O maior obstáculo para a determinação de preços específicos de terrenos nos últimos anos tem sido a política. O governo está alterando e complementando o Decreto nº 44/2014; o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente está alterando e complementando a Circular nº 36/2014. Devido a vários motivos, Binh Thuan está "aguardando" há três anos e, em 2023, uma revisão em toda a província revelou que 47 projetos aguardavam a determinação de preços específicos de terrenos. A situação se desenrolou conforme reconhecido pelo Presidente do Comitê Popular Provincial: As empresas não podem esperar mais…
Lição 1: Lidando cuidadosamente com as flutuações do preço da terra
2/47 projetos
No final de dezembro de 2023, o Comitê Popular Provincial emitiu uma decisão aprovando preços específicos de terrenos para determinar as obrigações financeiras de mais um projeto turístico na cidade de Phan Thiet. Notavelmente, este é o segundo de 47 projetos na província que não pôde prosseguir devido à espera pela aprovação de preços específicos de terrenos. Com terrenos destinados a uso comercial e de serviços, e terrenos arrendados do Estado com um pagamento único para todo o período de arrendamento (calculado para os 35 anos restantes do projeto), esses dois projetos contribuíram com aproximadamente 126 bilhões de VND para o orçamento do Estado em taxas de uso da terra.
Em uma reunião recente para implementar o plano de desenvolvimento socioeconômico para 2024, o presidente do Comitê Popular Provincial, Doan Anh Dung, enfatizou que, por meio desses dois projetos, as agências provinciais relevantes adquirirão experiência e métodos para continuar realizando a avaliação específica de terrenos para os demais projetos. Na realidade, a implementação da avaliação específica de terrenos para cada projeto enfrenta muitos obstáculos decorrentes de regulamentações políticas, além de atrasos causados por processos judiciais relacionados. Isso torna os funcionários responsáveis por essa tarefa cautelosos, e as empresas de avaliação também hesitantes. Essa é a principal razão, sem mencionar o impacto da pandemia de Covid-19, que resultou em um acúmulo de tarefas antigas e em novas nos últimos três anos, totalizando 47 projetos. E até o final de 2023, apenas dois projetos tiveram seus preços específicos de terrenos aprovados.
Atualmente, o Comitê Popular Provincial atribui áreas temáticas específicas, como habitação, serviços comerciais, turismo e minerais, ao Presidente e aos Vice-Presidentes do Comitê Popular Provincial para orientação. Os líderes do Comitê Popular Provincial realizaram reuniões para cada grupo de projetos temáticos e emitiram comunicados finais para orientar a resolução de dificuldades e obstáculos para cada projeto e grupo de projetos. Ao mesmo tempo, continuam a orientar a revisão de projetos que atendem aos critérios para a determinação de preços específicos de terrenos, instando os consultores a finalizarem prontamente os planos de preços de terrenos para pagamentos únicos de arrendamento de terras, alocação de terras com taxas de uso da terra, ou a removerem projetos da lista daqueles que não exigem determinação de preço de terreno, projetos que não atendem aos critérios para determinação de preço de terreno e projetos que requerem orientação do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente.
Estamos determinados a concluir 3 grandes projetos até o final do primeiro trimestre de 2024.
Após os dois projetos turísticos mencionados anteriormente, haverá três grandes projetos que, segundo o chefe do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, terão seus preços de terrenos definidos até o final do primeiro trimestre de 2024. Esses projetos incluem o NovaWorld Phan Thiet e os parques industriais Tan Duc e Son My 1. Para esses três projetos, empresas de consultoria já iniciaram o desenvolvimento de preços específicos para os terrenos. No entanto, durante esse processo, surgiram muitos obstáculos e dificuldades decorrentes de políticas e práticas, incluindo a disponibilidade limitada de informações sobre preços de arrendamento de terrenos em parques industriais. O Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente recomendou que o Comitê Popular Provincial propusesse soluções ao Governo Central. Por exemplo, o projeto NovaWorld Phan Thiet enfrentou inúmeros obstáculos relacionados a políticas e métodos de avaliação; além disso, esse projeto é de grande escala, com muitos itens complexos de investimento e negócios, incluindo alguns itens de negócios exclusivos ainda não disponíveis na província. Consequentemente, em agosto de 2023, a Força-Tarefa do Primeiro-Ministro e o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente forneceram orientações para a resolução dos problemas. No entanto, os resultados da avaliação da empresa de consultoria ainda careciam de informações e métodos de cálculo suficientes para alguns itens, como o campo de golfe, as vilas e o parque de diversões. Por isso, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente solicitou à empresa que complementasse e finalizasse a avaliação. Em 10 de janeiro de 2024, o Departamento enviou uma carta à empresa de consultoria solicitando o envio imediato dos resultados da avaliação do projeto NovaWorld Phan Thiet.
