As penalidades não são suficientemente dissuasoras?

As distorções e irregularidades nos leilões de terrenos estão causando indignação pública, com muitos argumentando que as autoridades competentes precisam intervir e tomar medidas mais enérgicas para resolver definitivamente esse problema…

Com relação aos leilões de terrenos, o mercado imobiliário testemunhou recentemente preços recordes nos lances vencedores para terrenos nos distritos suburbanos de Hanói .

Um excelente exemplo disso é o leilão de 19 horas, que terminou às 4h30 da manhã do dia 20 de agosto. Dezenove lotes de terreno na comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, Hanói, foram vendidos com sucesso. O lote mais caro alcançou 133,3 milhões de VND/m², aproximadamente 30 vezes o preço inicial. Além deste lote, outros 11 lotes também atingiram preços acima de 100 milhões de VND/m². Os dois lotes com os lances vencedores mais baixos foram de 91,3 milhões de VND/m², ainda assim 12,5 vezes o preço inicial.

Este resultado é considerado bastante incomum porque, de acordo com dados do Batdongsan.com, o preço médio pedido por terrenos na comuna de Tien Yen no segundo trimestre de 2024 era de apenas 43 milhões de VND/m². Além disso, os preços pedidos em comunas vizinhas no distrito de Hoai Duc também variaram de 22 a 62 milhões de VND/m² no segundo trimestre de 2024.

Anteriormente, em 10 de agosto, ocorreu um leilão de 68 lotes de terreno na área de Ngo Ba, vila de Thanh Than, comuna de Thanh Cao, distrito de Thanh Oai, Hanói. Após o término do leilão, o lance vencedor foi superior a 100 milhões de VND/m², oito vezes maior que o preço inicial. Lotes comuns também alcançaram lances vencedores que variaram de 63 a 80 milhões de VND/m², de 5 a 6,4 vezes maiores que o preço inicial.

Assim, em comparação com o preço médio de venda de 27 milhões de VND/m² no segundo trimestre, os preços dos lances vencedores de 63 a 100 milhões de VND/m² para terrenos na comuna de Thanh Cao no leilão de 10 de agosto foram de 2,3 a 3,7 vezes maiores.

Esses dois leilões de terrenos com preços excepcionalmente altos não apenas atraíram a atenção do público, mas também trouxeram à tona o leilão sem precedentes na área urbana de Thu Thiem, na cidade de Ho Chi Minh, no final de 2021.

Especificamente, em 10 de dezembro de 2021, a Viet Star Real Estate Investment Co., Ltd. (uma subsidiária do Grupo Tan Hoang Minh) venceu o leilão de um terreno de mais de 10.000 metros quadrados em Thu Thiem por 24,5 trilhões de VND, estabelecendo um recorde sem precedentes com um preço de 2,4 bilhões de VND por metro quadrado, oito vezes o preço inicial, causando um grande impacto no mercado imobiliário.

É possível observar que os leilões em Hoai Duc, Thanh Oai e Thu Thiem, apesar de diferirem em localização, época e preços iniciais, têm algo em comum: os lances vencedores são muitas vezes superiores ao preço médio de mercado. Os preços dos terrenos, que excedem em muito o seu valor real, não só dificultam a avaliação dos ativos para leilões subsequentes nas localidades onde ocorrem os leilões, como também têm um impacto generalizado em muitas regiões do país.

Essa situação levanta suspeitas públicas de "manipulação" por parte de especuladores imobiliários e corretores para criar liquidez em áreas vizinhas que atualmente estão "ociosas". Este leilão de terrenos não representa o preço de mercado vigente e pode se tornar uma ferramenta para especuladores inflacionarem os preços dos terrenos. Esse comportamento corre o risco de impactar negativamente os esforços do governo para reduzir os preços dos imóveis e garantir o bem-estar social, podendo inclusive causar estagnação econômica devido à expectativa de venda de terrenos a preços elevados.

As distorções e irregularidades nos leilões de terrenos têm causado indignação pública. Muitas opiniões sugerem que os órgãos de gestão competentes precisam intervir rapidamente e retificar prontamente o processo de leilão de direitos de uso da terra, combatendo com rigor as práticas de exploração que visam desestabilizar o mercado imobiliário com fins lucrativos.

