Płynność mieszkań „przełamuje lody” dzięki preferencyjnym politykom

[reklama_1]

Dylemat stojący przed nabywcami domów.

Firmy badawcze rynku wskazują, że popyt na mieszkania w pierwszych miesiącach 2023 roku znacząco wzrósł w porównaniu z końcem 2022 roku.

Oczywiste jest, że popyt na nieruchomości wśród ludności jest stale obecny, a nawet utrzymuje się na wysokim poziomie w dużych, gęsto zaludnionych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh. Nabywcy domów stoją jednak przed trzema wyzwaniami: podażą, ceną i finansowaniem.

W tym kontekście podaż i ceny sprzedaży są ze sobą ściśle powiązane. Brak równowagi między podażą a popytem, wraz z różnymi czynnikami związanymi z cenami, dostępnością gruntów i kwestiami prawnymi, nadal winduje ceny mieszkań.

Dokładnie w pierwszym kwartale 2024 r. liczba nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w Hanoi spadła o 30% w porównaniu z poprzednim kwartałem, podczas gdy średnia cena sprzedaży pierwotnej osiągnęła 52 mln VND/ ^m² , co oznacza wzrost o 22% w ujęciu rok do roku pomimo słabej płynności.

Zachodnia część Hanoi nadal tętni życiem regionalnym dzięki luksusowym projektom apartamentowym, z których niektóre oferują ceny porównywalne z cenami w dzielnicach centralnych. Na przykład: ceny w Masteri West Heights (Tay Mo, Nam Tu Liem – rynek pierwotny) wahają się od 60 do 80 milionów VND/ ^m² ; w Zei (My Dinh – rynek wtórny) od 55 do 80 milionów VND/ ^m² ; w Matrix One (Le Quang Dao – rynek wtórny) od 52 do 64 milionów VND/ ^m² .

Hoang Thanh Pearl (Nguyen Van Giap) to rzadki projekt na rynku pierwotnym, obecnie wystawiony na sprzedaż w dzielnicy My Dinh, oferowany w cenach od 50 do 53 milionów VND/ ^m2, pomimo bliskiego sąsiedztwa The Zei i The Matrix One.

Płynność finansową mieszkań zwiększają zachęty finansowe i zobowiązania do ich wykupu (rysunek 1). — Segment dóbr luksusowych stanowi dużą część podaży w zachodniej części Hanoi.

Apartamenty Moonlight 1 w dzielnicy Anlac Green Symphony, położone około 8 minut od My Dinh, trafiły na sprzedaż w kwietniu 2023 r. i również oferują konkurencyjne ceny wynoszące od 39 do 45 milionów VND/ ^m² .

W południowym Hanoi ceny są niższe, a podaż nie uległa znacznej poprawie. W dzielnicy Hoang Mai do godnych uwagi projektów należą: Feliz Home (rynek pierwotny) w cenach od 40 do 47 milionów VND/ ^m² , Hanoi Melody Residences (rynek pierwotny) w cenach od 31 do 44 milionów VND/ ^m² , Rose Town (rynek pierwotny) w cenach od 42 do 52 milionów VND/ ^m² oraz Phuong Dong Green Park (rynek wtórny) w cenach od 38 do 44 milionów VND/ ^m² …

Tecco Garden to rzadko spotykany projekt na rynku pierwotnym w Hanoi, położony w samym sercu obszaru miejskiego Tu Hiep (Thanh Tri), zaledwie 5 minut jazdy od dworca autobusowego Nuoc Ngam. Ceny sprzedaży wahają się od 25 do 28 milionów VND/ ^m² .

Obecnie nabywcy mieszkań mają ograniczone możliwości wyboru, zwłaszcza tych w rozsądnych cenach. Wielu liczy na zakup domu teraz, zanim ceny nadal będą rosły, ale wciąż obawia się o finansowanie. Chociaż oprocentowanie kredytów bankowych zostało obniżone, większość kredytów utrzymuje się na poziomie powyżej 10% w skali roku.

Deweloper wdraża „masową” politykę mającą na celu przełamanie zamrożenia płynności finansowej.

Oprócz dbałości o postęp projektu, jego jakość i zgodność z przepisami prawa, deweloperzy zdają sobie sprawę, że względy finansowe stanowią kluczowy czynnik wpływający na decyzję klientów o zakupie domu.

W związku z tym niektórzy deweloperzy agresywnie wdrożyli politykę masowych bodźców gospodarczych, taką jak bezpośrednie obniżki cen sprzedaży, wsparcie wypłaty pożyczek z oprocentowaniem 0% przez określony czas, a nawet zobowiązanie do odkupienia apartamentu.

