Ao discutir o projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado) na tarde de 19 de junho, o vice-presidente da Assembleia Nacional, Nguyen Khac Dinh, disse que o Comitê Permanente da Assembleia Nacional (NASC) realizou uma sessão temática para dar opiniões sobre esta lei em 12 de abril e emitiu um aviso final.
Definir claramente o conceito e o escopo dos objetos de negócios imobiliários
De acordo com o vice-presidente Nguyen Khac Dinh, o projeto submetido à Assembleia Nacional desta vez não refletiu totalmente as exigências do Comitê Permanente da Assembleia Nacional quando o conceito de "negócio" deve ser usado de forma consistente em todo o sistema legal, mas o projeto de lei o usa incorretamente.
“É necessário distinguir claramente entre o ato de permuta, compra e venda de acordo com o direito civil e a compra e venda profissional de imóveis, realizada por entidades empresariais. Organizações e indivíduos têm o direito de comprar e vender imóveis, mas para se tornarem entidades empresariais, devem constituir uma empresa, cumprir determinadas condições e ser reconhecidos por lei. Da mesma forma, no caso de entidades empresariais, nem todos os imóveis comprados e vendidos estão sujeitos a esta lei”, afirmou o vice- presidente da Assembleia Nacional, Nguyen Khac Dinh.
Vice-presidente da Assembleia Nacional Nguyen Khac Dinh.
"Se uma casa for vendida por um indivíduo, uma empresa for dissolvida, falir ou sua sede for vendida, esses imóveis não estão sujeitos a esta lei. Devido à confusão sobre conceitos e à definição incorreta de escopo e assuntos, o projeto de lei, em geral, ainda apresenta muitos aspectos que precisam ser ajustados", destacou o vice-presidente da Assembleia Nacional, Nguyen Khac Dinh.
Compartilhando o ponto de vista acima, o delegado Phan Duc Hieu, da delegação de Thai Binh, apontou muitas sobreposições entre a Lei de Negócios Imobiliários (alterada) e a Lei de Habitação devido a conceitos pouco definidos.
“Todas as atividades relacionadas a atividades profissionais com fins lucrativos no setor imobiliário são regulamentadas pela Lei de Negócios Imobiliários (alterada). A Lei de Habitação deve regular apenas a propriedade de imóveis. Quanto à questão da administração de prédios de apartamentos, pessoalmente considero que se trata de uma atividade comercial relacionada ao setor imobiliário”, sugeriu o delegado da delegação de Thai Binh.
“É necessário definir de forma clara e distinta o escopo da regulamentação das duas leis para evitar áreas cinzentas e sobreposições, porque quando aplicadas na prática, podem causar dificuldades na implementação”, disse o delegado Phan Duc Hieu.
Delegado Phan Duc Hieu, delegação de Thai Binh.
A negociação imobiliária não deve ser exigida por meio do pregão.
De acordo com o delegado Hoang Ngoc Dinh, da delegação de Ha Giang, o Artigo 57 do Projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado) estipula que as transações imobiliárias devem ser realizadas por meio do pregão. Tal regulamentação causará muitas dificuldades de implementação, pois o projeto de lei não explica os motivos pelos quais as transações imobiliárias devem ser realizadas por meio do pregão, e não há informações sobre pesquisas, levantamentos e avaliações de impacto dessa regulamentação.
“Este mecanismo de controle foi abolido com muitas deficiências, por isso considero irracional restaurá-lo no projeto de lei. Ele precisa ser considerado com cuidado e atenção”, enfatizou o delegado da delegação de Ha Giang.
Enquanto isso, de acordo com o delegado Hoang Ngoc Dinh, a regulamentação mais necessária é a autenticação de transações imobiliárias, mas não é obrigatória.
