictwa… aby sprostać wymaganiom dzisiejszych, bardzo skomplikowanych prac związanych z wyceną. Dlatego Prowincjonalny Komitet Ludowy zaproponował, aby Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska zaleciło Premierowi rozważenie i zlecenie utworzenia Grupy Roboczej, która wspierałaby i kierowała prowincją Binh Thuan w ustalaniu cen gruntów w ogóle, a w szczególności w projekcie Kompleksu Turystycznego Doliny Oceanu, tak aby projekty mogły zostać szybko wdrożone, uruchomione i rozwijać lokalną gospodarkę społeczną .

Źródło