Nowe przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami od 1 sierpnia

Zgodnie z Ustawą o obrocie nieruchomościami od 1 sierpnia, zadatek przy zakupie domu nie może przekroczyć 5% wartości nieruchomości, przy podpisaniu umowy sprzedaży nie może przekroczyć 30%, a przed przekazaniem domu należy wpłacić do 50%.

Projekt w dzielnicy Ha Dong w Hanoi . Realizacja tego projektu jest opóźniona od ponad dekady. Warto wspomnieć, że wielu klientów zapłaciło inwestorowi 100% ceny zakupu domu. To tylko jeden z wielu przypadków, w których nabywcy domów narażają się na ryzyko, decydując się na zakup domów w projektach, których budowa dopiero się rozpoczęła, znanych również jako… Przyszłe mieszkania. Może to być mieszkanie, dom szeregowy lub willa.

Od 1 sierpnia Prawo obrotu nieruchomościami Nowe przepisy wejdą w życie. Warto zauważyć, że istnieje wiele nowych regulacji, które zapewniają prawa nabywców mieszkań w projektach, czyli w typach budynków budowanych przez inwestorów i firmy. W przyszłości powstaną projekty mieszkaniowe, które pomogą klientom wybrać mieszkania lub domy już na początku projektu, w zależności od ich potrzeb i budżetu. Istnieją jednak również ryzyka, zwłaszcza w przypadku projektów o niskim potencjale inwestycyjnym.

Kupując dom w trakcie budowy, płatność zostanie rozłożona na wiele rat, co pozwoli kupującemu zgromadzić środki lub aktywnie zorganizować źródło finansowania. W przypadku tego typu nieruchomości wiele przepisów dotyczących płatności uległo zmianie w porównaniu z poprzednimi latami.

Zgodnie z nową Ustawą o obrocie nieruchomościami, wkład własny na zakup domu nie może przekroczyć 5% wartości mieszkania.

„Minęły już czasy, gdy nosiliśmy worki lub samochody pełne pieniędzy, aby kupić dom. Prawo stanowi, że zakup domu od inwestora wymaga przelewu bankowego. Jednak transakcje indywidualne nie są koniecznie wymagane; musimy jedynie przestrzegać przepisów prawa handlowego i przeprowadzać je zgodnie z prawem” – powiedział Pham Duc Toan, przewodniczący rady dyrektorów EZ Vietnam Investment Joint Stock Company.

Nowe przepisy pozwolą także na obniżenie kwot, jakie będą musieli zapłacić nabywcy w przyszłości.

Pan Pham Duc Toan, przewodniczący rady dyrektorów EZ Vietnam Investment Joint Stock Company, powiedział: „Zgodnie z nowym prawem, zaliczka nie może przekraczać 5%, przy podpisywaniu umowy sprzedaży nie może przekraczać 30%, a przed przekazaniem domu wymagana jest wpłata do 50%. Zgodnie ze starym prawem, wpłata może wynieść do 70%. Jest to wygodne dla nabywców domów, ponieważ zmniejsza presję związaną z kwotą, którą trzeba przygotować”.

Zatem, zgodnie ze starymi przepisami, w przypadku domu wartego 5 miliardów dolarów, nabywca musiałby zapłacić 70%, czyli 3,5 miliarda VND, przed odbiorem domu. Jednak zgodnie z nowym prawem nabywca musi zapłacić jedynie 50%, czyli 2,5 miliarda VND, co zmniejsza presję na nabywcę i zachęca inwestora do terminowego przekazania domu, aby otrzymać pozostałą kwotę zgodnie z umową.

„Zgodnie z przepisami, jeśli depozyt przekracza 5%, narusza to ustawę o obrocie nieruchomościami. Inwestorzy mają jednak wiele sposobów na obejście tego prawa. Mogą wnioskować o wcześniejszą spłatę, mogą też zawrzeć odrębną umowę, jako formę pożyczki z dyskontem” – powiedział Pham Duc Toan, przewodniczący rady dyrektorów EZ Vietnam Investment Joint Stock Company.

Przez lata, na rynek nieruchomości Zdarzały się sytuacje, w których rzeczywista cena transakcyjna różniła się od ceny określonej w umowie. Zazwyczaj cena podana w umowie jest niższa od rzeczywistej ceny transakcyjnej, aby obniżyć podatki i opłaty, które strony muszą uiścić. Powoduje to nie tylko znaczne straty w podatku od przeniesienia własności nieruchomości, ale także stwarza wiele zagrożeń dla nabywców. Jednak od 1 sierpnia Ustawa o obrocie nieruchomościami stanowi, że osoby fizyczne i organizacje prowadzące działalność w zakresie nieruchomości muszą wykazać prawidłową rzeczywistą cenę transakcyjną w umowie sprzedaży i ponoszą odpowiedzialność, gdy cena w umowie sprzedaży różni się od rzeczywistej ceny transakcyjnej.

„Nowy powiew” dla rynku nieruchomości

Od 1 sierpnia rynek nieruchomości wejdzie w nową fazę rozwoju, charakteryzującą się większą przejrzystością, profesjonalizmem i standardami.

Doświadczenie reportera pokazało nam, że istnieje wiele surowszych przepisów chroniących nabywców domów. Jednak szczere wypowiedzi przedstawicieli biznesu pokazują również, że nadal mogą istnieć sposoby na obejście prawa przez inwestorów, aby pozyskać kapitał od ludzi. Dlatego inwestorzy na rynku nieruchomości czekają na dokumenty i szczegółowe instrukcje dotyczące wdrażania ustawy, aby proces aplikacyjny od 1 sierpnia przebiegał sprawniej.

Zaostrzone przepisy Ustawy o obrocie nieruchomościami są postrzegane jako powiew świeżości dla rynku. Oczekuje się, że ten powiew świeżości zlikwiduje zagrożenia, jakie obserwowano na rynku w ostatnich latach, takie jak niepełne ujawnianie informacji o projektach, przedłużające się projekty, porzucone projekty, inwestycje inwestorów w niewłaściwych miejscach, straty finansowe i cierpienie. Dzięki temu rynek wejdzie w nowy etap rozwoju, charakteryzujący się większą przejrzystością, profesjonalizmem i wysokimi standardami.

Przedstawiciel działu prawnego ds. inwestycji grupy Tran Anh, odnosząc się do kwestii przejrzystości w udostępnianiu informacji o projekcie i płatnościach za pośrednictwem banków, stwierdził, że nowe prawo dotyczące nieruchomości będzie miało duży wpływ, gdyż wywrze presję na przedsiębiorstwa, aby ujednoliciły wszystkie aspekty prawa, inwestycji i budownictwa.

„Jeśli chodzi o kwestie prawne związane z projektem, inwestorzy są zobowiązani do standaryzacji formularzy biznesowych oraz umów transakcyjnych zgodnie z przepisami. Dzięki temu zapewniona zostanie bardziej harmonijna i równa równowaga między inwestorami a klientami podczas zawierania transakcji na tych produktach” – powiedział Nguyen Tieu Lam, Dyrektor ds. Prawnych i Inwestycyjnych w Grupie Tran Anh.

Pobieranie kaucji jest ograniczone do 5%, a pobieranie pieniędzy od klientów przed przekazaniem domu do 50%. W porównaniu z poprzednimi przepisami, te regulacje ograniczą mobilizację kapitału od klientów, wywrą znaczną presję finansową, zmuszając firmy do zmiany strategii rozwoju produktów i skuteczniejszej mobilizacji kapitału kredytowego.

Pan Nguyen Cong Binh, zastępca dyrektora generalnego Hung Loc Phat Group, powiedział: „To również presja, a zarazem wyzwanie dla inwestorów, aby bardziej koncentrowali się na źródłach kapitału. Moim zdaniem inwestorzy powinni inwestować „powoli, ale systematycznie”, wprowadzając produkty na rynek. Muszą posiadać pełną dokumentację prawną. My koncentrujemy się bardziej na kapitale pochodzącym od instytucji kredytowych, aby wspierać projekt przez cały czas”.

Zdaniem prawników nowe prawo dotyczące obrotu nieruchomościami pomaga rynkowi odsiać i ograniczyć firmy z branży nieruchomości, które mają słabe zdolności i zasoby inwestycyjne.

„Ostatnio dostosowaliśmy prawo, ograniczyliśmy wszelkie ryzyko i negatywne zdarzenia, aby dostosować je do nowej sytuacji, i zbudowaliśmy zaufanie do udziału w procesie przejrzystości. Wierzę, że jeśli w trakcie wdrażania tych nowych przepisów coś się pojawi, zostanie to niezwłocznie dostosowane, aby udrożnić rynek nieruchomości” – poinformował adwokat Nguyen Van Quynh z kancelarii Hung Yen .

Wraz z wprowadzeniem nowego prawa, w ramach nadchodzącej strategii, wiele firm działających na rynku nieruchomości planuje nadać priorytet rozwojowi większej liczby mieszkań socjalnych i mieszkań komunalnych, aby sprostać rzeczywistym potrzebom mieszkaniowym większości ludzi.

Z Prawo gruntowe, Nowe prawo mieszkaniowe i ustawa o obrocie nieruchomościami, które wejdą w życie 1 sierpnia, są uważane za kamienie milowe dla wietnamskiego rynku nieruchomości. Oczywiste jest, że wraz z nowymi przepisami firmy chcące wejść na rynek muszą posiadać zdolność finansową, gwarantującą prawa nabywców nieruchomości, a rynek nieruchomości będzie rozwijał się w bardziej przejrzysty i zrównoważony sposób.

Niedawno premier Pham Minh Chinh podpisał i wydał oficjalny komunikat nr 71 w sprawie kluczowych zadań i rozwiązań mających na celu promowanie wzrostu, kontrolowanie inflacji i stabilizację makroekonomii w lipcu i trzecim kwartale 2024 r. Premier zwrócił się do ministerstw i agencji z prośbą o przygotowanie i przedłożenie rządowi do ogłoszenia szczegółowych dekretów oraz o ogłoszenie, w ramach ich uprawnień, okólników i dokumentów przewodnich, zapewniając jednoczesne obowiązywanie ustawy o gruntach, ustawy mieszkaniowej, ustawy o nieruchomościach i szeregu innych ustaw.

Źródło: https://baoquangninh.vn/quy-dinh-moi-khi-mua-ban-nha-dat-tu-1-8-3310608.html