Tenha cuidado ao investir em terrenos sem livro vermelho.

A Lei de Terras revisada de 2024 acaba de ser aprovada pela Assembleia Nacional para entrar em vigor em 1º de agosto. Um dos pontos que interessam a muitas pessoas é a regulamentação sobre a concessão de certificados de direito de uso da terra (comumente conhecidos como livros vermelhos) para terras sem documentos de direito de uso da terra.

Caça preventiva

Especificamente, o Artigo 138 da Lei de Terras revisada estipula que famílias e indivíduos que utilizam terras sem documentação, mas não violam as leis de terras e não se encontram em casos em que a terra foi alocada sem autorização adequada antes de 1º de julho de 2014, serão considerados para a concessão de certificados de direito de uso da terra. Esta lei também descreve muitos casos que são considerados para a concessão de certificados de direito de uso da terra.

Muitas opiniões afirmam que, quando a regulamentação mencionada entrar em vigor, ela resolverá o problema da concessão de certificados de direito de uso da terra para casos de uso da terra com origem deixada por ancestrais e sendo usada de forma estável. Esses casos ainda são comuns, especialmente em áreas rurais.

No contexto do mercado imobiliário lento, a maioria dos canais de investimento não são atrativos; alguns correram o risco de comprar terras sem registro vermelho em áreas rurais, com a expectativa de que, quando a Lei de Terras entrar em vigor, a terra receberá registro vermelho e o preço de venda aumentará muitas vezes.

Muitas pessoas estão procurando comprar terras sem livro vermelho na comuna de Quang Khe, distrito de Dak G'long, província de Dak Nong .

Em conversa com um repórter do jornal Nguoi Lao Dong, o Sr. Bui Cong, corretor imobiliário da província de Dak Nong, disse que, nos últimos meses, recebeu "encomendas" de muitos clientes solicitando a compra de terras agrícolas sem o Livro Vermelho. Segundo o Sr. Cong, os clientes solicitam principalmente terras com o Livro Verde (terras florestais), terras sem o Livro Vermelho, mas pertencentes a moradores de longa data, ou terras com um extrato (com os limites do terreno medidos e demarcados). "Acabei de intermediar a venda de dois terrenos para dois clientes na Cidade de Ho Chi Minh e em Hanói. Eles compraram terras agrícolas sem o Livro Vermelho e, após a compra, demarcaram os limites imediatamente. Disseram que compraram para aguardar o Livro Verde, quando a nova lei entrar em vigor a partir de 1º de agosto", disse o Sr. Cong.

Segundo o Sr. Cong, terras florestais e agrícolas sem o Livro Vermelho estão atualmente muito baratas, apenas 400 a 500 milhões de VND/ha (10.000 m²). Já as terras com o Livro Vermelho custam de 2 a 3 vezes mais.

"Antigamente, quando se falava em terras agrícolas sem certificado, todos tinham medo de não conseguirem a documentação. Somente os moradores locais compravam e vendiam entre si para a agricultura. Ultimamente, muitas pessoas têm vindo caçar e pedir para eu encontrá-las. Talvez saibam que a nova lei permite a emissão de certificados e que o preço desse tipo de terra está muito baixo, por isso estão querendo comprar tanto", enfatizou o Sr. Cong.

Da mesma forma, a Sra. Kim, funcionária de uma corretora imobiliária em Binh Phuoc e Tay Ninh, também afirmou que, recentemente, muitas pessoas entraram em contato para solicitar a compra de grandes áreas de terra para fins agrícolas. Algumas até solicitaram a compra de terras sem registro no Livro Vermelho, desde que o preço fosse bom. "Na semana passada, minha empresa consultou e fechou um contrato para a compra de um terreno com mais de 12 hectares de durian e outras árvores frutíferas no distrito de Loc Ninh, província de Binh Phuoc, avaliado em mais de 7 bilhões de VND. Desses 12 hectares, apenas 3 hectares têm registro no Livro Vermelho, e os demais ainda não foram registrados", disse a Sra. Kim.

Uma tendência arriscada

O advogado Nguyen Phuong Lien, do escritório de advocacia SENLAW, afirmou que a nova Lei de Terras, que está prestes a entrar em vigor, facilitará a emissão de certificados para as pessoas. No entanto, comprar terras sem certificado é uma forma de investimento arriscada e aventureira. Pessoas e investidores precisam considerar os prós e os contras ao comprar ou vender terras seguindo essa tendência. Terrenos sem documentos legais costumam ser muito mais baratos do que terrenos com direitos reconhecidos pelo Estado. Mas isso traz muitos riscos, como, por exemplo, ao comprar um terreno sem documentos legais, que dificultam a verificação da origem do terreno, informações sobre o terreno e o status do planejamento. Além disso, como não há um certificado de direito de uso da terra, é difícil para o comprador garantir que o terreno não esteja em disputa ou usurpação, seja em caso de sobreposição de vendas de terras ou conflitos de propriedade. Nesse caso, o comprador depende da honestidade do vendedor. Ou o comprador terá seus direitos básicos como usuário do solo restringidos, pois não pode transferir, doar, herdar, hipotecar, alterar a finalidade do uso do solo, arrendar... Se quiser construir no terreno, também deve aguardar a conclusão dos procedimentos para solicitar a conversão da finalidade do uso do solo e a emissão do certificado de direito de uso do solo..." - analisou o advogado Lien.

Como pessoa que trabalha no setor imobiliário, o Dr. Pham Anh Khoi, Diretor Geral da Real Estate Financial Services Company (FINA), disse que somente após 1º de agosto, as leis relacionadas aos negócios imobiliários e de terras entrarão em vigor e serão aplicadas, poderemos avaliar a eficácia das decisões de algumas pessoas de "pegar atalhos" para comprar terras sem um livro vermelho.

Todo mundo sabe que terras agrícolas, especialmente terras sem certificado, são muito baratas. Se um certificado for concedido, o preço aumentará muitas vezes. No entanto, ninguém tem certeza se essa terra sem certificado está sujeita a algum planejamento, está em disputa ou será considerada para um certificado ou não?

Terras agrícolas, se utilizadas para cultivo, com investimento em alta tecnologia para a produção agrícola e aumento da eficiência econômica, têm grande potencial. Quanto a quem compra terras agrícolas, terras sem certificado para posteriormente alterar a finalidade de uso, dividir a terra em lotes e vendê-la, isso será difícil e não é incentivado pela Lei de Terras e outras leis relacionadas ao mercado imobiliário", comentou o especialista.

De fato, especialistas imobiliários e financeiros têm recomendado repetidamente que pessoas com dinheiro ocioso e investidores imobiliários considerem cuidadosamente antes de investir em imóveis em províncias remotas e periféricas. Antes de investir, é necessário considerar a eficiência econômica, a capacidade de exploração, as vantagens potenciais, o fluxo de caixa, a rentabilidade, a liquidez, etc., especialmente os riscos previsíveis.

Fonte: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm