Mieszkania na wynajem: Istotna zmiana w myśleniu o mieszkalnictwie.

Dlaczego Wietnam musi odejść od myślenia o posiadaniu własnego domu na rzecz podejścia opartego na dostępności mieszkań?

Pamiętam obraz z czasów, gdy Hanoi walczyło z pandemią COVID-19 kilka lat temu. Miałem wtedy okazję towarzyszyć burmistrzowi podczas inspekcji pensjonatu w Gia Lam.

W pokoju o powierzchni zaledwie kilkudziesięciu metrów kwadratowych mieszka stłoczonych około dziesięciu mężczyzn. Są to freelancerzy, robotnicy fizyczni, taksówkarze motocyklowi i najemnicy z różnych prowincji, którzy przyjechali do Hanoi, żeby zarobić na życie.

Ponieważ miasto było zamknięte, musieli pozostać w tym pokoju przez wiele dni. Po wysłuchaniu opowieści wszystkich o warunkach życia, jedzeniu i walce o przetrwanie, przywódca miasta wyszedł na zewnątrz i wykrzyknął: „Ich ludzie żyją w takiej nędzy”.

To powiedzenie pozostało ze mną do dziś.

Dziś, gdy liderzy zaczynają postrzegać wynajem mieszkań jako segment strategiczny, zdaję sobie sprawę, że za debatami na temat nieruchomości, cen domów czy planowania urbanistycznego kryje się historia milionów ludzi żyjących w podobnych ciasnych i ubogich pokojach.

„Miasto wynajętych pokoi” w Hanoi.

Hanoi ma obecnie bardzo duży rynek wynajmu mieszkań. Według władz miasta, prawie 2 miliony osób może mieszkać w wynajmowanych lokalach, co stanowi około jednej czwartej populacji stolicy. Należą do nich pracownicy fabryk, studenci, pracownicy migrujący, młodzi pracownicy biurowi i rodziny, których nie stać jeszcze na zakup domu.

Stworzyli gigantyczne „miasto wynajmu”, które istnieje obok nowych obszarów miejskich, gdzie ceny sięgają setek milionów dongów za metr kwadratowy.

Te dwa światy współistnieją w tym samym mieście, jednak dostęp do mieszkań jest zupełnie inny.

Rynek wynajmu mieszkań istnieje od dawna, a kształtują go przede wszystkim sami ludzie – od szeregów akademików robotniczych na przedmieściach, przez małe domy przeznaczone na wynajem dla studentów, po dziesiątki tysięcy mini-apartamentów powstających jak grzyby po deszczu na obszarach mieszkalnych.

Innymi słowy, znaczną część problemów mieszkaniowych Hanoi w przypadku osób o średnich i niskich dochodach udało się na przestrzeni lat rozwiązać przede wszystkim dzięki „zasobom społecznym” lub „ludziom opiekującym się ludźmi”.

W sytuacji, gdy ceny nieruchomości rosną nieustannie szybciej niż dochody, a programy budownictwa socjalnego nie spełniają oczekiwań, pojawia się kolejne pytanie: czy posiadanie własnego domu jest absolutnie konieczne, aby ludzie mogli wygodnie żyć w mieście?

W Wietnamie nie brakuje mieszkań, ale brakuje dostępu do mieszkań.

Według Ministerstwa Budownictwa , w całym kraju w projektach deweloperskich znajduje się obecnie prawie 6 milionów domów, a łączna wartość inwestycji sięga bilionów dongów. To pokazuje, że problem Wietnamu niekoniecznie leży w podaży.

Problem leży w dostępności. Podczas gdy typowe mieszkanie w Hanoi kosztuje około 7-8 miliardów VND, podczas gdy wielu pracowników zarabia niewiele ponad 10 milionów VND miesięcznie, luka między rynkiem a przystępnością cenową mieszkańców się powiększa.

Innymi słowy, w Wietnamie może nie brakuje mieszkań w sensie fizycznym, ale brakuje tam mieszkań, z których mogliby korzystać zwykli pracownicy, zarabiający krocie.

Dlatego też miliony ludzi nadal wynajmują domy, mimo że wokół nich powstaje coraz więcej nowych projektów deweloperskich.

Jak funkcjonowałoby miasto liczące 15 milionów mieszkańców?

Obecnie stolica liczy około 8,5 miliona mieszkańców. Plany miasta zakładają jednak, że do 2035 roku liczba mieszkańców osiągnie około 14-15 milionów, a do 2045 roku – 15-16 milionów.

Oznacza to, że w ciągu najbliższej dekady miasto będzie musiało przyjąć około 6 milionów ludzi więcej.

Biorąc pod uwagę skalę problemu, wyzwanie nie polega już tylko na tym, jak zapewnić każdemu dostęp do mieszkań, ale także na tym, jak umożliwić milionom ludzi życie w mieście.

Miasto, którego celem jest liczba mieszkańców wynosząca 15-16 milionów, praktycznie nie może funkcjonować, jeśli opiera się wyłącznie na przekonaniu, że każdy musi posiadać dom.

Mieszkania nie są już tylko nieruchomościami.

W tym kontekście wezwanie premiera Le Minh Hunga do rozwijania budownictwa mieszkaniowego jako strategicznego, długoterminowego segmentu rynku można odczytać jako sygnał, że podejście Wietnamczyków do kwestii mieszkaniowych zaczyna się zmieniać.

Warto zauważyć, że kwestia wynajmu mieszkań jest rozpatrywana w kontekście pracy, produktywności i konkurencyjności miast.

Pracownik mieszkający blisko miejsca pracy, młody inżynier, który może zostać w mieście, czy świeżo upieczony nauczyciel, który nie musi spędzać dziesięcioleci w długach, aby kupić dom – to nie tylko historia o mieszkalnictwie. To także historia rozwoju.

Innymi słowy, to historia człowieka. Z tej perspektywy wynajem mieszkań nie jest już tylko prostą polityką socjalną, ale staje się narzędziem rozwoju.

Ponieważ zdolność do zatrzymania pracowników jest czasami równie ważna, jak przyciąganie inwestycji. Miasto będzie miało trudności z konkurencją, jeśli jego pracownicy nie będą mogli sobie pozwolić na mieszkanie w nim.

Od kupującego dom do użytkownika domu

Przez wiele lat polityka mieszkaniowa Wietnamu koncentrowała się przede wszystkim na pomaganiu ludziom w posiadaniu własnych domów. Jednak podejście to napotyka na coraz większe wyzwania, ponieważ ceny mieszkań na obszarach miejskich rosną znacznie szybciej niż dochody ludności, a popyt na mieszkania ze strony siły roboczej stale rośnie wraz z urbanizacją.

Nie każdy musi od razu posiadać własny dom, ale każdy potrzebuje stabilnego, bezpiecznego i niedrogiego miejsca do życia. Może się to wydawać niewielką różnicą, ale w rzeczywistości są to dwie zupełnie różne filozofie rozwoju miast.

Przez wiele lat większość młodych ludzi w Hanoi nadal będzie dążyć do posiadania własnego domu. Jednak miasto, którego celem jest liczba mieszkańców 15-16 milionów, nie może być budowane z założeniem, że każdy musi mieć możliwość zakupu domu, aby czuć się bezpiecznie w swojej sytuacji życiowej.

Ponieważ ostatecznie to nie wartość budynków nadaje miastu witalność, lecz możliwość, by zwykli ludzie mogli tam mieszkać, pracować i budować swoją przyszłość.

Część 2: Mieszkania na wynajem: Jaka jest formuła zapewniająca obustronne korzyści?

„Dom jest po to, żeby w nim mieszkać”. Słowa Sekretarza Generalnego i Prezesa To Lama, które brzmiały „Dom jest po to, żeby w nim mieszkać”, znalazły oddźwięk wśród wielu osób w społeczeństwie.

Źródło: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-su-thay-doi-lon-trong-tu-duy-nha-o-2521389.html