Zaostrzyć podatki dla nieruchomości z dwiema zadeklarowanymi cenami.

Ministerstwo Finansów właśnie przedłożyło rządowi projekt rozporządzenia szczegółowo opisującego niektóre przepisy i środki mające na celu organizację i nadzór nad wdrażaniem ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na szczególną uwagę zasługuje propozycja przeliczenia podatku w przypadku nietypowo niskich deklarowanych cen.

Transakcje bankowe powinny być obowiązkowe.

Zgodnie z tym projektem, podstawa opodatkowania przeniesienia własności nieruchomości opiera się na cenie umownej. Konkretnie, podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu przeniesienia własności nieruchomości oblicza się w wysokości 2% ceny umownej. Momentem ustalenia dochodu podlegającego opodatkowaniu jest moment wejścia w życie umowy przeniesienia własności lub zarejestrowania prawa do użytkowania lub własności nieruchomości.

Propozycja Ministerstwa Finansów dotycząca wysokości podatku spotyka się ze zróżnicowanymi reakcjami.

ZDJĘCIE: DINH SON

Projekt dekretu wyraźnie stanowi, że cena przeniesienia własności nieruchomości to cena podana w umowie przeniesienia własności w momencie przeniesienia. Jeżeli umowa przeniesienia własności nie określa ceny gruntu lub jeżeli cena gruntu w umowie jest niższa niż cena podana w tabeli cen gruntów i współczynniku korygującym cenę gruntu (współczynnik K), wówczas cena przeniesienia własności będzie oparta na tabeli cen gruntów i współczynniku K (jeśli taki istnieje) obowiązującym w momencie przeniesienia własności.

W przypadku przeniesienia zarówno prawa do użytkowania gruntu, jak i aktywów związanych z gruntem, takich jak domy i obiekty budowlane, a umowa nie określa ceny gruntu lub cena ta jest niższa od ceny podanej w cenniku gruntów, wartość praw do użytkowania gruntu zostanie obliczona zgodnie z lokalnym cennikiem gruntów i współczynnikiem K. Jeśli wartość domu lub obiektów budowlanych podana w umowie jest niższa od stawki opłaty rejestracyjnej ustalonej przez Prowincjonalny Komitet Ludowy, organ podatkowy dokona obliczenia na podstawie ceny podanej przez organ lokalny.

Pan Nguyen Van Hoa, przewodniczący Stowarzyszenia Notariuszy Miasta Ho Chi Minh, ocenił tę propozycję jako właściwą i konieczną, ponieważ praktyka deklarowania „dwóch cen” przy przenoszeniu nieruchomości istnieje od wielu lat, powodując straty w dochodach podatkowych i zakłócając przejrzystość rynku. Jednak stosowanie wyłącznie tabeli cen gruntów pomnożonej przez współczynnik K lub ceny wydanej przez gminę jako minimalnej podstawy rozwiązuje tylko część problemu. Aby skutecznie go kontrolować, potrzebne są dodatkowe, zsynchronizowane rozwiązania, takie jak wprowadzenie obowiązku dokonywania płatności za pośrednictwem banków w transakcjach dotyczących nieruchomości. Jednocześnie konieczne jest połączenie danych między notariuszami, organami podatkowymi, agencjami nieruchomości i bankami; należy stworzyć bazę danych rzeczywistych cen transakcyjnych; a co najważniejsze, należy zwiększyć odpowiedzialność wszystkich stron za zgodne z prawdą deklarowanie transakcji.

„Uważam, że odpowiedzialność za wycenę nie powinna spoczywać na notariuszach. Notariusze nie są agencjami wyceny ani organami podatkowymi. Właściwą rolą notariusza jest wyjaśnianie i ostrzeganie stron o ich obowiązkach prawnych oraz koordynowanie udostępniania danych transakcyjnych zgodnie z prawem. Jeśli te rozwiązania zostaną wdrożone synchronicznie, polityka ta przyczyni się do ograniczenia transakcji „podwójnej ceny”, zwalczania strat w dochodach budżetowych oraz zwiększenia przejrzystości i bezpieczeństwa prawnego rynku nieruchomości” – zasugerował pan Nguyen Van Hoa.

Zasadniczo propozycja Ministerstwa Finansów ma na celu zwalczanie unikania płacenia podatków i zapewnienie przejrzystości rynku. Jednak aby była wykonalna i sprawiedliwa, najważniejsze jest, aby ceny gruntów rzeczywiście odzwierciedlały wartości rynkowe, współczynnik K był odpowiedni, a mechanizm stosowania elastyczny, aby uniknąć przekształcania podatków w obciążenie dla legalnych transakcji.

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City

Strach przed dalszym obciążeniem społeczeństwa.

