Ryzyko wzrostu cen gruntów „zagraża” rozwojowi. Część 2

Báo Bình Thuận•23/05/2023

[reklama_1]

Opóźnienia w ustalaniu rocznych i jednorazowych cen dzierżawy gruntów wpłynęły na otoczenie inwestycyjne, wpływając na produkcję i planowanie biznesowe oraz utrudniając finansowanie hipoteczne inwestycji, zwłaszcza w przypadku dużych projektów inwestycyjnych o znacznym nakładzie kapitałowym (takich jak projekt budowy magazynu i portu LNG, elektrownie cieplne Son My I i II oraz projekt produkcji łopat turbin wiatrowych...). Brak szybkiej i zdecydowanej polityki negatywnie wpłynie na otoczenie inwestycyjne i wyniki prowincji w zakresie przyciągania inwestorów – stwierdził Zarząd Parków Przemysłowych Województw.

Jedna strona jest niecierpliwa, druga ostrożna.

Podczas gdy NovaWorld Phan Thiet oczekuje na konkretne ceny gruntów, aby „uwolnić” dalsze prace budowlane i ukończyć swoją miejską strefę ekonomiczno-turystyczną do końca 2025 roku, nowe parki przemysłowe w Ham Tan również czekają na ustalenie konkretnych cen gruntów przed ich dzierżawą. Dopiero wtedy budowa będzie mogła przebiegać zgodnie z planem. Przykładowo, budowa Parku Przemysłowego Tan Duc ma rozpocząć się w drugim kwartale 2023 roku, ale uważa się, że jest on trudny do wdrożenia ze względu na opóźnienia w procesie ustalania, wyceny i zatwierdzania konkretnych cen gruntów (zarówno dla gruntów mieszkalnych, jak i rolnych na obszarach mieszkalnych). Wymaga to licznych korekt i uzupełnień, co wpłynie na działania związane z odszkodowaniami i przesiedleniami. Inwestor parku przemysłowego złożył obecnie wniosek o przydział/dzierżawę gruntów obejmujących 61,17 hektara. Jednak nieciągły charakter działek utrudni przydział/dzierżawę gruntów i uzyskanie pozwoleń na budowę. Jeśli chodzi o Son My I Industrial Park, inwestorowi przydzielono 76,78 hektarów ziemi w pierwszej fazie przez Prowincjonalny Komitet Ludowy. Jednak, aby kontynuować budowę, potrzebna jest konkretna cena ziemi do podpisania umowy dzierżawy gruntu. Wcześniej Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska zorganizował procedurę przetargową i podpisał umowę z firmą konsultingową (TMS Consulting Co., Ltd.) w celu ustalenia ceny dzierżawy gruntu. Po licznych listach wzywających firma konsultingowa poinformowała, że opóźnienie w ustaleniu konkretnej ceny ziemi dla Son My I Industrial Park było spowodowane ograniczonymi i trudnymi badaniami i gromadzeniem informacji w celu określenia przychodów i kosztów związanych z wyceną projektów parków przemysłowych oraz niewystarczającymi dowodami, aby w pełni udowodnić wymogi określone w Okólniku 36/2014/TT-BTNMT z dnia 30 czerwca 2014 r. Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska . W związku z tym, 5 kwietnia 2023 roku firma TMS Consulting Co., Ltd. wysłała dokument z prośbą do odpowiednich jednostek o pomoc w przeglądzie informacji na potrzeby wyceny gruntów, wraz z projektem raportu wyjaśniającego wyniki wyceny. I do dziś czekamy na… wyniki.

W związku z tym, pod koniec kwietnia 2023 r. Zarząd Prowincjonalnych Parków Przemysłowych (Provincial Industrial Parks) złożył raport, w którym zwrócił się do odpowiednich agencji funkcjonalnych o wsparcie Parku Przemysłowego Tan Duc w dopełnieniu procedur niezbędnych do rozpoczęcia budowy w drugim kwartale 2023 r., począwszy od ustalenia konkretnej ceny gruntu, tak aby inwestor mógł podpisać umowę dzierżawy gruntu dla 61,17 hektara. Podobnie, w przypadku Parku Przemysłowego Son My 1, obejmującego ponad 76,7 hektara, plan został przedłożony do zatwierdzenia Prowincjonalnemu Komitetowi Ludowemu w maju 2023 r., zgodnie z wnioskiem firmy IPICO, aby firma mogła płacić czynsz dzierżawny, podpisywać umowy dzierżawy gruntu i organizować budowę infrastruktury parku przemysłowego na tym obszarze.

