Od „kupna z zamiarem posiadania” do „wynajmu z zamiarem zamieszkania”

Marzenie o posiadaniu własnego domu staje się coraz bardziej nieosiągalne dla pracowników miejskich, ponieważ ceny nieruchomości stale rosną i przekraczają możliwości finansowe większości ludzi.

W tym kontekście nastawienie na rozwój budownictwa mieszkaniowego na wynajem postrzegane jest jako znacząca zmiana w myśleniu politycznym – od postrzegania mieszkań jako dobra, które można akumulować, do traktowania ich jako podstawowej potrzeby społecznej.

Rozwój budownictwa mieszkaniowego na wynajem postrzegany jest jako sposób na przywrócenie rynkowi jego prawdziwej natury, polegającej na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. (Zdjęcie ilustracyjne: VNA)

Dyrektywa Sekretarza Generalnego i Prezesa To Lama dotycząca uznania wynajmu mieszkań za „strategiczny filar” przyciąga uwagę ekspertów i firm z branży nieruchomości. Według wielu ekspertów, jest to nie tylko rozwiązanie dla segmentu mieszkań socjalnych, ale także odzwierciedlenie zmiany w podejściu do rynku mieszkaniowego w Wietnamie.

Przez wiele lat rynek nieruchomości rozwijał się w oparciu o mentalność „kupuj, aby posiadać”. Nieruchomości to nie tylko miejsce do życia, ale stopniowo stały się narzędziem spekulacji i akumulacji aktywów. W rezultacie ceny domów stale rosną, a osoby z rzeczywistymi potrzebami mają coraz większe trudności z ich zaspokojeniem.

W dużych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh, ceny mieszkań gwałtownie wzrosły w ostatnich latach. Wiele komercyjnych projektów mieszkaniowych kosztuje dziesiątki milionów dongów za metr kwadratowy, znacznie przekraczając dochody większości pracowników. Nawet tak zwany segment „przystępnych cenowo” stał się rzadkością.

W tym kontekście rozwój rynku mieszkań na wynajem jest postrzegany jako sposób na przywrócenie rynkowi jego prawdziwej natury, polegającej na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Zdaniem ekspertów, im więcej opcji wynajmu długoterminowego w przystępnych cenach, tym mniejsza będzie presja posiadania domu za wszelką cenę.

Z perspektywy rynku, model wynajmu mieszkań pomaga również ograniczyć spekulację. Rynek zdominowany przez mentalność akumulacji aktywów prawdopodobnie będzie windował ceny nieruchomości powyżej ich rzeczywistej wartości, wywierając długotrwałą presję finansową na ludzi i zakłócając podaż i popyt. I odwrotnie, jeśli rynek wynajmu będzie się rozwijał stabilnie, mieszkania powrócą do swojej prawdziwej roli miejsca do życia, a nie narzędzia do generowania zysku.

Nastawienie rozwoju na budownictwo mieszkaniowe na wynajem odzwierciedla zmianę w myśleniu politycznym z celu „własności za wszelką cenę” na zapewnienie prawa do stabilnych warunków życia, na które ludzie będą mogli sobie pozwolić.

W wielu krajach rozwiniętych wynajem jest powszechnym trendem. W Europie i niektórych gospodarkach azjatyckich odsetek osób wynajmujących jest wysoki, szczególnie w dużych miastach. Wiele modeli mieszkań socjalnych jest opracowywanych głównie z myślą o wynajmie długoterminowym, a nie o sprzedaży bezpośredniej, jak w Wietnamie. Pomaga to utrzymać stabilny fundusz mieszkań socjalnych, jednocześnie ograniczając spekulacje i nadmierne wzrosty cen.

Tymczasem w Wietnamie polityka mieszkalnictwa socjalnego przez lata koncentrowała się głównie na pomocy ludziom w zakupie mieszkań. Jednak model ten ujawnia wiele niedociągnięć.

Osoby o niskich dochodach – grupa najbardziej potrzebująca wsparcia – często nie mają środków finansowych na zakup domu, nawet przy preferencyjnych kredytach. Z drugiej strony, część populacji o lepszej sytuacji ekonomicznej znajduje sposoby na obejście przepisów, aby uzyskać dostęp do mieszkań o przystępnych cenach, a następnie odsprzedają je z zyskiem.

