A Lei de Terras de 2024, alterada e recentemente aprovada pela Assembleia Nacional , entrará em vigor em 1º de agosto. Um dos pontos de grande interesse é a regulamentação da concessão de certificados de direito de uso da terra (comumente conhecidos como títulos de propriedade) para terrenos sem documentos de direito de uso da terra existentes.
Fique de olho nas compras antecipadas.
Especificamente, o Artigo 138 da Lei de Terras alterada estipula que famílias e indivíduos que atualmente utilizam terras sem documentação, mas que não violam as leis fundiárias, e que não se enquadram em casos de terras alocadas sem a devida autorização antes de 1º de julho de 2014, serão considerados para a emissão de certificados de direito de uso da terra. Este artigo também descreve diversos casos que serão considerados para a emissão de certificados de direito de uso da terra.
Muitos acreditam que, quando a regulamentação mencionada entrar em vigor, resolverá a questão da concessão de certificados de direitos de uso da terra para casos de uso da terra originário de ancestrais e que tenha sido utilizado de forma estável. Esses casos ainda são comuns, especialmente em áreas rurais.
Num contexto de mercado imobiliário lento, com a maioria dos canais de investimento pouco atrativos, alguns têm arriscado comprar terrenos sem títulos de propriedade em zonas rurais, na esperança de que, quando a Lei da Terra entrar em vigor e os títulos forem emitidos, o preço de venda aumente muitas vezes.
Muitas pessoas estão procurando comprar terrenos sem títulos de propriedade na comuna de Quang Khe, distrito de Dak G'long, província de Dak Nong .
Em entrevista ao jornal Nguoi Lao Dong, o Sr. Bui Cong, corretor de imóveis na província de Dak Nong, afirmou que nos últimos meses recebeu diversos pedidos de clientes interessados em comprar terrenos agrícolas sem escritura. Segundo o Sr. Cong, os clientes solicitam principalmente terrenos com título verde (áreas florestais), terrenos sem título vermelho, mas pertencentes a pessoas que os cultivam há muitos anos, ou terrenos com demarcação prévia (terrenos que foram demarcados e delimitados). "Acabei de intermediar a venda de dois terrenos para dois clientes da Cidade de Ho Chi Minh e Hanói. Eles compraram terrenos agrícolas sem escritura e imediatamente providenciaram a demarcação após a compra. Disseram que compraram para aguardar a regularização da propriedade quando a nova lei entrar em vigor em 1º de agosto", relatou o Sr. Cong.
Segundo o Sr. Cong, terrenos florestais e agrícolas sem título de propriedade estão atualmente muito baratos, custando apenas 400-500 milhões de VND por hectare (10.000 m²). Já os terrenos com título de propriedade são de duas a três vezes mais caros.
"Antes, quando se falava em terras agrícolas sem título de propriedade, todos hesitavam porque temiam não conseguir regularizar a documentação após a compra. Apenas os moradores locais compravam e vendiam entre si para cultivo. Recentemente, muitas pessoas têm procurado ativamente por esse tipo de terra, fazendo pedidos comigo para que eu a encontre. Talvez tenham ficado sabendo da nova lei que permite a titulação de terras e do fato de que esse tipo de terra é muito barato, e por isso estão comprando tanto", enfatizou o Sr. Cong.
Da mesma forma, a Sra. Kim, funcionária de uma imobiliária nas províncias de Binh Phuoc e Tay Ninh, também relatou que recentemente muitas pessoas a procuraram interessadas em comprar grandes terrenos para agricultura, algumas até mesmo perguntando sobre a compra de terras sem escritura, desde que o preço fosse bom. "Na semana passada, minha empresa assessorou e fechou um negócio para um terreno de mais de 12 hectares, atualmente plantado com durião e outras árvores frutíferas, no distrito de Loc Ninh, província de Binh Phuoc, por mais de 7 bilhões de VND. Desses 12 hectares, apenas 3 hectares possuem escritura; o restante ainda não está registrado", disse a Sra. Kim.
Uma tendência arriscada
A advogada Nguyen Phuong Lien, do escritório SENLAW Law Firm, afirmou que a nova Lei de Terras, que entrará em vigor em breve, facilitará a emissão de títulos de propriedade para os cidadãos. No entanto, comprar terras sem título é uma forma de investimento arriscada e potencialmente muito perigosa. Cidadãos e investidores precisam considerar cuidadosamente as vantagens e desvantagens ao comprar ou vender terras seguindo essa tendência. "Terrenos sem documentação legal costumam ser muito mais baratos do que terrenos com propriedade oficialmente reconhecida. No entanto, isso acarreta muitos riscos. Ao comprar um terreno sem documentação legal, os compradores têm dificuldade em verificar a origem do terreno, informações sobre o lote e seu status de planejamento. Além disso, como não há certificado de uso do solo, os compradores não podem ter certeza de que o terreno não está sujeito a disputas ou invasões, ou que não existem transações imobiliárias sobrepostas e conflitos de propriedade. Nesse caso, os compradores dependem da honestidade do vendedor. Os compradores também podem ter seus direitos básicos de uso do solo limitados, pois não podem transferir, doar, herdar, hipotecar, alterar a destinação do terreno ou arrendá-lo. Se quiserem construir no terreno, precisam aguardar a conclusão dos procedimentos para solicitar a alteração da destinação do solo e obter o certificado de uso do solo..." - analisou o advogado Lien.
Como profissional do setor imobiliário, o Dr. Pham Anh Khoi, Diretor Geral da Real Estate Financial Services Company (FINA), afirmou que somente após 1º de agosto, quando as leis relacionadas a negócios imobiliários e fundiários entrarem em vigor e forem aplicadas, poderemos avaliar a eficácia das decisões "irrelevantes" de algumas pessoas de comprar terrenos sem a devida titulação.
"Todos sabem que terras agrícolas, especialmente terras sem título de propriedade, são muito baratas, mas se o título for concedido, o preço aumentará muitas vezes. No entanto, ninguém pode ter certeza se essa terra sem título está sujeita a restrições de planejamento, se há litígios envolvidos ou se sequer será considerada para a obtenção de um título."
"As terras agrícolas, se utilizadas para cultivo e com investimento em produção agrícola de alta tecnologia para aumentar a eficiência econômica, têm grande potencial. No entanto, aqueles que compram terras agrícolas ou terrenos sem título de propriedade para posteriormente alterar sua finalidade de uso, subdividi-los e vender lotes enfrentarão dificuldades e não são incentivados pela Lei de Terras e outras leis relacionadas a imóveis", comentou este especialista.
De fato, especialistas imobiliários e financeiros têm aconselhado repetidamente aqueles com dinheiro ocioso e investidores imobiliários a considerarem cuidadosamente antes de investir em terrenos e casas em províncias remotas e suburbanas. Antes de investir, devem levar em conta a eficiência econômica, o potencial de exploração, as vantagens, o fluxo de caixa, o retorno do investimento, a liquidez e, principalmente, os riscos previsíveis.
Fonte: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm
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