“Atualmente, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente orientou a Subdivisão de Gestão de Terras a solicitar à consultoria a elaboração dos laudos de avaliação para dois projetos turísticos, incluindo o NovaWorld Phan Thiet, e o envio dos mesmos ao Departamento para uma reunião com o objetivo de coletar pareceres do Departamento de Construção, do Departamento de Finanças, da Receita Federal, do Departamento de Planejamento e Investimento e dos Comitês Populares dos distritos e cidades onde os projetos estão localizados, visando submeter os laudos de avaliação ao Conselho Provincial de Avaliação de Terras”, afirmou o Sr. Tran Nguyen Loc, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, durante a reunião para implementação do plano de desenvolvimento socioeconômico da província para 2024.
Ao mesmo tempo, o Sr. Loc também informou que outros projetos, dentre os 47, continuam em fase de finalização de seus certificados para a realização de reuniões com o objetivo de coletar opiniões antes de submetê-los ao Conselho Provincial de Avaliação de Terras. Em relação aos dois projetos, o Parque Industrial Son My 1 e o Parque Industrial Tan Duc, no final de dezembro de 2023, o Departamento emitiu um documento aprovando o coeficiente de ajuste do preço da terra para determinar o preço específico da terra para o cálculo da indenização quando o Estado adquirir terras para os dois projetos. Este documento foi enviado ao Comitê Popular do Distrito de Ham Tan, solicitando que trabalhassem novamente com a consultoria para esclarecimentos, atentando-se especialmente à análise e exclusão de ativos comparáveis de valor excepcional do plano de preços da terra; e à revisão da base legal para garantir a estrita conformidade com as normas. A consultoria está atualmente realizando revisões. Após o Distrito de Ham Tan submeter os documentos revisados, o Departamento elaborará um relatório para o Conselho Provincial de Avaliação de Terras tomar uma decisão.
Uma vez estabelecidos os preços específicos dos terrenos para fins de indenização, o processo de desapropriação será mais ágil. Conforme sugerido pelo distrito de Ham Tan, o plano de indenização ainda não prevê preços específicos para os terrenos, apenas preços provisórios com base na Decisão nº 37/2019/QD-UBND, o que impede a obtenção de consenso entre os proprietários de terras. A agilização da desapropriação contribuirá para a consolidação das áreas do projeto, que atualmente não são contíguas, facilitando o estabelecimento de preços específicos para o cálculo dos arrendamentos e permitindo que os investidores prossigam com a construção conforme o planejado.
Em outros desdobramentos, em reunião realizada em 16 de janeiro de 2024, o vice-presidente do Comitê Popular Provincial, Nguyen Hong Hai, orientou o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente a coordenar com os departamentos e agências relevantes, o Comitê Popular do Distrito de Ham Tan e a Sonadezi Joint Stock Company para concluir a aprovação dos coeficientes específicos de ajuste de preços de terrenos agrícolas localizados em áreas residenciais e os preços de arrendamento de terrenos no Parque Industrial de Tan Duc até fevereiro de 2024.
Lição 2: Como reter e atrair grandes projetos
BICH NGHI - FOTO DE N. LAN
Fonte
![[Vídeo] Pôr do sol na Lagoa Lap An – Onde o sol se põe sobre as redes de pesca](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/05/31/1780192137701_beach-landscape-sea-water-nature-grass-745871-pxhere-com.jpeg)
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