Warto zauważyć, że inwestorzy parków przemysłowych, którzy prowadzili prace związane z odszkodowaniami gruntowymi, oczyszczaniem terenu i przygotowywaniem się do inwestycji, chcą dzierżawić grunty jednorazowo. Powiązane projekty, takie jak magazyn LNG i port, projekt elektrowni cieplnej Son My I i projekt elektrowni cieplnej Son My II, które obejmują około 300 hektarów gruntów, również wymagają jednorazowej dzierżawy gruntu. Tymczasem, zgodnie z informacjami Zarządu Prowincjonalnego Parku Przemysłowego, ponieważ konkretna cena gruntu nie została jeszcze ustalona, cztery projekty (o powierzchni 4,72 hektara) w Parku Przemysłowym Ham Kiem I i jeden projekt (o powierzchni 2,41 hektara) w Parku Przemysłowym Ham Kiem II zostały zatwierdzone przez Prowincjonalny Komitet Ludowy do jednorazowej płatności za dzierżawę gruntu, ale inwestorzy nie zapłacili jeszcze opłaty za dzierżawę gruntu w formie ryczałtu, opóźnienie trwa już trzy lata. Chęć inwestorów do jednorazowej dzierżawy gruntu ułatwia przyciągnięcie inwestorów wtórnych i upraszcza księgowość oraz składanie wniosków kredytowych na realizację projektu.

Dlaczego znajdują się w sytuacji przymusu?

Przedstawiciele Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska stwierdzili, że opóźnienie w wycenie konkretnych wartości gruntów (dotyczące projektów o wartości gruntów przekraczającej 20 miliardów VND) wynika z kilku przyczyn. Zgodnie z Okólnikiem nr 36 Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska istnieje pięć metod wyceny gruntów, ale trzy najczęściej stosowane – nadwyżkowa, dochodowa i porównawcza – są stosowane od dawna. Jednak w oparciu o informacje z kilku przypadków firmy konsultingowe obawiają się, że metody te nie są w pełni wiarygodne w przypadku konkretnych projektów, zwłaszcza gdy czynniki wejściowe nie są odpowiednio uwzględniane, co prowadzi do niedokładnych wyników. Na przykład, w przypadku metody porównawczej, dany obszar historycznie był gruntem rolnym, na którym nie prowadzono żadnych transakcji, co uniemożliwia porównanie. Podobnie, metody nadwyżkowa i dochodowa wymagają określenia przychodów z rozwoju, kapitału inwestycyjnego na jednostkę, cen jednostkowych itp., które są bardzo złożone. W związku z tym jednostki konsultingowe wielokrotnie korygowały plany, a departament im w tym pomagał, ale uzyskane wyniki nie są jeszcze przekonujące. Ponieważ założenia i szacunki są niezbędne, a wszystkie te projekty obejmują bardzo duże obszary, ryzyko błędów między różnymi osobami, nawet bardzo małymi, może prowadzić do znacznych strat. Ponadto Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska dokonuje również rewizji Okólnika nr 36, koncentrując się na metodach wyceny.

To również jeden z powodów, dla których Prowincjonalny Komitet Ludowy przesłał niedawno dokument do Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska, w którym zwrócił się do Premiera o rozważenie i zlecenie utworzenia grupy roboczej składającej się z przedstawicieli Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska, Ministerstwa Budownictwa , Ministerstwa Finansów oraz innych właściwych ministerstw i agencji, która miałaby wspierać prowincję Binh Thuan w ustalaniu cen gruntów, a w szczególności w projekcie Kompleksu Turystycznego Doliny Oceanu. Obecnie rząd centralny wydał dokument, w którym zgadza się wesprzeć prowincję Binh Thuan w wycenie gruntów w ramach projektu NovaWorld Phan Thiet…

Według przedstawiciela Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska, w porównaniu z NovaWorld Phan Thiet, wycena gruntów w strefach przemysłowych jest prostsza. Jednak w obecnych okolicznościach, dla większego zaufania, nadal potrzebne jest szczegółowe wyliczenie wyceny z pomocą rządu centralnego. Przeszkody związane z konkretnymi cenami gruntów pod duże projekty w prowincji zostaną rozwiązane tak szybko, jak to możliwe.

W oficjalnym piśmie Prowincjonalnego Komitetu Ludowego do Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska podkreślono również, że obecny proces wyceny gruntów jest niezwykle złożony, ponieważ obejmuje wiele sektorów i dziedzin regulujących parametry związane z inwestycjami, planowaniem, budownictwem, gruntami, finansami, bankowością i rynkiem. Wymaga to od osób wykonujących to zadanie ogólnej wiedzy i doświadczenia w wielu dziedzinach, aby w pełni zrozumieć istotę metodologii wyceny i umożliwić jej właściwe wdrożenie, wycenę i ewaluację. Tymczasem personel Prowincjonalnego Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska nie posiada wystarczającego doświadczenia w specjalistycznych dziedzinach, takich jak ustalanie cen, finanse i budownictwo, aby sprostać wymaganiom obecnych, złożonych prac związanych z wyceną. W związku z tym Prowincjonalny Komitet Ludowy zwraca się do Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska z prośbą o zaproponowanie Premierowi rozważenia i nakazania utworzenia grupy roboczej, która będzie wspierać i kierować prowincją Binh Thuan w ustalaniu cen gruntów w ogóle, a w szczególności w projekcie Kompleksu Turystycznego Doliny Oceanu, tak aby projekty mogły zostać wkrótce wdrożone i oddane do użytku, przyczyniając się do rozwoju społeczno -gospodarczego regionu.

Źródło