Prawnik Nguyen Van Dinh argumentuje, że jest to typowy przykład „niedopasowania” w polityce mieszkań socjalnych. Osoby uprawnione nie mogą sobie pozwolić na zakup, podczas gdy te, które mogą sobie na to pozwolić, nie kwalifikują się.

Według pana Dinha, w wielu miejscowościach osoby o niskich dochodach rejestrują się w celu zakupu mieszkań socjalnych w imieniu innych, aby skorzystać z różnicy w cenie. To zniekształca politykę socjalną i prowadzi do utraty państwowych środków wsparcia. Dlatego też przeniesienie nacisku z „domów na sprzedaż” na „domy do zamieszkania”, w szczególności poprzez intensywny rozwój modelu wynajmu mieszkań socjalnych, jest uważane za konieczną korektę.

„To podejście jest zgodne z duchem Konstytucji z 2013 r., która podkreśla prawo do legalnego mieszkania i odpowiedzialność państwa za stworzenie warunków, w których każdy będzie mógł mieć mieszkanie, a niekoniecznie posiadać własny dom” – skomentował prawnik Nguyen Van Dinh.

Poza znaczeniem dla dobrobytu społecznego, rozwój budownictwa mieszkaniowego na wynajem jest również postrzegany jako narzędzie regulacji rynku nieruchomości. Aktywne utworzenie przez rząd funduszu mieszkań na wynajem w rozsądnych cenach zmniejszy presję na segment budownictwa komercyjnego. Jest to szczególnie istotne w kontekście wzrostu cen mieszkań w wielu dużych miastach znacznie szybciej niż dochody mieszkańców.

Jednak rozwijanie modelu mieszkań na wynajem na dużą skalę nie jest łatwe. Pan Nguyen Anh Que, członek zarządu Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, uważa, że ​​firmy prywatne będą naprawdę zainteresowane mieszkaniami socjalnymi na wynajem tylko wtedy, gdy będą miały wystarczająco silne mechanizmy zachęt.

Według pana Que, ze względu na niskie marże zysku i długie okresy spłaty, firmy mają trudności z osiągnięciem efektywności finansowej, jeśli nadal zaciągają pożyczki po komercyjnych stopach procentowych. Przy stopie procentowej wynoszącej około 3% w skali roku, firmy nadal mają trudności z równoważeniem przepływów pieniężnych, ponieważ sam czynsz nie wystarcza na pokrycie kosztów kapitałowych.

W związku z tym wielu ekspertów uważa, że ​​samo wezwanie przedsiębiorstw do udziału w poczuciu odpowiedzialności społecznej nie przyniesie znaczących zmian. Aby rozwijać rynek mieszkań na wynajem, państwo musi odgrywać rolę wspierającą.

Oznacza to, że sektor publiczny musi się bardziej zaangażować, od planowania zagospodarowania przestrzennego i inwestycji w infrastrukturę po projektowanie preferencyjnych mechanizmów finansowych i kredytowych. Jest to sektor o niskiej rentowności, ale silnie zorientowany na pomoc społeczną, dlatego nie może być całkowicie zależny od rynku.

Przyjęcie przez Zgromadzenie Narodowe rezolucji 201/2025/QH15 oraz zatwierdzenie przez rząd utworzenia Narodowego Funduszu Mieszkaniowego są uważane za ważne kroki w kierunku realizacji tego kierunku. Eksperci spodziewają się, że przy efektywnym zarządzaniu, fundusz stanie się kluczowym narzędziem finansowym dla rozwoju długoterminowego wynajmu mieszkań w przystępnych cenach dla osób o średnich i niskich dochodach.

Biorąc pod uwagę utrzymujące się wysokie ceny nieruchomości, zmiana podejścia z „kupuj, aby kupić” na „wynajmuj, aby mieszkać” jest nie tylko krótkoterminowym rozwiązaniem problemu mieszkaniowego, ale także krokiem w kierunku restrukturyzacji rynku nieruchomości w bardziej zrównoważonym kierunku.

Źródło: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm