É ilegal uma empresa com apenas 42 dias de existência ganhar uma licitação para aterrar a zona de amortecimento da Baía de Ha Long e construir uma villa?

Projeto de área urbana na zona 10B visto de cima. (Foto: Pham Cong)

Especialista: A escala do projeto deve ser reconsiderada.

Em relação ao projeto de urbanização na área 10B, bairro de Quang Hanh, cidade de Cam Pha, que está causando polêmica na opinião pública, em entrevista ao VietNamNet , o Sr. Hoang Anh Tuan, Diretor do Departamento de Atividades de Construção ( Ministério da Construção ), afirmou que se trata de um projeto do grupo B, avaliado pelo Departamento de Construção da província de Quang Ninh.

Segundo análise, o Departamento não participou da avaliação nem emitiu pareceres sobre o projeto antes da aprovação do investimento pela província.

Além disso, em declarações à imprensa, o chefe do Departamento de Planejamento Arquitetônico (Ministério da Construção) afirmou que o Ministério não aprovou o projeto de planejamento da área urbana 10B no bairro de Quang Hanh, na cidade de Cam Pha.

O projeto foi aprovado pela província de Quang Ninh . Isso foi descentralizado na Lei de Planejamento, de modo que o Ministério da Construção apenas emite pareceres para aprovar o planejamento provincial, no qual a proteção das áreas históricas é sempre levada em consideração.

O projeto de revitalização urbana na área 10B prevê a construção de 451 casas geminadas e vilas, com uma população estimada em mais de 2.000 pessoas. (Foto: Pham Cong)

Segundo o arquiteto Pham Thanh Tung, crítico independente, a Baía de Ha Long não é apenas patrimônio nacional, mas também patrimônio internacional, reconhecida pela UNESCO como Patrimônio Natural da Humanidade , devendo, portanto, ser considerada um tesouro nacional administrado pela administração local.

De acordo com a lei sobre patrimônio cultural, a zona de amortecimento é uma área protegida para evitar impactos sobre o patrimônio. Regulamentações pouco claras sobre questões de construção na zona de amortecimento podem ter um impacto muito perigoso no ambiente paisagístico.

Em relação aos projetos de patrimônio nacional, o Sr. Tung citou exemplos práticos, como o Lago Hoan Kiem, que também é dividido em zonas de proteção I e II. A partir daí, são elaboradas as normas de construção. Por exemplo, a estação subterrânea C9, na área do Lago Hoan Kiem, do projeto de metrô nº 2, no trecho Nam Thang Long - Tran Hung Dao, toca a "zona de amortecimento" da zona de proteção II e, portanto, precisa ser realocada.

“Podemos ganhar dinheiro, mas não podemos criar patrimônio. O patrimônio não é apenas para o presente, mas também para as gerações futuras. Os projetos são realizados em fases e periodicamente. Embora sejam zonas de amortecimento, também estão próximos do patrimônio. Há ilhas de calcário que se tornaram “rochosas” dentro do projeto. Na minha opinião, devemos reconsiderar a escala do projeto. Os projetos devem ser desenvolvidos com o objetivo de embelezar e honrar a Baía de Ha Long, e não interferindo grosseiramente no patrimônio”, disse o Sr. Tung.

O especialista avaliou que o pedido de suspensão da construção do projeto de área urbana 10B, bairro de Quang Hanh, é necessário.

“Gostaria de reiterar que a Baía de Ha Long é um patrimônio e um tesouro da nação e do mundo. A província de Quang Ninh tem a honra e a responsabilidade de preservar a Baía de Ha Long. É necessário compreender profundamente a Resolução do Partido sobre questões culturais. A cultura é a base e a força motriz do desenvolvimento econômico. Neste momento, exige-se responsabilidade política e social dos líderes em relação ao patrimônio e à cultura. Exige-se uma gestão com coração, visão, responsabilidade e amor pelo país”, disse o arquiteto Pham Thanh Tung.

Segundo o Sr. Tung, atualmente o Ministério da Cultura, Esportes e Turismo está solicitando opiniões sobre a Lei do Patrimônio Cultural (alterada), e o projeto da área urbana 10B mencionado acima é um exemplo que demonstra a necessidade de se considerar a alteração da lei para adequá-la à realidade atual, a fim de construir uma legislação que proteja o patrimônio de forma sustentável e a longo prazo.

