Tenha cuidado ao investir em terrenos sem o livro vermelho.

A Lei de Terras revisada de 2024 acaba de ser aprovada pela Assembleia Nacional e entrará em vigor em 1º de agosto. Um dos pontos que mais interessam é a regulamentação da concessão de certificados de direito de uso da terra (comumente conhecidos como livros vermelhos) para terrenos sem a devida documentação comprobatória.

Compras preventivas

Especificamente, o Artigo 138 da Lei de Terras alterada estipula que famílias e indivíduos que utilizam terras sem documentos, mas que não violam as leis fundiárias, e que não se enquadram nos casos em que a terra foi alocada sem a devida autorização antes de 1º de julho de 2014, serão considerados para a concessão de certificados de direito de uso da terra. Esta lei também define diversos casos que são considerados para a concessão de certificados de direito de uso da terra.

Muitas opiniões acreditam que, quando a regulamentação acima entrar em vigor, resolverá o problema da concessão de certificados de direito de uso da terra para casos de uso da terra com origem herdada de ancestrais e que vem sendo utilizada de forma estável. Esses são casos comuns, especialmente em áreas rurais.

No contexto de um mercado imobiliário estagnado, a maioria dos canais de investimento são pouco atrativos. Alguns investidores arriscaram-se a comprar terrenos sem a documentação regularizada em áreas rurais, na expectativa de que, com a entrada em vigor da Lei de Terras, a documentação seja regularizada e o preço de venda aumente consideravelmente.

Nhiều người tìm mua đất chưa có sổ đỏ ở xã Quảng Khê, huyện Đăk G’long, tỉnh Đắk Nông — Muitas pessoas estão procurando comprar terrenos sem o "livro vermelho" na comuna de Quang Khe, distrito de Dak G'long, província de Dak Nong .

Em entrevista ao jornal Nguoi Lao Dong, o Sr. Bui Cong, corretor de imóveis na província de Dak Nong, afirmou que nos últimos meses tem recebido muitos pedidos de clientes interessados em comprar terrenos agrícolas sem o registro de propriedade (livro vermelho). Segundo o Sr. Cong, os clientes geralmente solicitam terrenos com registro de propriedade (áreas florestais), terrenos sem registro de propriedade, mas pertencentes a moradores antigos, ou terrenos com divisa já demarcada (limites já medidos e marcados). "Acabei de intermediar a venda de dois terrenos para dois clientes em Ho Chi Minh e Hanói. Eles compraram terrenos agrícolas sem registro e, logo após a compra, providenciaram a demarcação dos limites. Disseram que compraram para esperar o registro quando a nova lei entrar em vigor em 1º de agosto", relatou o Sr. Cong.

Segundo o Sr. Cong, terrenos florestais e agrícolas sem registro de propriedade estão atualmente muito baratos, custando apenas 400 a 500 milhões de VND/ha (10.000 m²). Já os terrenos com registro de propriedade são de duas a três vezes mais caros.

"Antigamente, quando se tratava de terras agrícolas sem título de propriedade, todos hesitavam porque temiam não conseguir regularizar a documentação. Apenas os moradores locais compravam e vendiam entre si para cultivo. Recentemente, muitas pessoas têm procurado por esse tipo de terra e me pediram para encontrá-la. Talvez saibam que a nova lei permite a emissão de títulos e que o preço desse tipo de terra está muito baixo, por isso estão procurando comprá-la em grandes quantidades", enfatizou o Sr. Cong.

Da mesma forma, a Sra. Kim, funcionária de uma imobiliária em Binh Phuoc e Tay Ninh, também relatou que, recentemente, muitas pessoas entraram em contato interessadas em comprar grandes áreas de terra para fins agrícolas. Algumas até pediram para comprar terrenos sem escritura, desde que o preço fosse bom. "Na semana passada, minha empresa fechou negócio para a compra de um terreno de mais de 12 hectares, onde se cultivam durião e outras árvores frutíferas, no distrito de Loc Ninh, província de Binh Phuoc, por mais de 7 bilhões de VND. Desses 12 hectares, apenas 3 possuem escritura; o restante ainda não foi registrado", disse a Sra. Kim.

Uma tendência arriscada

A advogada Nguyen Phuong Lien, do escritório SENLAW Law Firm, afirmou que a nova Lei de Terras, prestes a entrar em vigor, facilitará a emissão de títulos de propriedade. No entanto, comprar terras sem título é uma forma de investimento arriscado e audacioso. Pessoas físicas e jurídicas precisam avaliar os prós e os contras ao comprar ou vender terras seguindo essa tendência. "Terrenos sem documentação legal costumam ser muito mais baratos do que terrenos com direitos reconhecidos pelo Estado. Mas isso acarreta muitos riscos, como a dificuldade para o comprador verificar a origem do terreno, informações sobre o lote e o status de planejamento. Além disso, como não há certificado de uso do solo, é difícil para o comprador garantir que o terreno não esteja em disputa ou invadido, ou que não haja situações de sobreposição de vendas e conflitos de propriedade. Nesse caso, o comprador fica à mercê da honestidade do vendedor. Ou ainda, o comprador terá seus direitos básicos como usuário do terreno restringidos, pois não poderá transferir, doar, herdar, hipotecar, alterar a finalidade do uso do solo, arrendar... Se quiser construir no terreno, também terá que aguardar a conclusão dos procedimentos para solicitar a alteração da finalidade do uso do solo e a emissão do certificado de uso do solo..." - analisou o advogado Lien.

Como profissional do setor imobiliário, o Dr. Pham Anh Khoi, Diretor Geral da Real Estate Financial Services Company (FINA), afirmou que somente após 1º de agosto, quando as leis relacionadas a negócios imobiliários e de terrenos entrarem em vigor e forem aplicadas, poderemos avaliar a eficácia das decisões de algumas pessoas de "tomar atalhos" para comprar terrenos sem a documentação necessária.

"Todos sabem que terras agrícolas, especialmente terras sem certificado, são muito baratas. Se um certificado for concedido, o preço aumentará muitas vezes. No entanto, ninguém tem certeza se essa terra sem certificado está envolvida em algum planejamento, se está em disputa ou se será considerada para obtenção de um certificado."

"As terras agrícolas, se utilizadas para cultivo, com investimento em alta tecnologia para a produção agrícola, aumentando a eficiência econômica, têm grande potencial. Já para aqueles que compram terras agrícolas sem um certificado, a mudança posterior de uso, como dividir a terra em lotes e vendê-los, será difícil e desencorajada pela Lei de Terras e outras leis relacionadas a imóveis", comentou este especialista.

De fato, especialistas imobiliários e financeiros têm recomendado repetidamente que pessoas com capital ocioso e investidores imobiliários reflitam cuidadosamente antes de investir em imóveis em províncias remotas e periféricas. Antes de investir, é necessário considerar a eficiência econômica, a capacidade de exploração, as vantagens potenciais, o fluxo de caixa, a rentabilidade, a liquidez, etc., especialmente os riscos previsíveis.

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