Como investidor imobiliário profissional, o Sr. Le Minh Trung (residente no distrito de Cau Giay, em Hanói) disse que tem acompanhado muitos leilões de terrenos recentemente e se pergunta quem está por trás da inflação dos preços dos imóveis nesses leilões. Afinal, após esses leilões obscuros, apenas alguns lucram, enquanto a maioria dos investidores, incluindo corretores, sofre prejuízos.

"A realidade é que o fascínio pelos lucros imobiliários é muito grande; em apenas uma manhã de leilão, o lucro equivale a vários anos de renda para um trabalhador médio. É por isso que os investidores continuam a investir, independentemente das circunstâncias", disse o Sr. Trung, enfatizando que, para combater de forma eficaz a prática de leilões de terrenos para especulação e manipulação de preços, não se pode confiar apenas na autoconsciência dos investidores, mas depende fortemente das ações decisivas dos órgãos de gestão estatal.

Da mesma forma, a Sra. Tran Kim Nga (residente no distrito de Go Vap, na cidade de Ho Chi Minh), que vivenciou tanto os ganhos quanto as perdas durante o estouro da bolha imobiliária, também acredita que os investidores devem lutar por sua própria sobrevivência, mas o papel da gestão estatal é insubstituível para garantir a transparência no mercado imobiliário.

"Em vez de perseguir bolhas especulativas, ou seja, esperar que a bolha estoure para depois fazer anúncios e alertas, as autoridades locais deveriam ser transparentes sobre o planejamento e os projetos desde o início. Com transparência, nenhum corretor ou especulador poderá espalhar boatos para causar caos e instabilidade no mercado imobiliário", disse a Sra. Nga.

Do ponto de vista empresarial, o Sr. Tran Khanh Quang, Diretor Geral da Viet An Hoa Real Estate Company, afirmou que as empresas imobiliárias não se beneficiam da alta dos preços dos terrenos, pois leva vários anos desde a fase de planejamento até a conclusão dos trâmites legais para a venda. A valorização dos terrenos em outras regiões, aliada à incompetência na quitação de alguns projetos, pode impactar negativamente os negócios.

Entretanto, o economista Phan Dung Khanh analisou que o mercado imobiliário é inerentemente um nicho de mercado devido às suas elevadas e altíssimas necessidades de capital. Portanto, a imagem de pessoas em filas da manhã à noite para garantir terrenos, revender lotes e receber depósitos... é apenas um cenário pré-arranjado. Isso não só aprisiona indivíduos e os faz perder dinheiro, como também leva o mercado à beira do congelamento, porque os preços dos imóveis atingiram níveis inimagináveis.

"No curto prazo, com os leilões de terrenos, podemos aumentar o valor do depósito, cobrar taxas para terrenos transferidos antecipadamente após o leilão, etc., mas, a longo prazo, para ser suficientemente dissuasor, uma solução universal e abrangente que poderia ser considerada é processar aqueles que manipulam o mercado", enfatizou o Sr. Khanh.

Compartilhando da mesma opinião, a advogada Le Thu Thao, da Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh, também afirmou que manipular o mercado imobiliário é muito perigoso, mas as sanções impostas ainda não são suficientemente dissuasivas.

Segundo a advogada Le Thu Thao, a legislação vietnamita prevê atualmente o crime de "manipulação do mercado de ações", definindo claramente os indícios de manipulação e perturbação do mercado como base para a responsabilização criminal por violações. Portanto, o ato de perturbar o mercado imobiliário, causando consequências perigosas para a sociedade, também poderia ser considerado passível de criminalização.

"Na minha opinião, é necessário estudar e criar um novo crime no Código Penal relacionado à manipulação do mercado imobiliário para ganho pessoal. Não podemos, de forma alguma, permitir especulação pública, ansiedade e preocupação com leilões de terrenos suspeitos de serem 'superfaturados', pois isso mina a confiança pública nas autoridades e diminui o rigor da aplicação da lei", sugeriu o advogado Thao.

09:28 18/09/2024

Fonte: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html