Według eksperta ds. nieruchomości Tran Khanh Quang, proponowana przez Ministerstwo Finansów metoda obliczania podatku od „podejrzanych” transakcji na rynku nieruchomości jest jedynie częściowo uzasadniona. Wcześniej władze lokalne i eksperci zalecali stosowanie mnożnika 2% do tabeli cen gruntów w celu obliczenia podatku. Jest to najdokładniejsza metoda, zapewniająca brak strat w dochodach, łatwa do obliczenia i wiernie odzwierciedlająca ceny rynkowe. Wynika to z faktu, że tabele cen gruntów w prowincjach takich jak Ho Chi Minh, po wielu latach korekt, wynoszą już około 80% cen rynkowych. Dodanie współczynnika K znacznie zwiększyłoby podatki, co stanowiłoby większe obciążenie dla obywateli.

Wiele opinii wskazuje na to, że tabele cen gruntów powinny rzeczywiście odzwierciedlać ceny rynkowe, a współczynnik K powinien być odpowiedni.

Zdjęcie: Dinh Son

„Od 1 lipca samorządy będą nadal stosować współczynnik K, który będzie stosowany do obliczania opłat za użytkowanie gruntów. Obecnie opłaty za użytkowanie gruntów są zbyt wysokie, przekraczając możliwości finansowe zdecydowanej większości mieszkańców, co budzi ich obawy. Teraz, obliczanie podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przeniesienia własności nieruchomości i mnożenie go przez współczynnik K może spowodować wzrost cen jeszcze bardziej niż ceny rynkowe, co z kolei zwiększy kwotę podatku do zapłaty w porównaniu z obecną sytuacją” – wyraził swoje zaniepokojenie pan Tran Khanh Quang.

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, powiedział, że wcześniej, aby określić, w których przypadkach zaniżono, a w których zawyżono ceny, prowincje publikowały tabele cen minimalnych oparte na średniej cenie dla każdej miejscowości. W przypadku wykrycia zaniżonych cen, organy podatkowe dokonywały przeliczeń, mnożąc tabelę cen gruntów przez 2%. Obecnie, zgodnie z propozycją Ministerstwa Finansów, w przypadkach, w których podejrzewa się, że cena jest niższa od ceny rynkowej, tabela cen gruntów będzie mnożona przez współczynnik K, a następnie przez 2%. Chociaż ta metoda ma zastosowanie teoretyczne, w praktyce prowadzi do dwóch możliwych scenariuszy.

Pierwszy scenariusz, zaproponowany przez Ministerstwo Finansów, wyeliminowałby potrzebę lokalnych cenników minimalnych. Zastosowanie tego podejścia zapewniłoby sprawiedliwość prawa, ułatwiłoby obliczenia rządowe i zmniejszyło obciążenie państwa, ułatwiając tym samym dokładne prognozowanie dochodów z gruntów i nieruchomości. Metoda ta zapobiegłaby zarówno utracie dochodów, jak i nadmiernemu opodatkowaniu, zapewniając sprawiedliwość. Obywatele również stosowaliby tę metodę do deklaracji, unikając zarówno zaniżonych, jak i zawyżonych kwot. „Jednak po wdrożeniu tej metody próg 2% musiałby zostać ponownie rozważony, ponieważ stawka podatku byłaby wyższa niż obecna. W związku z tym można by rozważyć niższą kwotę, poniżej 2%; Ministerstwo Finansów musi przeprowadzić badanie i odpowiednio przeliczyć” – zasugerował pan Le Hoang Chau.

Po drugie, jeśli obniżka o 2% nie zostanie wprowadzona, w każdej miejscowości należy ustanowić cennik minimalny w celach kontrolnych. Dzięki cennikowi minimalnemu rząd może ustalić, kto deklaruje prawidłową cenę, a kto zaniża, eliminując obecne „podejrzenia”. Obywatele mogą następnie wykorzystać ten cennik minimalny jako podstawę do deklarowania cen kupna i sprzedaży oraz obliczania podatków.

„Zasadniczo propozycja Ministerstwa Finansów ma na celu zwalczanie unikania płacenia podatków i zapewnienie przejrzystości rynku. Jednak aby była wykonalna i sprawiedliwa, najważniejsze jest, aby ceny gruntów rzeczywiście odzwierciedlały wartości rynkowe, współczynnik K był odpowiedni, a mechanizm stosowania elastyczny, aby uniknąć przekształcania podatków w obciążenie dla legalnych transakcji” – zasugerował pan Le Hoang Chau.

Sprzedawcy, którzy ponoszą straty, mogą nadal być zobowiązani do zapłaty podatków.

Z drugiej strony, wielu ekspertów argumentuje, że jeśli stawka podatku jest wyższa niż rzeczywista cena transakcyjna, ludzie i tak będą musieli zapłacić wysoką kwotę podatku, nawet jeśli sprzedadzą ze stratą lub osiągną próg rentowności. Dotyczy to szczególnie tych, którzy muszą pilnie sprzedać nieruchomość z powodu trudności finansowych, a także tych, którzy kupili nieruchomość w okresie boomu cenowego, ale sprzedają ją, gdy rynek „zamarza”, zmuszając ich do ograniczenia strat. Co więcej, jeśli każda miejscowość zastosuje inny współczynnik K lub dostosuje go nieprawidłowo, pojawią się spory między obywatelami a organami podatkowymi dotyczące wysokości należnego podatku, ponieważ niektóre obszary będą miały wyższe stawki niż inne.

Source: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm