Soluções integradas para habitação social

Segundo um levantamento do Instituto de Pesquisa para o Desenvolvimento da Cidade de Ho Chi Minh, a demanda total por moradias sociais na cidade é de 974.000 unidades. A meta para o período de 2021 a 2030 era a conclusão de 199.400 unidades, mas, até o final de 2025, a cidade havia alcançado apenas 17.902 unidades (9% da meta para o quinquenal). O período restante (2026-2030) exige a conclusão de 181.257 unidades.

Projeto de habitação social em 324 Ly Thuong Kiet. Foto de : THANH HIEN

É evidente que existe uma lacuna significativa entre a implementação real e as metas de habitação social para 2030. Os atrasos decorrem principalmente de barreiras sistêmicas, como a falta de coordenação no planejamento, a insuficiência de terrenos adequados, procedimentos de investimento e mecanismos financeiros inadequados e mecanismos de incentivo pouco atrativos. Notavelmente, na demanda total por habitação social, a demanda por arrendamento com opção de compra representa 68,1%, a demanda por compra 26% e a demanda por arrendamento puro apenas 5,9%.

Desses, o grupo de assalariados (funcionários públicos, empregados, operários, militares, etc.) representa 82% do modelo de aluguel de longo prazo; o grupo de estudantes representa 14% do modelo de residências estudantis e miniapartamentos. Assim, 96% do público-alvo possui renda estável e é plenamente capaz de pagar o aluguel, desde que os preços sejam controlados de forma razoável. No entanto, o mercado de aluguel apresenta uma grave escassez de oferta e não tem sido devidamente explorado. Essa é a base para a identificação da habitação para aluguel como um pilar estratégico, conforme reconhecido e orientado pelo Secretário-Geral e Presidente To Lam.

Para atingir a meta de 90% de habitação social nos próximos cinco anos e cumprir o "terreno comum" estabelecido pelo Secretário-Geral e pelo Presidente, a cidade de Ho Chi Minh deve implementar simultaneamente soluções essenciais e altamente viáveis. Especificamente, é necessário construir um mecanismo de "balcão único" que aborde tanto as questões de oferta (investimento, construção, terrenos, planejamento) quanto as de demanda (identificação, verificação e alocação de moradias aos beneficiários elegíveis de forma transparente, justa e razoável). Os procedimentos legais devem ser reduzidos para aproximadamente 60 dias (da fase de aprovação do investimento à fase de emissão da licença de construção).

Aproveitar as novas disposições (atualmente propostas no Projeto de Lei sobre Áreas Urbanas Especiais) para abordar questões de alocação de terras, incluindo a permissão para que a cidade atribua projetos de habitação social a investidores em terrenos administrados pelo Estado sem leiloar os direitos de uso da terra, alterar as finalidades de uso da terra ou separá-los em projetos independentes, caso estejam em conformidade com o planejamento. Digitalizar todo o processo de análise da elegibilidade dos inquilinos, integrando-o ao banco de dados nacional da população para garantir agilidade e evitar abusos da política.

Em relação às barreiras financeiras (principal motivo para a participação do setor privado), é necessária uma solução abrangente, tanto do Estado quanto do mercado. Especificamente, o Conselho Popular da Cidade de Ho Chi Minh deve criar um mecanismo especial que permita à HFIC (Companhia Estatal de Investimento Financeiro da Cidade de Ho Chi Minh) financiar até 70% do investimento total para todo o projeto ao longo de 7 anos, em vez de depender de fundos do governo central com desembolso lento.

Devido à grande oferta e às necessidades variadas dos diferentes grupos, é necessário diversificar as modalidades de habitação social (compra, arrendamento com opção de compra e aluguel) para todos os beneficiários. Isso inclui priorizar áreas com base nos grupos-alvo e regiões, bem como no tipo de habitação e nos mecanismos aplicáveis.

Por exemplo, as zonas industriais de Binh Chanh, Hoc Mon e Cu Chi oferecerão moradias para aluguel, principalmente para trabalhadores. Para as zonas industriais de grande escala, será dada prioridade às áreas urbanas integradas para trabalhadores, aplicando o modelo de PPP (Parceria Público-Privada) e com o apoio da HFIC (Fundação para Investimentos em Habitação) no financiamento de 70%...

Por um lado, será criado um fundo habitacional para reassentamento em toda a cidade; por outro lado, serão utilizados recursos de propriedade pública para ajustar e converter entre diferentes tipos de habitação (reassentamento, habitação pública, habitação social, renovação urbana) sem a necessidade de procedimentos para elaborar, avaliar e aprovar planos de conversão funcional – uma proposta do projeto de Lei sobre Áreas Urbanas Especiais para explorar plenamente esse valioso recurso.

Por fim, os preços dos aluguéis devem ser controlados e os inquilinos protegidos. Um quadro de referência de preços de aluguel deve ser estabelecido para cada área, aprovado e divulgado publicamente pelo Conselho Popular da Cidade de Ho Chi Minh. Os regulamentos devem estipular um prazo mínimo de locação de 3 anos e um limite máximo de aumento de preço de 5% ao ano para garantir a estabilidade dos inquilinos e evitar despejos repentinos.

NGUYEN QUAN GATO

Fonte: https://www.sggp.org.vn/giai-phap-dong-bo-cho-nha-o-xa-hoi-post853994.html