W rzeczywistości polityka ta przyniosła dobre rezultaty pod względem płynności w przypadku projektów podstawowych. Warto zauważyć, że apartamentowiec Moonlight 1 (Anlac Green Symphony) w zachodnim Hanoi, mimo że został oddany do użytku dopiero pod koniec kwietnia, odnotował już około 65 transakcji – imponująca liczba, zwłaszcza w kontekście rynku, który jeszcze nie w pełni się odbudował.

Płynność finansowa mieszkań w Pha Bang jest zwiększona dzięki zachętom finansowym i zobowiązaniom do odkupu (rysunek 2). — Wieżę Moonlight Tower 1 ukończono, a teren wystawy udostępniono zwiedzającym.

Oprócz zielonych przestrzeni mieszkalnych i imponującej kolekcji udogodnień, Moonlight 1 przyciąga klientów również elastycznymi programami zachęt. Największą zaletą jest skumulowany rabat do 15% przyznawany pierwszym 90 klientom, którzy złożą zamówienie. Dzięki tej polityce nabywcy otrzymują bezpośrednią zniżkę w wysokości 500-760 milionów VND na cenę mieszkania, co jest korzystne dla osób dysponujących odpowiednimi środkami finansowymi.

Ponadto dostępne są pakiety wsparcia stóp procentowych na okres 18–24 miesięcy; harmonogram płatności podzielony jest na 10 rat od teraz do końca 2024 roku.

Tymczasem klienci kupujący apartamenty w Hoang Thanh Pearl otrzymują 2,5% zniżki za wcześniejszą płatność lub oprocentowanie 0% przez 12 miesięcy, z przekazaniem w I kw. 2024 r. Chociaż ta polityka nie jest przełomowa, projekt nadal jest uważany za atrakcyjny cenowo w porównaniu z jego potencjałem, z dużym potencjałem dalszych wzrostów cen.

Tymczasem w projekcie Tecco Garden dystrybutor, Dat Xanh Northern Vietnam, poinformował, że zaledwie miesiąc po wdrożeniu polityki gwarantowania odkupu mieszkań po 18 miesiącach, doszło do 35 transakcji, co znacznie zwiększyło płynność w porównaniu z poprzednim okresem.

Płynność finansową mieszkań zwiększają zachęty finansowe i zobowiązania do ich wykupu (rysunek 3). — Mimo że apartamenty zostały już przekazane, nabywcy Tecco Garden nadal mogą cieszyć się wieloma korzyściami.

Kompleks apartamentów Tecco Garden został już przekazany i posiada certyfikaty własności. Pozostałe lokale to apartamenty z 3 sypialniami i 1 sypialnią o powierzchni od ^{127 do 141 m²} . Chociaż popyt na te większe apartamenty wciąż jest duży, wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych zniechęca klientów.

Aby pobudzić popyt, deweloper projektu zaoferował klientom trzy opcje wsparcia finansowego do wyboru. Przy wyborze kredytu bankowego nabywcy otrzymają 0% odsetek przez 18 miesięcy. Jeśli mają wystarczającą płynność finansową, klienci mogą zdecydować się na spłatę w ratach przez 24 miesiące lub dokonać wcześniejszej płatności, aby uzyskać rabat do 9%.

Konkretnie rzecz biorąc, jeśli po 18 miesiącach zamieszkania klient nie jest w stanie zapłacić odsetek bankowych lub uważa, że nieruchomość jest nieodpowiednia, może zwrócić dom i otrzymać pełny zwrot wpłaconych pieniędzy, a deweloper pokrywa koszty przeniesienia własności.

Dzięki tej polityce klienci zyskują więcej niż tracą, ponieważ początkowa wpłata przy zakupie apartamentu Tecco Garden wynosi 40%, co odpowiada 1,2-1,5 miliarda VND. Wpłacona na konto bankowe w celu uzyskania odsetek, przyniosłaby jedynie około 7-8,5 miliona VND miesięcznie.

Podczas gdy ceny wynajmu apartamentu z 3 sypialniami + 1 w Tecco Garden wynoszą obecnie od 12 milionów VND miesięcznie w górę, przy zgromadzonym kapitale wynoszącym 1,2 miliarda VND, klienci kupujący apartament w Tecco Garden w tym momencie będą mieli gdzie mieszkać przez 18 miesięcy bez ponoszenia ryzyka finansowego.

Ponadto apartamenty Tecco Garden są obecnie poddawane modernizacji i pozycjonowane jako „wille w chmurach” dla rodzin wielopokoleniowych oraz osób preferujących przestronne przestrzenie mieszkalne. W związku z tym w najbliższej przyszłości należy spodziewać się wzrostu cen.

Według wyliczeń dewelopera, po okresie dopłat do oprocentowania, stopy procentowe banków spadły, a klienci nie odczuwają już takiej presji finansowej jak wcześniej. Jeśli jednak poczekają z zakupem domu do momentu obniżenia stóp procentowych, przewiduje się, że ceny mieszkań ukształtują się już w nowym przedziale cenowym.

Źródło