O fluxo de caixa do setor imobiliário está diminuindo.

O mercado imobiliário do sul atrai atenção.

Dados do Instituto de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário do Vietnã (VARS IRE) mostram que, ao final do terceiro trimestre, cerca de 30% das transações na região sul vieram de investidores do norte, um aumento de 10% em comparação com o segundo trimestre e o dobro do mesmo período do ano passado. Em alguns projetos de grandes investidores – onde o nível de preços é considerado "mais baixo" do que em Hanói – houve um aumento de 5% em apenas uma semana, quando foram divulgadas informações positivas sobre infraestrutura.

Segundo avaliação do gerente do Departamento de Pesquisa da Savills em Ho Chi Minh, o fluxo de caixa dos investidores do Norte está "indo rio acima", em direção ao Sul. Em Binh Duong, Long An (antiga) e Dong Nai, os investidores do Norte representam cerca de 10 a 20% das transações no mercado.

Dados do One Mount Group também mostram que atualmente mais de 50% dos clientes de Hanói pretendem comprar imóveis na cidade de Ho Chi Minh, dos quais 20% estão prontos para pagar ainda este ano.

Segundo dados do Batdongsan.com.vn, em setembro deste ano, o interesse por imóveis em Dong Nai aumentou 21%, o dobro da zona leste de Ho Chi Minh e superando em muito outras áreas. O destaque do mercado imobiliário na zona leste de Ho Chi Minh é o retorno do aluguel de apartamentos. Enquanto o Distrito 2 atingiu 2,1%, o Distrito 9 cerca de 2,7% e Thu Duc 3,3%, Bien Hoa liderou com 4,4%, seguido por Nhon Trach com 3,2%.

Clientes visitam um projeto localizado na zona leste da cidade de Ho Chi Minh.

Isso demonstra o verdadeiro potencial de lucro do mercado de Bien Hoa, Dong Nai, não apenas para investimentos de longo prazo, mas também para a exploração do fluxo de caixa de curto prazo por meio de arrendamentos, um fator que vem sendo levado em consideração pelos investidores em um mercado que busca alta liquidez.

No segmento de terrenos, o mercado na zona leste da cidade de Ho Chi Minh também está se recuperando. O nível de interesse nessa área em setembro aumentou 6% em comparação com abril de 2025, superando o oeste (+3%) e o norte (+5%), ao contrário da tendência de queda observada na zona sul.

Somente em Bien Hoa e Long Thanh, o preço médio de venda no terceiro trimestre oscilou entre 16 e 23 milhões de VND/m², um aumento de 5 a 7% em comparação com o primeiro trimestre. Comparado ao preço médio de 130 milhões de VND/m² no centro da cidade de Ho Chi Minh, essa diferença demonstra que ainda há muito espaço para crescimento.

Para imóveis de baixa altura em áreas urbanas, o nível de interesse em Bien Hoa - a área que faz fronteira com a zona leste da cidade de Ho Chi Minh - aumentou 58% no terceiro trimestre em comparação com o trimestre anterior.

O preço desse tipo de apartamento no centro da cidade de Ho Chi Minh está diminuindo ligeiramente, mantendo-se em 248 milhões de VND/m². Enquanto isso, o preço dos apartamentos de baixa altura na área de Dong Nai, na divisa leste da cidade de Ho Chi Minh, oscila em torno de 55 milhões de VND/m² e ainda registra um aumento de 6% em comparação com o primeiro trimestre de 2023.

Algumas áreas urbanas ainda apresentam preços atrativos; por exemplo, a cidade de Izumi (Long Hung, Dong Nai), com uma área de quase 170 hectares, tem atualmente um preço de cerca de 45 milhões de VND/m².

Por que a mudança?

Segundo o Sr. Nguyen Quoc Anh, Vice-Diretor Geral da Batdongsan.com.vn, a curto prazo, os investidores devem priorizar áreas com zonas urbanas claramente formadas, com potencial para locação ou que atendam às reais necessidades habitacionais. A longo prazo, o progresso da infraestrutura e a velocidade da urbanização serão os fatores decisivos para o valor real da região leste no próximo ciclo de desenvolvimento.

“Na realidade, como o nível de preços no centro da cidade de Ho Chi Minh está cada vez mais alto e os terrenos disponíveis estão se tornando cada vez mais limitados, a tendência de dispersão populacional e expansão dos investimentos para os subúrbios é inevitável. Em particular, Dong Nai, com sua posição como porta de entrada para a região Sudeste, possui uma vantagem 'três em um': preços de terrenos baixos, infraestrutura em rápida expansão e alta rentabilidade de aluguel”, disse o Sr. Quoc Anh.

A Sra. Nguyen Thi Mien, Vice-Diretora do Instituto de Pesquisa Imobiliária do Vietnã, afirmou que recentemente o mercado registrou uma migração de capital de investimento do Norte para o Sul. Os preços dos imóveis no Norte aumentaram acentuadamente no período de 2023 a 2024, o que, aliado à limitação da oferta de novos empreendimentos e à revisão dos planos urbanísticos, fez com que os investidores se concentrassem em Ho Chi Minh, Dong Nai e Binh Duong – locais com infraestrutura desenvolvida e grandes áreas disponíveis.

A Sra. Mien comentou que o fluxo de capital para o Sul será uma tendência de longo prazo. As cidades satélites da Cidade de Ho Chi Minh estão se beneficiando enormemente das conexões de infraestrutura e das políticas legais flexíveis. O número de projetos recém-licenciados e reiniciados no Sul no primeiro semestre do ano foi o dobro do registrado no Norte.

Os investidores do Norte têm experiência no acompanhamento do desenvolvimento de infraestrutura e frequentemente assumem a liderança em oportunidades em áreas onde o tráfego e o planejamento estão sendo implementados. Eles estão dispostos a comprar imóveis em áreas suburbanas e cidades de porte médio se o projeto tiver potencial de valorização, diferentemente dos investidores do Sul, que geralmente priorizam produtos residenciais e geradores de fluxo de caixa.

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