“Todos os países desenvolvidos (como a maioria dos países da UE) exigem autenticação notarial. No contexto da construção e conclusão do banco de dados nacional de autenticação notarial, a qualidade das atividades de autenticação notarial está melhorando cada vez mais, tornando a autenticação notarial muito mais eficaz na prevenção de comportamentos fraudulentos e negativos”, destacou o delegado Hoang Ngoc Dinh.
“Em termos de benefícios e propósitos operacionais, os pregões imobiliários tendem a estar mais intimamente ligados e relacionados aos investidores do que aos consumidores. Portanto, é impossível exigir que os pregões sejam objetivos em suas operações, especialmente quando contribuem diretamente com capital para os investidores com o objetivo de obter lucro, ou atuam como agentes de vendas para que os investidores aproveitem as diferenças de preços”, afirmou a delegação de Ha Giang.
Concordando com essa visão, o delegado Pham Van Hoa, da delegação de Dong Thap, afirmou que os pregões imobiliários tendem a fornecer serviços de corretagem, atuando como uma ponte entre o vendedor e o comprador, enquanto a notarização tende a garantir a segurança jurídica, a imparcialidade e os direitos legais das partes envolvidas na transação. Portanto, os pregões imobiliários não devem ser utilizados para garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias e vice-versa; a notarização não pode fornecer serviços que substituam as funções dos pregões imobiliários.
Delegado Pham Van Hoa, delegação Dong Thap.
"Em muitos casos, os pregões imobiliários também são o 'quintal' dos investidores. Proponho que todas as transações sejam autenticadas e certificadas, a menos que ambas as partes sejam organizações", propôs a delegação de Dong Thap.
"Se você não pagou o dinheiro, mas já pegou o mingau, terá que ir cobrar a dívida amanhã."
Em seu parecer, o Ministro das Finanças, Ho Duc Phoc, sugeriu que a agência de redação estudasse os regulamentos sobre a capacidade financeira dos investidores licenciados para investimentos imobiliários e projetos empresariais. Isso visa garantir que os investidores tenham capacidade financeira suficiente para implementar os projetos dentro do prazo e atender aos requisitos.
Segundo o Ministro Ho Duc Phoc, atualmente, imóveis não estão recebendo certificados de direito de uso da terra. Como resultado, centenas de milhares de pessoas não estão recebendo os documentos porque os investidores devem dinheiro ao orçamento do estado.
A lei estipula que a terra seja alocada às empresas e, em seguida, as taxas de uso da terra sejam determinadas. Caso as empresas não paguem, serão multadas por atraso no pagamento, mas a multa é menor do que os juros bancários. Isso leva à situação em que, após a venda das casas, as empresas emprestam dinheiro das pessoas e usam o dinheiro formado no futuro para investir em outros projetos, sem ter recursos para pagar o orçamento. A consequência é que as pessoas não receberão os certificados e o governo enfrentará instabilidade devido às reclamações da população”, afirmou o Ministro das Finanças.
Nesse sentido, o Ministro das Finanças solicitou a garantia de que os investidores cumpram com suas obrigações financeiras. Disputas entre empresas e pessoas são questões cíveis que precisam ser levadas aos tribunais.
Ministro das Finanças Ho Duc Phoc.
“Se houver indícios de fraude, só o investidor será preso, mas quem vai lidar com os milhares de pessoas que não tiveram os certificados concedidos?”, questionou o ministro das Finanças.
Segundo o Ministro, se os investidores não tiverem contribuído para o orçamento e não cumprirem com suas obrigações financeiras, as pessoas terão que processar judicialmente para sempre, e o governo terá que resolver a instabilidade, causando perda de confiança. O Ministro Ho Duc Phoc sugeriu que deveria haver regulamentação para que apenas os investidores que contribuíssem para o orçamento e cumprissem com suas obrigações financeiras recebessem terras.
"Nossos ancestrais diziam que o dinheiro é pago e o mingau é servido. Se o dinheiro não for pago, mas o mingau for servido, no dia seguinte temos que ir cobrar a dívida", sugeriu o Ministro das Finanças.
Grupo de Repórteres/VOV.VN
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