Analise cuidadosamente a regulamentação: "O Estado recuperará a área restante quando 75% dela for acordada".

Na manhã de 19 de novembro, ao discutirem o Projeto de Resolução da Assembleia Nacional que estipula uma série de mecanismos e políticas para remover dificuldades e obstáculos na organização da implementação da Lei de Terras, os delegados do Grupo 3 (incluindo a Delegação da Assembleia Nacional das províncias de Thanh Hoa e Tay Ninh) afirmaram que a Comissão de Redação precisa revisar e considerar cuidadosamente a regulamentação "O Estado irá recuperar a área de terra restante quando 75% for acordado" para eliminar os entraves na implementação do projeto e garantir os direitos das pessoas na recuperação de terras, evitando reclamações.

Considere reduzir a porcentagem da receita proveniente da conversão do uso do solo.

Em debates em grupo, os deputados da Assembleia Nacional concordaram com a necessidade de emitir uma Resolução da Assembleia Nacional que regule os mecanismos e políticas para eliminar as dificuldades e os obstáculos à implementação da Lei de Terras de 2024. Segundo os deputados, após mais de um ano de implementação da Lei de Terras de 2024, diversas limitações, deficiências e obstáculos foram identificados. Portanto, a emissão de uma resolução da Assembleia Nacional ajudará a remover os entraves e a resolver os novos problemas decorrentes da prática, contribuindo para a concretização dos objetivos de desenvolvimento socioeconômico , melhorando a eficácia e a eficiência da gestão e do uso da terra, e criando o impulso necessário para transformar o país em uma nação desenvolvida de alta renda, em consonância com as novas exigências de gestão.

Visão geral da discussão em grupo. Foto: Khanh Duy

Ao comentar sobre o projeto de resolução, o deputado da Assembleia Nacional Mai Van Hai ( Thanh Hoa ) manifestou preocupação com as regulamentações relativas à isenção e redução de taxas de uso da terra, aluguel de terras e pagamento de taxas de uso da terra e aluguel de terras quando ocorre a mudança de finalidade do solo. Este é também um dos problemas que preocupam muitas localidades e pessoas.

A delegada Mai Van Hai salientou que, no passado, durante a implementação da Lei de Terras de 2013, a taxa de uso do solo para mudança de finalidade, especialmente entre terrenos de jardim, terrenos com lagoas e terrenos agrícolas no mesmo lote, era relativamente baixa. As pessoas pagavam apenas 30% do limite e 50% para a parte que excedesse o limite.

Fala a deputada da Assembleia Nacional Mai Van Hai (Thanh Hoa). Foto de : Khanh Duy

No entanto, de acordo com a Lei de Terras de 2024, as pessoas devem pagar 100% das taxas de uso da terra ao mudarem sua finalidade. No contexto da nova tabela de preços de terrenos, determinada segundo princípios de mercado e com preços elevados, o valor a ser pago aumentou significativamente. Muitas famílias com reais necessidades de construir casas ou separar terrenos para seus filhos não têm capacidade financeira suficiente para fazê-lo.

Os delegados acreditam que a alteração deste regulamento é correta e necessária, mas é preciso continuar a considerar o nível específico de cobrança. A proposta atual estipula o nível de cobrança em 30% da diferença dentro do limite, 50% da diferença que exceda o limite em no máximo uma vez o limite, e 100% da diferença que exceda o limite em uma vez.

Ao analisar essa questão, o delegado afirmou que a necessidade de alterar os usos do solo se manifesta principalmente em áreas rurais, onde muitas famílias enfrentam dificuldades econômicas. Manter a taxa de cobrança muito alta enquanto o preço da terra no mercado aumenta acentuadamente torna o pagamento impossível para a população, levando facilmente a construções irregulares sem o devido cumprimento dos procedimentos e causando dificuldades para a gestão pública.

Assim, a Deputada da Assembleia Nacional, Mai Van Hai, propôs que se continue a rever, avaliar e considerar a redução da percentagem de receitas provenientes da conversão do uso do solo. Isto criará condições favoráveis ​​para as pessoas quando precisarem de alterar a finalidade ou dividir o terreno para os seus filhos; ao mesmo tempo, assegurará que as políticas sejam adequadas ao contexto dos preços muito elevados dos terrenos no mercado.

A delegada da Assembleia Nacional, Phan Thi My Dung (Tay Ninh), discursa. Foto: Khanh Duy

Redução de procedimentos e riscos na aquisição de terras

No Artigo 3, o projeto de Resolução complementa a disposição de que o Estado recupera terras para o desenvolvimento socioeconômico de interesse nacional e público nos seguintes casos: "No caso de utilização de terras para a implementação de um projeto por meio de um acordo de recebimento de direitos de uso da terra cujo prazo para conclusão do acordo tenha expirado ou cujo período de prorrogação para conclusão do acordo tenha expirado, mas que tenha sido acordado mais de 75% da área da terra e mais de 75% do número de usuários da terra, o Conselho Popular Provincial deverá considerar e aprovar a recuperação da área de terra restante para alocar ou arrendar terras ao investidor".

A respeito desse conteúdo, o deputado da Assembleia Nacional Mai Van Hai (Thanh Hoa) afirmou que, na realidade, a implementação simultânea de dois mecanismos — a recuperação de terras pelo Estado e a negociação entre as empresas e a população — ainda é problemática. A regulamentação da taxa de 75% pode continuar a causar dificuldades, pois a área remanescente costuma ser a parte "difícil", complexa em termos de ordem e procedimentos, e mesmo que a área remanescente seja pequena, o processo de consulta ao Conselho Popular é muito moroso.

O deputado da Assembleia Nacional, Mai Van Hai, afirmou que é necessária uma abordagem mais abrangente, em consonância com a realidade. Como a maioria dos projetos de investimento visa o desenvolvimento socioeconômico e os interesses nacionais, nenhum projeto contraria o interesse comum. Portanto, é preciso esclarecer as condições e os critérios para projetos em que o Estado assume a responsabilidade pela recuperação de terras, como projetos nas áreas de alta tecnologia, semicondutores, parques industriais, parques tecnológicos, zonas agrícolas de alta tecnologia, etc. Esses são projetos de natureza especial e que exigem agilidade.

Para projetos que os investidores podem negociar diretamente com a população, o Estado deve permitir que as empresas os implementem proativamente. A maior parte dos projetos restantes deve ser recuperada diretamente pelo Estado, para garantir responsabilidade, uniformidade nos preços unitários e nos procedimentos, além de minimizar problemas. Se as empresas negociarem a maior parte dos projetos diretamente e o Estado recuperar o restante, o processo se tornará mais complexo, podendo gerar problemas com os procedimentos e os preços dos terrenos.

Fala o Deputado da Assembleia Nacional Tran Quoc Quan (Tay Ninh). Foto de : Khanh Duy

Ao discutir este conteúdo, o deputado da Assembleia Nacional, Tran Quoc Quan (Tay Ninh), também expressou preocupações e sugeriu que a Comissão de Redação declare e estipule claramente que, neste caso, o Estado irá recuperar as terras de acordo com o preço unitário de compensação, que é o preço médio acordado para a transferência de direitos entre o proprietário do projeto e o usuário da terra, ou de acordo com o preço unitário da tabela de preços da terra e o coeficiente de ajuste do preço da terra, para servir de base para uma implementação unificada, evitando inadequações e limitações que possam surgir na implementação e eliminando os entraves que levam a atrasos no projeto.

O deputado da Assembleia Nacional, Huynh Thanh Phuong (Tay Ninh), propôs duas opções: a primeira é aumentar a taxa para 80-85% da área ou do número de usuários da terra para garantir maior consenso social, reduzir o risco de processos judiciais e ainda atender às condições para a implementação do projeto. A segunda é manter a taxa em 75%, mas com a condição adicional de que o projeto só poderá ser considerado para revogação se for um projeto importante, que atenda ao interesse público e ao bem-estar da população, e que tenha um conselho de avaliação independente confirmando que o acordo é voluntário, legal e não possui pendências.

O membro da Assembleia Nacional Huynh Thanh Phuong (Tay Ninh) fala. Foto de : Khanh Duy

Os deputados da Assembleia Nacional afirmaram que esta é uma proposta política para eliminar o "gargalo" na implementação de projetos de desenvolvimento socioeconômico por meio de acordos de direitos de uso da terra. Esse mecanismo cria condições favoráveis ​​para investidores que negociaram grande parte da área de terra, mas que encontram dificuldades para concluir a desapropriação do terreno e, assim, implementar o projeto dentro do prazo previsto.

No entanto, os deputados da Assembleia Nacional solicitaram à agência responsável pela redação do projeto de resolução que esclarecesse os fundamentos para a proposta da proporção da área e do número de pessoas que concordam com a resolução. O tratamento da área de terra remanescente e o número de pessoas que ainda possuem terras devem garantir os direitos humanos e civis, de acordo com as disposições da Constituição, e limitar a ocorrência de queixas e processos judiciais.

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Durante a discussão no grupo, a deputada da Assembleia Nacional, Phan Thi My Dung (Tay Ninh), sugeriu que, na Cláusula 5 do Artigo 3, é necessário esclarecer o escopo dos projetos sobre os quais o Presidente do Comitê Popular em nível de comuna tem o direito de decidir. Isso porque, atualmente, os projetos de investimento são classificados por grupo e pela autoridade competente para decidir sobre as políticas de investimento (nível provincial, distrital e de comuna). Como o modelo de governo não prevê mais o nível distrital, as autoridades foram ajustadas, sendo, portanto, crucial identificar corretamente o grupo de projetos sob a jurisdição do nível de comuna.

Na Cláusula 6, Artigo 3, o projeto de resolução concede ao Presidente do Comitê Popular em nível de comuna o direito de determinar os valores de indenização com base em "posições semelhantes" na lista de preços de terrenos, quando a posição de indenização não tiver sido regulamentada. Os delegados afirmaram que essa regulamentação é muito difícil de implementar, pois a definição de "semelhante" depende de muitos fatores (tipo de estrada, localização, formato do terreno, infraestrutura, etc.) e ultrapassa a capacidade e as condições técnicas do nível de comuna. Se os critérios não forem claros, o Presidente da comuna não se atreverá a decidir, o que pode facilmente gerar problemas na apresentação da proposta ao Comitê Popular e ao Conselho Popular Provincial. Portanto, é necessário esclarecer os critérios ou estabelecer um mecanismo de apoio para garantir que a regulamentação seja implementada na prática.

Fonte: https://daibieunhandan.vn/can-nhac-ky-quy-dinh-nha-nuoc-thu-hoi-phan-dien-tich-dat-con-lai-khi-da-thoa-thuan-duoc-75-10396268.html