Miasto Ho Chi Minh pilnie potrzebuje „wymiany ziemi na infrastrukturę”.
Wykorzystanie dawno porzuconych gruntów publicznych w Ho Chi Minh City do sfinansowania szeroko zakrojonych projektów Build-Transfer (BT) utoruje drogę dla napływu kapitału prywatnego i rozwiązania problemów infrastrukturalnych.
Báo Sài Gòn Giải phóng•22/04/2026
ODBLOKOWANIE „PRIME LAND”
Niedawno Rada Ludowa Ho Chi Minh City zatwierdziła rezolucję w sprawie listy działek, które mają zostać przeznaczone na rekompensaty dla inwestorów realizujących projekty w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP) i kontraktów BT (build-transfer), obejmującej łącznie 33 obszary. Jest to postrzegane jako krok w kierunku konkretyzacji polityki mobilizacji środków pozabudżetowych w kontekście bardzo dużych potrzeb inwestycyjnych miasta w zakresie infrastruktury.
Według Departamentu Budownictwa, Ho Chi Minh potrzebuje ponad 3 bilionów VND na lata 2026-2030, ale jak dotąd udało się pozyskać jedynie ponad 1 bilion VND. Dzięki nowym, bardziej elastycznym przepisom, Ho Chi Minh ma możliwość mobilizacji zasobów gruntowych poprzez model Build-Transfer (BT), aby przyspieszyć realizację projektów infrastrukturalnych.
Niedawno Rada Ludowa Ho Chi Minh City zatwierdziła również plan inwestycyjny dla trzech projektów BT (Build-Transfer): mostu Can Gio, mostu Phu My 2 i Narodowego Kompleksu Sportowego Rach Chiec, o łącznej wartości inwestycji przekraczającej 182 000 miliardów VND. Jednocześnie inwestorzy proponują szereg innych projektów w ramach modelu BT, o łącznej szacunkowej wartości inwestycji przekraczającej 366 000 miliardów VND.
Wiele działek na terenie nowego obszaru miejskiego Thu Thiem (dzielnica An Khanh, Ho Chi Minh City) zostanie przeznaczonych na spłatę kontraktów BT (Build-Transfer).
ZDJĘCIE: NHAT THINH
Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, ocenił, że po raz pierwszy Ho Chi Minh City utworzyło fundusz gruntów na dużą skalę, aby przygotować się do projektów BT (Build-Transfer). Świadczy to o wysokim poziomie konsensusu między polityką Miejskiego Komitetu Partii a instytucjonalizacją przez Radę Ludową Ho Chi Minh City, stwarzając warunki dla Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City do wdrożenia kolejnych kroków. To również sygnał, że Ho Chi Minh City jest gotowe zaprosić inwestorów do realizacji pilnych projektów infrastrukturalnych.
Wcześniej Stały Komitet Partii Miasta Ho Chi Minh nakazał realizację kilku pilnych projektów infrastrukturalnych w ramach kontraktów Build-Transfer (BT), mających na celu rozwiązanie problemu zanieczyszczenia środowiska, oczyszczania ścieków, powodzi i korków ulicznych. Komitet Ludowy Miasta Ho Chi Minh stwierdził, że wszystkie te projekty są na dużą skalę i wymagają znacznych nakładów finansowych, aby zapewnić wykonalność finansową planu. W związku z tym działki muszą być nie tylko odpowiedniej wielkości, ale także charakteryzować się wysokim potencjałem komercyjnym, aby zapewnić zasadę równej płatności, minimalizować obciążenia budżetowe i przyciągać kompetentnych inwestorów.
BUDOWANIE ZAUFANIA INWESTORÓW
Zgodnie z planem Ho Chi Minh City, grunty zostaną przeznaczone na finansowanie projektów Build-Transfer (BT) w różnych sektorach infrastruktury technicznej, co pozwoli na rozwiązanie głównych problemów. W sektorze transportu, projekty takie jak most Can Gio, most Phu My 2 oraz połączenia międzyregionalne mają zmniejszyć natężenie ruchu w południowej i wschodniej części miasta, jednocześnie zwiększając przestrzeń miejską.
W sektorze ochrony środowiska, oczyszczalnie ścieków w Sajgonie Zachodnim i Północnym odgrywają kluczową rolę w redukcji zanieczyszczenia kanałów, poprawie jakości życia i wzmocnieniu kontroli powodziowej. Ponadto, projekty przestrzeni publicznej, takie jak park Ben Nha Rong – Khanh Hoi, plac centralny i centrum administracyjne, przyczynią się do poprawy jakości życia w mieście i stworzenia charakterystycznych punktów orientacyjnych.
Godnym uwagi punktem na tej liście jest fakt, że wiele działek było wcześniej przedmiotem raportów z inspekcji, audytów lub orzeczeń sądowych. W rzeczywistości wiele działek przeszło już proces oczyszczania gruntów, ale nadal napotyka przeszkody prawne, co powoduje opóźnienia w ich zagospodarowaniu. Na przykład działki o „najlepszym stanie” pod adresami 2-4-6 Hai Ba Trung, 8-12 Le Duan, 33 Nguyen Du i 34-36-42 Chu Manh Trinh (dzielnica Sajgon) zostały przekazane do zarządzania Centrum Rozwoju Funduszu Ziemskiego Miasta Ho Chi Minh po rozwiązaniu problemów prawnych.