Preenchendo a lacuna legal

O projeto de área urbana na área 10B, distrito de Quang Hanh, cidade de Cam Pha, foi aprovado em princípio para investimento pelo Comitê Popular da província de Quang Ninh na Decisão nº 3787/QD-UBND, de 29 de outubro de 2021; o leilão de direitos de uso da terra foi organizado e o resultado vencedor do leilão foi reconhecido pelo Comitê Popular da província de Quang Ninh na Decisão nº 4720/QD-UBND, de 30 de dezembro de 2021.

Assim, a empresa vencedora da licitação foi a Do Gia Capital Company Limited, localizada no bairro de Cam Thach, na cidade de Cam Pha. Na época da licitação, essa empresa havia sido constituída há pouco mais de 40 dias, tendo o Sr. Tran Hoai Thanh como diretor.

Em entrevista ao repórter da VietNamNet, o mestre Nguyen Van Dinh, especialista em direito imobiliário, afirmou que a Do Gia Capital Company Limited foi constituída em 18 de novembro de 2021 e é uma sociedade de responsabilidade limitada com dois sócios.

De acordo com o Artigo 46 da Lei de Empresas de 2020: “Uma sociedade de responsabilidade limitada com dois ou mais membros adquire personalidade jurídica a partir da data de concessão do Certificado de Registro Empresarial”. Portanto, a Do Gia Capital Company possui personalidade jurídica no momento do registro e da concessão do Certificado de Registro Empresarial.

“O fato de uma empresa recém-criada, com mais de 40 dias de atividade, ter participado do leilão de direitos de uso da terra e ter vencido o leilão está em conformidade com as normas legais de 2021”, afirmou o Sr. Dinh.

Segundo o Sr. Dinh, as normas legais para a seleção de investidores em projetos de uso do solo apresentam uma "diferença fundamental" entre o formato de licitação de projetos (com controle muito rigoroso da capacidade técnica e da experiência das empresas participantes) e o formato de leilão de direitos de uso do solo (sem mecanismo para controlar a capacidade técnica e a experiência das empresas participantes).

O especialista avaliou que essa situação pode ser considerada uma "brecha" no sistema legal, visto que o leilão de direitos de uso da terra se baseia quase que exclusivamente em critérios financeiros, vencendo o leilão a unidade que paga o maior preço, sem levar em conta se a empresa tem capacidade suficiente para executar o projeto com qualidade e progresso. O leilão de lotes de "terras douradas" em Thu Thiem (também ocorrido no final de 2021) evidenciou essa "brecha" na legislação sobre leilões de direitos de uso da terra.

Segundo o Sr. Dinh, o problema foi resolvido após a publicação do Decreto nº 10/2023 pelo Governo. Este decreto acrescenta o artigo 17a ao Decreto nº 43/2014, que regulamenta o leilão de direitos de uso da terra na concessão e arrendamento de terrenos.

Assim, as organizações que participam em leilões de direitos de uso da terra devem cumprir condições rigorosas. Se o leilão se destinar à implementação de projetos habitacionais ou empreendimentos imobiliários, devem cumprir as condições previstas na Lei da Habitação e na Lei dos Negócios Imobiliários.

O projeto de Lei de Terras (alterado), que está sendo submetido à Assembleia Nacional para apreciação, também adiciona regulamentações rigorosas para organizações que participam de leilões de direitos de uso da terra, superando as lacunas legais da atual Lei de Terras.

Vista panorâmica do projeto de urbanização que envolve a montanha, formando um "jardim de pedras" na zona de amortecimento da Baía de Ha Long . De acordo com o plano, o projeto de urbanização na área 10B, bairro de Quang Hanh, cidade de Cam Pha, Quang Ninh, prevê a construção de 451 casas geminadas e vilas. A área total do projeto abrange mais de 31,8 hectares e atenderá uma população de mais de 2.000 pessoas.

As autoridades da cidade de Cam Pha solicitaram à empresa Do Gia Capital Limited que interrompa a construção de um projeto urbano na área 10B, que atraiu a atenção pública pelo despejo de terra ao redor de uma montanha rochosa na Baía de Ha Long.

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