Mercado imobiliário de Hanói: preços no centro se mantêm, enquanto nos subúrbios aguardam ajustes.

Foto ilustrativa.

De agora até o final de 2025, a oferta de apartamentos para venda no mercado de Hanói continuará concentrada principalmente nos segmentos A e B; a diversificação de produtos ainda é limitada.

A Sra. Do Thu Hang, Diretora Sênior de Pesquisa e Serviços de Consultoria da Savills Hanoi, analisou que, a partir de 2026, quando os projetos-piloto concluírem os trâmites legais, a oferta de novos imóveis em Hanói aumentará acentuadamente. Espera-se que, no período de 2026-2027, o mercado de Hanói receba cerca de 46.600 apartamentos provenientes de 43 empreendimentos, a maioria dos quais localizada fora da área central. Isso pode gerar pressão para o ajuste de preços, mas, segundo a Sra. Hang, o ajuste ocorrerá apenas em áreas com abundância de terrenos e infraestrutura ainda não consolidada.

“Quanto aos projetos com localizações estratégicas, nos cinturões 2 e 3, desenvolvidos por investidores de renome, os preços provavelmente permanecerão estáveis ou aumentarão ligeiramente devido à escassez e à demanda real. Em geral, em vez de uma onda de reduções de preços em todo o mercado, presenciaremos uma clara diferenciação por área e qualidade do projeto”, compartilhou a Sra. Hang.

Para melhorar a oferta de moradias e adequar os preços dos imóveis à capacidade de pagamento da população, os especialistas da Savills acreditam que, de modo geral, Hanói está implementando diversas soluções simultaneamente, como reformas institucionais, desenvolvimento de infraestrutura e projetos-piloto de habitação. Vale ressaltar que muitos projetos estão sendo considerados para implementação em áreas fora da região metropolitana de Hanói (3-3,5 km²). Quando os trâmites forem concluídos e os imóveis forem lançados no mercado, isso terá um impacto positivo no nível de preços.

No entanto, os especialistas também recomendam um fator importante: os custos de utilização do solo. Este fator representa atualmente uma grande parte do custo total. Se este custo for calculado de forma razoável, garantindo a harmonia de interesses entre o Estado e as empresas, os preços da habitação podem ser reduzidos a um nível mais adequado à capacidade de pagamento das pessoas.

Ao mesmo tempo, mecanismos preferenciais em matéria de impostos, crédito ou terrenos para o segmento de habitação acessível também são necessários para promover o desenvolvimento desta linha de produtos.

O Dr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis, também destacou que a escassez de oferta de moradias, especialmente de moradias populares, é uma consequência inevitável do processo de desenvolvimento desequilibrado ao longo de muitos anos. As políticas de incentivo à aquisição de terrenos e os procedimentos de investimento precisam priorizar investidores que construam moradias para pessoas com necessidades reais, em vez de se concentrarem apenas em projetos de alto padrão.

Com a tendência de Hanói de promover o desenvolvimento do transporte público e limitar o uso de veículos particulares no centro da cidade, especialistas preveem que isso também poderá impactar o mercado imobiliário, especialmente na área central, mas não de forma totalmente negativa.

Este é um processo abrangente de transformação urbana. Quando a política de regulamentação de veículos particulares for implementada, certamente afetará a acessibilidade das áreas centrais. No entanto, isso não significa que terá um impacto negativo direto no mercado imobiliário.

A natureza do setor imobiliário está intimamente ligada à necessidade de uso, sendo a habitação uma necessidade sempre essencial. Embora os meios de transporte mudem, as pessoas continuarão a encontrar maneiras de acessar as áreas necessárias por meio de diversas opções.

Atualmente, o mercado ainda está na fase de observação e análise do impacto das mudanças na infraestrutura e no tráfego. Segundo a avaliação da Savills, em algumas áreas, como o centro histórico, se forem orientadas e exploradas de forma eficaz para fins como turismo e comércio, o valor dos imóveis pode ser totalmente mantido, ou até mesmo aumentado.

A demanda por moradias ainda é muito alta em grandes cidades como Hanói. Portanto, mesmo no contexto da mudança nos meios de transporte, o mercado imobiliário ainda possui um mecanismo de autoajuste e adaptação para atender a essa necessidade. No entanto, como se trata de um processo complexo com muitos fatores inter-relacionados, é necessário continuar monitorando e avaliando a situação no futuro, em vez de tirar conclusões precipitadas sobre o impacto direto nos valores imobiliários neste momento — analisaram os especialistas da Savills.

Outra tendência observada atualmente é que, embora investidores estrangeiros estejam demonstrando interesse no setor imobiliário residencial, o investimento estrangeiro direto (IED) nesse segmento ainda não apresentou um crescimento expressivo. Explicando esse cenário, a Sra. Do Thu Hang analisou que os fatores fundamentais do Vietnã são muito atrativos para investidores estrangeiros, incluindo uma população jovem, urbanização acelerada, aumento da renda e perspectivas econômicas positivas. As observações da Savills também mostram que o investimento estrangeiro direto em imóveis residenciais tem uma presença significativa em Hanói, Cidade de Ho Chi Minh, Hai Phong...

No entanto, para atrair e fortalecer o investimento estrangeiro direto (IED) no setor imobiliário, é necessário simplificar e tornar mais transparente o processo de licenciamento e aprovação de projetos. A agilidade nos procedimentos de investimento é a maior vantagem competitiva para reter e atrair fluxos de capital internacional.

Desde o início do ano, o mercado imobiliário de Hanói tem apresentado sinais de recuperação, com aumento da oferta, mas os preços ainda se mantêm em patamares elevados. Leis importantes sobre terras, habitação e negócios imobiliários foram promulgadas e entrarão em vigor em agosto de 2024. No entanto, para que sejam aplicadas de forma sincronizada e eficaz na prática, ainda é necessário tempo para a publicação integral dos documentos orientadores e sua implementação específica.

Atualmente, muitos projetos estão entrando nas fases de conclusão legal, aprovação do projeto, obrigações financeiras, etc. Essas etapas exigem tempo para garantir transparência e procedimentos adequados. Embora o progresso tenha sido acelerado, ainda há um atraso na chegada efetiva do produto ao mercado.

Segundo o Professor Associado Dr. Tran Kim Chung, ex-Diretor Adjunto do CIEM (Instituto Central de Gestão Econômica), os preços dos imóveis não são mais impulsionados pela demanda real, mas sim, em grande parte, pelos custos de produção, especialmente o custo do terreno e o tempo necessário para a conclusão dos trâmites. Se o Estado não adotar medidas eficazes para reduzir as demoras na aprovação de projetos, os preços dos imóveis terão poucas chances de cair, mesmo com o aumento da oferta.

Fonte: https://vtv.vn/bat-dong-san-ha-noi-trung-tam-giu-gia-vung-ven-cho-dieu-chinh-100250926162302526.htm