Deficiências adicionais nas taxas de terra: orientação detalhada é necessária para cada caso específico

O Decreto 103 sobre taxas de uso da terra e aluguéis de terras está recebendo muitos comentários ao aplicar uma taxa de terra adicional de 5,4% sobre o valor da terra a pagar durante o período em que a taxa de terra não foi calculada.

O investidor do projeto da área residencial de Hong Dat - Long An corre o risco de ter que pagar centenas de bilhões em taxas adicionais de terrenos, embora não tenha culpa pelo atraso na determinação dos preços dos terrenos - Foto: SON LAM

Conforme relatado pelo Tuoi Tre Online , o Decreto 103 sobre taxas de uso da terra e aluguéis de terras está recebendo muitos comentários ao aplicar uma taxa de terra adicional de 5,4% sobre o valor da terra a pagar durante o período em que a taxa de terra não foi calculada.

O Ministério das Finanças está buscando comentários para alterar o decreto.

O Mestre Ngo Gia Hoang (professor da Faculdade de Direito Comercial da Universidade de Direito da Cidade de Ho Chi Minh) enviou ao Tuoi Tre Online um artigo fornecendo perspectivas adicionais sobre esta questão.

Regulamento sobre a cobrança adicional de 5,4% de taxa de uso do solo no Decreto 103

De acordo com a Cláusula 2, Artigo 50 do Decreto 103/2024/ND-CP que regulamenta as taxas de uso da terra e os aluguéis de terras, para projetos que tiveram decisões sobre alocação de terras, arrendamento de terras ou permissão para alterar os propósitos de uso da terra antes de 1º de agosto de 2024, mas ainda não determinaram o preço da terra, os usuários da terra terão que pagar um valor adicional equivalente a 5,4%/ano sobre o valor das taxas de uso da terra devidas durante o período de espera de avaliação.

Este regulamento se baseia na Cláusula 2, Artigo 257 da Lei de Terras de 2024, que visa garantir o princípio de não perder receita orçamentária durante o período de uso do solo sem cumprir as obrigações financeiras.

Especificamente, o Artigo 257 da Lei de Terras de 2024 estipula políticas de financiamento de terras e preços de terras para casos em que há decisões sobre alocação de terras, arrendamento de terras, permissão para alterar os propósitos de uso da terra... mas os preços da terra não foram decididos antes da data efetiva desta lei (1º de agosto de 2024).

Em princípio, a nova lei não se aplica retroativamente a decisões e atos administrativos emitidos antes da lei entrar em vigor.

Portanto, nos casos em que há decisões administrativas (alocação de terras, arrendamento de terras, mudança de uso da terra...) antes da data efetiva, mas o preço da terra não foi determinado, a determinação do preço da terra ainda deve ser baseada nos princípios e políticas no momento da emissão dessa decisão, e não aplicar novas regulamentações.

O ponto d, cláusula 2, artigo 257 da Lei de Terras de 2024 estipula que o Governo deverá fornecer orientação detalhada sobre o valor que os usuários da terra devem pagar adicionalmente pelo período em que as taxas de uso da terra e os aluguéis da terra não foram calculados.

De acordo com as normas acima, caso o usuário do solo não tenha calculado a taxa de uso do solo no período anterior (por não ter determinado o preço do solo em tempo hábil), ele terá que pagar um valor adicional. Este valor é calculado à taxa de 5,4% ao ano sobre o valor da taxa de uso do solo a pagar.

A regulamentação carece de flexibilidade para cada caso específico

O fato de a lei estipular uma taxa de arrecadação "fixa" de 5,4% ao ano, mas não explicar claramente a base para determinar essa taxa de arrecadação e não estar vinculada a um mecanismo de ajuste baseado no mercado ou a uma ferramenta específica é irracional, levando facilmente à falta de flexibilidade e causando facilmente controvérsia sobre sua razoabilidade.

O método de cálculo acima carece de classificação e flexibilidade para cada grupo de projetos e não distingue entre os casos devido a erros objetivos (devido ao atraso da autoridade competente na determinação dos preços dos terrenos ou devido ao investidor).

Se as empresas cumprirem os procedimentos legais, mas tiverem que esperar passivamente que as autoridades avaliem os preços dos terrenos, serão cobradas taxas adicionais, causando um aumento nos custos de investimento, mesmo que não seja culpa delas.

Isso aumenta os riscos legais e financeiros, afeta a capacidade de previsão dos investidores e pressiona os fluxos de caixa, especialmente em um contexto de mercado difícil.

O resultado é uma redução na motivação para a implementação de projetos, afetando a oferta de moradias, instalações produtivas e comerciais, além de ser inconsistente com as políticas de recuperação econômica.

A taxa de uso do solo é um custo de investimento de insumos (custo do terreno), semelhante ao custo de compra de matérias-primas, custos de construção de infraestrutura, etc., portanto, será incluída no custo dos produtos imobiliários e depois convertida no preço de venda para os compradores.

Portanto, essa cobrança inevitavelmente transferirá o ônus financeiro para o comprador da casa (se a empresa não tiver vendido a casa) ou reduzirá o lucro do investimento obtido se o produto tiver sido vendido.

Normalmente, após vender uma casa a um comprador, a empresa deve pagar essa taxa adicional de uso do solo, de modo que a empresa não tem mais o direito de aumentar o preço de venda ou ajustar as obrigações financeiras no contrato de venda da casa assinado.

Dessa forma, as empresas são obrigadas a arcar com essa cobrança adicional, o que gera riscos jurídicos e financeiros, principalmente para projetos que foram entregues há muitos anos, mas estão estagnados na determinação dos preços dos terrenos.

Quando as empresas devem ser isentas de taxas adicionais de terra?

As autoridades precisam classificar os casos em diferentes grupos:

Em caso de atraso no pagamento das taxas de uso do solo por culpa da autoridade competente (devido à falha em determinar o preço do solo), a empresa deve ser isenta do pagamento da taxa adicional de uso do solo, a fim de aumentar a responsabilidade da autoridade competente na determinação do preço do solo.

Ao mesmo tempo, proteger os direitos legítimos das empresas em casos de erros objetivos, garantindo os princípios de justiça e transparência na gestão financeira fundiária.

Caso o atraso na determinação do preço do terreno seja devido a falha da empresa, a empresa deverá pagar uma taxa adicional de uso do terreno.

Em princípio, as taxas de uso da terra e os juros só serão cobrados se a empresa tiver base suficiente para determinar suas obrigações financeiras, mas deliberadamente deixar de cumpri-las.

Portanto, deve haver orientação detalhada sobre quais situações específicas são consideradas falhas do usuário da terra, para evitar abuso ou aplicação arbitrária.

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ONG GIA HOANG

Fonte: https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-can-co-huong-dan-chi-tiet-cho-tung-truong-hop-cu-the-20250613105735746.htm