Dlaczego dochodzi do sporów o własność mieszkań?

Niejasne umowy sprzedaży i luki prawne narażają nabywców domów na ryzyko sporów własnościowych z inwestorami budynków mieszkalnych.

W wielu budynkach mieszkalnych w Hanoi i niektórych prowincjach pojawiły się zdjęcia mieszkańców trzymających transparenty protestujące przeciwko inwestorom. Najostrzejsze spory dotyczą terenów, obiektów wspólnych i prywatnych, takich jak piwnice i parkingi, pomieszczenia wspólne, siłownie , powierzchnie biurowe i powierzchnie wynajmowane... Eksperci i prawnicy wskazują na wiele przyczyn tej sytuacji.

Niejednoznaczna umowa sprzedaży jest korzystna dla inwestora

Pan Tran Khanh, przewodniczący Hanoi Building Management Club, zauważył, że Dekret 71/2010 stanowił wcześniej, że własność prywatna i wspólna musi być jasno określona w umowie kupna-sprzedaży mieszkania. Jednak Dekret 99/2015, regulujący wdrażanie obowiązującego prawa mieszkaniowego, nie zawiera takiego zapisu. Każdy projekt mieszkaniowy ma odrębną umowę kupna-sprzedaży, której treść może być interpretowana na wiele sposobów, co prowadzi do sporów. Wiele umów kupna-sprzedaży sporządzanych przez inwestorów nie jest szczegółowych, a wręcz pomija kwestię wspólnej własności w sposób korzystny dla inwestora.

Według pana Khanha, większość kupujących zwraca uwagę jedynie na cenę i jakość mieszkania, a nie na warunki współwłasności i własności odrębnej zawarte w umowie. Po przekazaniu mieszkania zarząd reprezentujący mieszkańców nie ma podstaw do podziału części wspólnej i odrębnej własności z inwestorem. W związku z tym wciąż pojawiają się spory dotyczące wkładu inwestora i mieszkańców do funduszu utrzymania mieszkania (2% wartości mieszkania lub powierzchni użytkowej).

Pan Nguyen Manh Ha, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, zauważył również, że wiele umów kupna-sprzedaży mieszkań jest niezgodnych z przepisami, a nawet nielegalnych, co prowadzi do sporów. Klienci często nie wnikają dokładnie w warunki umowy kupna-sprzedaży. Tymczasem wielu inwestorów, chcąc sprzedać swoje produkty, „reklamuje się inaczej niż jest to w rzeczywistości, a następnie obniża opłaty za media w częściach wspólnych dla mieszkańców, aby na tym skorzystać”.

Mieszkańcy i pracownicy biurowi budynku Bonanza (23 Duy Tan, Hanoi) 23 kwietnia trzymali transparenty, domagając się od inwestora dialogu i wyjaśnienia spornych kwestii. Zdjęcie: udostępnione przez mieszkańców.

Prawo nie określiło jeszcze konkretnie miejsc parkingowych dla budynków mieszkalnych.

Niedawny spór o współwłasność i własność prywatną w budynkach mieszkalnych dotyczy miejsca parkingowego dla motocykli, rowerów i samochodów w piwnicy. Obowiązujące prawo mieszkaniowe stanowi, że miejsca parkingowe dla rowerów i motocykli stanowią współwłasność. Natomiast w przypadku miejsc parkingowych dla samochodów osobowych nabywcy muszą je wynająć lub kupić. W przypadku braku zakupu lub wynajmu, miejsce parkingowe pozostaje pod zarządem inwestora, a koszt budowy tego miejsca parkingowego nie jest wliczony w cenę sprzedaży mieszkania.

Adwokat Truong Anh Tu, dyrektor kancelarii Truong Anh Tu, przeanalizował charakter miejsca parkingowego przy apartamencie, jako należącego do nieruchomości wspólnej i wliczonego w cenę sprzedaży. Z chwilą przekazania mieszkania inwestor wypowie umowę własności. Cena sprzedaży mieszkania nie jest stała, lecz rośnie i maleje w zależności od czasu, dlatego trudno jest udowodnić, że inwestor nie wliczył kosztów budowy miejsca parkingowego w cenę sprzedaży domu.

Co więcej, miejsce parkingowe jest wpisane w powierzchnię użytkową budynku mieszkalnego i stanowi również niezbędny element projektu. „Dlatego oddzielenie kosztów budowy miejsca parkingowego od ceny sprzedaży mieszkania jest trudne” – powiedział pan Tu.

Chociaż istnieje wiele sporów związanych z miejscami parkingowymi w budynkach mieszkalnych, obecna ustawa o budownictwie mieszkaniowym i projekt nowelizacji ustawy o budownictwie mieszkaniowym, rozpatrywany przez Zgromadzenie Narodowe na V sesji, nie wprowadziły żadnych zmian w celu ich precyzyjnego zdefiniowania. „Brak jasności w definiowaniu własności wspólnej i prywatnej jest przyczyną sporów między inwestorami a mieszkańcami, przy czym to mieszkańcy cierpią najbardziej” – powiedział pan Tu.

Mieszkańcy osiedla Kosmo Tay Ho zażądali w marcu od inwestora uiszczenia opłat eksploatacyjnych. Zdjęcie: udostępnione przez mieszkańców

Brak publicznych rejestrów budynków

Pan Tran Khanh, przewodniczący Hanoi Building Management Club, zwrócił uwagę na niedociągnięcia obowiązującego prawa mieszkaniowego i dokumentów uzupełniających, które nie nakładają na inwestorów obowiązku publikowania dokumentacji prawnej budynku. takie jak zaświadczenie o prawie użytkowania gruntu dla własności prywatnej, zatwierdzony projekt, rozliczenie projektu (audyt). Jeśli inwestor nie publikuje przejrzystych rejestrów, mieszkańcy nie mają wystarczających informacji, aby ustalić, czy nieruchomość jest wspólną, czy prywatną własnością.

W rzeczywistości, przekazując dokumentację budowlaną zarządowi, inwestor jest zobowiązany do przekazania takich dokumentów, jak rysunki wykonawcze i plan piętra parkingu. Pan Khanh wyjaśnił jednak, że ponieważ dokumenty nie muszą być poświadczone ani notarialnie, inwestor może przekazać rysunki parkingu, które nie są zgodne z oryginałami, a ponadto nie jest możliwe ustalenie, czy koszt budowy miejsca parkingowego jest wliczony w cenę sprzedaży mieszkania, czy nie.

Obecne zarządzanie i eksploatacja budynków mieszkalnych obejmuje pięć podmiotów, w tym państwowe agencje zarządzające, inwestorów, zarządy, jednostki zarządzające i operacyjne oraz właścicieli mieszkań. W przypadku sporu między mieszkańcami a inwestorami konieczna jest interwencja państwowych agencji zarządzających. „Jednak przy obecnych przepisach prawnych wydaje się, że agencje państwowe stoją z boku i pozwalają inwestorom decydować samodzielnie” – powiedział pan Khanh, wskazując, że w przypadku sporów mieszkańcy nie mogą zwrócić się do Departamentu Budownictwa ani Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska o udostępnienie dokumentacji budowlanej.

„Wąskim gardłem w sporach o mieszkania jest to, że agencje państwowe nie udostępniają obywatelom dokumentacji budowlanej. Tylko mając dokumenty prawne, obywatele mogą wyjaśnić, które obszary są własnością wspólną, a które prywatną, i szybko rozwiązać spory” – powiedział pan Khanh.

Jak stwierdził p. Nguyen Ngoc Tuan, Główny Inspektor Ministerstwa Budownictwa, oprócz powyższych przyczyn, spory o wspólną i prywatną własność budynków mieszkalnych wynikają również z braku świadomości prawnej, braku współpracy między inwestorami a zarządem reprezentującym mieszkańców; inwestorzy dowolnie zmieniają funkcje, naruszają i wykorzystują wspólną własność, nie przekazują lub nie przekazują kompletnej dokumentacji dotyczącej mieszkań zarządowi.

Pożyczka Doan

Link źródłowy: https://vnexpress.net/vi-sao-xay-ra-tranh-chap-so-huu-chung-cu-4602449.html