Pomimo doskonałej lokalizacji, większość terenu należącego do tej jednostki jest pusta lub wykorzystywana tylko częściowo, co powoduje marnotrawstwo kosztów ochrony i nieefektywne wykorzystanie gruntów.
Zatwierdzenie listy funduszy gruntowych przez Radę Ludową Ho Chi Minh City jest postrzegane jako ustanowienie oficjalnej podstawy prawnej dla odpowiednich agencji do podjęcia dalszych kroków, takich jak wycena, wybór inwestorów i płatność w ramach umowy BT (Build-Transfer). Ekspert finansowy zauważył, że największe ryzyko dla inwestorów nie leży w samej wartości gruntu, ale w stabilności i przejrzystości ram prawnych. Umieszczenie działek na oficjalnej liście oznacza, że przeszły one przegląd, proces decyzyjny i zostały objęte umową prawną, co znacznie zmniejsza ryzyko i poprawia zdolność do pozyskiwania kapitału.
KLUCZ ZNAJDUJE SIĘ W PROCESIE WYCENY GRUNTU
Wielu ekspertów popiera wykorzystanie funduszy gruntowych do finansowania projektów BT, jednak uważa, że wycena gruntów będzie kluczowym krokiem, decydującym o skuteczności całej polityki „gruntów na infrastrukturę”.
Z perspektywy biznesowej pan Le Hoang Chau uważa, że mechanizm ten jest odpowiedni dla rzeczywistych warunków panujących w Ho Chi Minh City, gdzie zasoby budżetowe są ograniczone, a zapotrzebowanie na inwestycje infrastrukturalne jest bardzo duże. Płatności z funduszy gruntowych nie tylko pomagają zmniejszyć presję kapitałową na państwo, ale także stwarzają zachętę dla inwestorów do zaangażowania. „Przedsiębiorstwa są bezpośrednimi podmiotami, które oceniają potencjał i efektywność gruntów. Potrafią dostrzec wartości, których agencje zarządzające nie są w stanie w pełni oszacować, i właśnie tego oczekuje się od udziału w projektach BT” – powiedział.
Aukcja może przynieść niższą wartość.
Według Ludowego Komitetu Ho Chi Minh City większość działek z listy nie została jeszcze objęta kompleksowymi inwestycjami infrastrukturalnymi, ich potencjał rozwojowy jest ograniczony, a organizowanie aukcji w obecnych warunkach byłoby utrudnione.
Jeśli chodzi o wartość, w przypadku licytacji w chwili obecnej, wartość funduszu gruntowego prawdopodobnie będzie znacznie niższa od wartości rynkowej w momencie przydziału gruntów do zapłaty. Dzieje się tak, ponieważ po zakończeniu projektów BT i pełnym rozwinięciu infrastruktury, wartość gruntów zazwyczaj rośnie. Tymczasem metoda płatności z wykorzystaniem funduszu gruntowego po inwestycji w infrastrukturę pozwala na ustalenie wartości bliższej wartości rynkowej, zapewniając zasadę ekwiwalentności.
Pan Chau stwierdził, że po opublikowaniu listy funduszy gruntowych, inwestorzy będą mogli proponować i wybierać działki odpowiadające ich strategiom rozwoju. Ostateczna decyzja należy jednak do agencji państwowej, która dba o przestrzeganie zasad zarządzania majątkiem publicznym i dobór kompetentnych inwestorów. W przypadku nowych projektów BT ceny gruntów będą obliczane w momencie przydziału gruntów lub ich dzierżawy, natomiast w przypadku projektów realizowanych wcześniej, ceny będą ustalane zgodnie z uchwałami Zgromadzenia Narodowego i rządu.
Dr Vo Kim Cuong, były zastępca głównego architekta Ho Chi Minh City, argumentuje, że grunty publiczne powinny być co do zasady wystawiane na aukcję po wprowadzeniu na rynek. Jednak w przypadku płatności za projekty BT, zastosowanie mechanizmu wyceny gruntów w celu „wymiany” na projekty infrastrukturalne jest szczególną formą transakcji.
Pan Cuong postrzega relację między państwem a inwestorem w tym przypadku jako relację komercyjną, opartą na zasadzie „barteru”. Państwo ma ziemię, inwestor ma projekt infrastrukturalny, a obie strony wymieniają się na podstawie umowy i konsensusu, aby zapewnić równowagę interesów. Z technicznego punktu widzenia dr Vo Kim Cuong podkreśla, że wycena musi być przeprowadzana przez radę ds. wycen, posiadającą pełne doświadczenie zawodowe, a jednocześnie wymagającą przejrzystości informacji od obu stron.
W związku z tym państwo musi jasno określić status prawny i wartość gruntów, a inwestorzy muszą zobowiązać się do przestrzegania harmonogramu realizacji projektu. „Nie możemy pozwolić na sytuację, w której najpierw przydzielane są grunty, a projekty infrastrukturalne są opóźniane i przedłużane. W przypadku naruszenia harmonogramu muszą zostać nałożone jasne sankcje” – zalecił dr Vo Kim Cuong.
![[Zdjęcie] Przewodniczący Zgromadzenia Narodowego Tran Thanh Man współpracuje ze Stałym Komitetem Rady Etnicznej Zgromadzenia Narodowego](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/05/21/1779337435930_ndo_br_1-jpg.webp)
![[Grafika] „Podróż nadziei” promuje ruch oddawania narządów i tkanek w Wietnamie.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/05/20/1779294400833_1-8910-jpg.webp)
Komentarz (0)