A transferência do projeto continua paralisada.

Esta foi a avaliação de especialistas no seminário: Leis em atividades financeiras relativas à transferência, contribuição de capital e investimento em projetos imobiliários no Vietnã, organizado pela Associação de Pesquisa e Consultoria em Políticas e Legislação para Atividades de Investimento no Vietnã, em 30 de maio.

Para vender o projeto, eles precisam infringir a lei.

Segundo o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária do Vietname, todo o sistema político está atualmente muito determinado a remover os obstáculos aos projetos. No entanto, a regulamentação que exige que os projetos cumpram as suas obrigações financeiras antes de serem transferidos total ou parcialmente está a causar dificuldades às empresas.

Isso ocorre porque a aquisição de terrenos livres de ônus exige um investimento enorme por parte das empresas. Quando chegam ao início da implementação, muitos investidores ficam sem dinheiro, pois a lei exige que os projetos possuam títulos de propriedade do terreno para serem elegíveis a empréstimos. Portanto, muitos investidores são forçados a vender seus projetos prematuramente.

No entanto, quando as transferências de projetos encontram dificuldades, as empresas contornam as regras transferindo ações da empresa. Nesse ponto, o "núcleo" do negócio muda e o novo proprietário é essencialmente o comprador do projeto. Essa brecha não é inerentemente errada, pois a lei não proíbe a transferência de ações da empresa, mas acarreta alguns riscos posteriormente.

Atualmente, muitos projetos não podem ser transferidos devido a regulamentações excessivamente rigorosas.

FOTO: DINH SON

Segundo o Dr. Ho Trung Phuoc, ex-membro do Comitê Permanente do Partido Comunista da Província de Binh Thuan, somente na cidade de Ho Chi Minh existem atualmente mais de 100 projetos enfrentando entraves legais e que não atendem às condições para transferência, com centenas de bilhões de dongs retidos. Isso impossibilita a venda por parte de quem deseja vendê-los, assim como a compra por parte de quem deseja adquiri-los.

A causa principal reside em conflitos dentro da "matriz" legal. Especificamente, a Lei de Investimentos permite transferências mediante aprovação do plano de investimento, enquanto a Lei de Negócios Imobiliários e a Lei de Terras de 2024 exigem o cumprimento de obrigações financeiras. Isso cria uma "zona cinzenta" legal: o investimento é permitido, mas o acesso à terra é dificultado.

A lei também exige a conclusão de novas infraestruturas antes da transferência de terrenos, mas a percentagem não é especificada. Além disso, existe um gargalo na avaliação de terrenos, com o processo de avaliação a arrastar-se indefinidamente e a falta de mecanismos flexíveis de preços baseados no mercado, o que faz com que o capital fique imobilizado e os projetos sejam paralisados.

Em vez disso, o comprador paga a taxa de uso do terreno.

Diante desse cenário, o advogado Truong Anh Tu, presidente do escritório de advocacia TAT, argumenta que as fusões e aquisições imobiliárias não se resumem mais à simples transferência de ativos, mas, em muitos casos, tornaram-se a transferência de toda a "memória jurídica" do projeto. Essa é também a razão pela qual os aspectos legais estão se tornando o primeiro filtro para os fluxos de capital.

"Anteriormente, as instituições de crédito estavam interessadas principalmente no valor das garantias, mas agora querem saber como os direitos de uso da terra foram adquiridos, em que medida as obrigações financeiras foram cumpridas, se o projeto envolve bens públicos e se esses direitos de propriedade são capazes de manter a estabilidade em caso de mudanças no ambiente jurídico", disse o advogado Truong Anh Tu.

Quando essas questões se tornam centrais no processo de due diligence, os riscos jurídicos passam a se refletir diretamente no valor da transação. Um projeto com um histórico jurídico complexo estará sujeito a um desconto maior. Um projeto com obrigações financeiras incompletas levará mais tempo para obter financiamento. Um projeto com um histórico jurídico incerto passará por um processo de due diligence mais rigoroso e demorado.

Em outras palavras, o risco jurídico hoje não está mais contido nos relatórios dos advogados, mas está sendo traduzido em termos monetários por meio do custo de capital, das condições de desembolso, da relação empréstimo-valor e da avaliação do próprio projeto.

Em um nível mais profundo, de acordo com o Sr. Truong Anh Tu, o que falta atualmente no mercado não é necessariamente terreno ou fluxo de caixa. Os investidores só estão verdadeiramente preparados para o longo prazo quando compreendem claramente seus direitos, suas obrigações e se esses direitos ainda estarão protegidos após muitos anos.

É por isso que a principal notícia no mercado de fusões e aquisições imobiliárias não é mais a corrida por mais terras, mas sim a construção de direitos de propriedade mais transparentes, estáveis ​​e confiáveis. Essa é a mudança mais profunda que está ocorrendo atualmente no mercado imobiliário vietnamita.

Para superar essas dificuldades, muitas soluções foram propostas.

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Para resolver os obstáculos enfrentados por esses projetos, o Dr. Bui Dang Dung, Vice-Presidente da Comissão de Finanças e Orçamento da Assembleia Nacional , propôs o estudo de um mecanismo que permita às instituições de crédito fornecer garantias ou estabelecer contas de garantia. Dessa forma, os recursos do comprador poderiam ser usados ​​diretamente para quitar as obrigações financeiras relativas à terra para com o Estado em nome do vendedor. Essa solução ajudaria a desbloquear projetos atualmente paralisados ​​devido à incapacidade do investidor anterior de pagar impostos, garantindo, ao mesmo tempo, que o Estado arrecade impostos de forma correta e integral.

É necessário finalizar rapidamente o marco legal para o desenvolvimento de fundos de investimento imobiliário (REITs) e fundos de private equity. Estes proporcionarão uma base financeira sólida, atuando como compradores profissionais para consolidar projetos fragmentados por meio de transferências de participação acionária, reduzindo a dependência excessiva do crédito bancário.

Simultaneamente, devem ser emitidas diretrizes detalhadas e consistentes sobre os métodos de avaliação de terrenos ao abrigo da nova Lei de Terras. Uma avaliação de terrenos clara ajudará as empresas a determinar com precisão os custos de oportunidade, permitindo assim uma avaliação rápida das transações de fusões e aquisições e reduzindo os longos tempos de negociação.

"Os procedimentos administrativos após a transferência precisam ser simplificados. O processo de alteração do investidor no certificado de investimento e no título de propriedade do terreno deve ser implementado por meio de um mecanismo de balcão único, reduzindo o tempo de espera para que o capital possa fluir para a reconstrução do projeto mais rapidamente", sugeriu o Sr. Bui Dang Dung.

Fonte: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm