O que as autoridades chinesas fizeram para salvar o mercado imobiliário?

Após mais de dois anos de crise imobiliária, a China implementou diversas medidas, desde a redução das taxas de juros e a flexibilização das regulamentações sobre a compra de imóveis até o incentivo ao investimento.

Em 8 de novembro, a Reuters , citando fontes próximas ao assunto, noticiou que as autoridades chinesas ofereceram à gigante seguradora Ping An Insurance Group uma participação majoritária na Country Garden, a maior empresa imobiliária privada da China, atualmente envolvida em problemas. Segundo essas fontes, o governo chinês instruiu o governo da província de Guangdong – onde ambas as empresas têm sede – a atuar como intermediário para ajudar a Ping An a resgatar a Country Garden.

A Ping An foi escolhida por ser uma das principais acionistas da Country Garden. As autoridades chinesas querem que os problemas de liquidez da Country Garden sejam resolvidos dentro da província.

No final de junho, a Country Garden tinha uma dívida de 1,4 trilhão de yuans (US$ 190 bilhões). Atualmente, a empresa possui cerca de 3.000 projetos de construção em andamento na China. A Country Garden vem enfrentando dificuldades nos últimos meses, constantemente à beira do calote.

A prática de autoridades ordenarem que uma empresa assuma o controle de outra não é inédita na China. No entanto, se isso acontecer, será uma das intervenções mais drásticas já realizadas pelo país para resgatar seu setor imobiliário, endividado e com baixa liquidez.

Embora muitas outras empresas imobiliárias chinesas, incluindo a China Evergrande, tenham entrado em incumprimento, as políticas do país até agora têm-se concentrado principalmente na redução das taxas de juro dos empréstimos e na flexibilização das regulamentações sobre a compra de casas. As notícias sobre a Ping An indicam que o governo chinês está pronto para desempenhar um papel mais importante neste processo.

No início desta semana, o principal acionista da China Vanke, a estatal Shenzhen Metro, também anunciou que havia preparado aproximadamente 10 bilhões de yuans (US$ 1,4 bilhão) para apoiar a segunda maior incorporadora imobiliária da China.

Um projeto de jardim rural em Tianjin, China, em agosto de 2023. Foto: Reuters

O mercado imobiliário chinês entrou em crise a partir de meados de 2021. Naquela época, uma série de empresas, desde grandes companhias privadas como o China Evergrande Group até empresas apoiadas pelo governo como a CIFI Holdings, enfrentaram dificuldades com o fluxo de caixa e o pagamento de dívidas.

Acredita-se que a causa seja a política das "três linhas vermelhas" de Pequim, implementada para reduzir o risco sistêmico, restringindo a capacidade das empresas imobiliárias de obterem novos empréstimos. Essa é considerada a principal razão pela qual muitas empresas imobiliárias no país entraram em default. Nos últimos dois anos, cerca de 50 empresas deixaram de pagar títulos estrangeiros, totalizando US$ 100 bilhões, segundo o JPMorgan. Aquelas que evitaram o default permanecem em situação precária e encontram dificuldades para obter novos empréstimos.

Em meados do ano passado, a situação piorou. Os preços dos imóveis na China estavam despencando. Muitos projetos foram paralisados ​​por falta de financiamento. Uma onda de inadimplência hipotecária eclodiu em todos os lugares. As duras medidas de combate à Covid-19 na China prejudicaram ainda mais a confiança do mercado.

O setor imobiliário contribui atualmente com até 25% do PIB da China. Problemas nesse setor, portanto, alimentam preocupações sobre uma possível crise financeira generalizada.

Pequim, portanto, teve que mudar suas políticas e encontrar maneiras de revitalizar o setor. Em março de 2022, o governo chinês suspendeu seu programa piloto de imposição de um imposto sobre a propriedade. Também solicitou repetidamente que as instituições financeiras apoiassem o setor.

Em novembro do ano passado, Pequim lançou um plano de 16 pontos para resgatar o mercado imobiliário, divulgado pelo Banco Popular da China (PBOC) e pela Comissão Reguladora de Bancos e Seguros da China (CBIRC) em meados de novembro. Este plano fornece orientações para autoridades financeiras em todo o país, com foco no enfrentamento da crise de liquidez das empresas e na flexibilização temporária das restrições ao crédito bancário.

Isso representou um esforço abrangente da China para resgatar um mercado que o ex-governador Yi Gang esperava que tivesse uma "aterrissagem suave". Algumas semanas depois, diversos bancos chineses anunciaram que injetariam centenas de bilhões de dólares no setor imobiliário. Isso foi visto como um sucesso inicial do plano.

Especificamente, seis grandes bancos estatais da China planejam injetar US$ 140 bilhões no mercado. Esse capital será usado principalmente para desenvolvimento imobiliário, hipotecas para clientes, fusões e aquisições, financiamento da cadeia de suprimentos e investimentos em títulos.

Em meados deste ano, o PBOC começou a reduzir uma série de taxas de juros. Também prorrogou algumas medidas do pacote de resgate de 16 pontos até o final de 2024.

O governo chinês também aprovou planos para construir moradias populares e revitalizar áreas subdesenvolvidas nas principais cidades, visando impulsionar o investimento no setor imobiliário. Além disso, flexibilizou algumas regulamentações, como a redução das taxas de juros para compradores de imóveis pela primeira vez e a diminuição do valor da entrada em determinadas cidades.

Os bancos também criaram maneiras inéditas de incentivar os empréstimos imobiliários. No início deste ano, alguns bancos em Nanning, Hangzhou, Ningbo e Pequim elevaram o limite de idade para solicitantes de empréstimos imobiliários para 80 a 95 anos. Isso significa que mesmo pessoas com 70 anos podem obter empréstimos com prazos de 10 a 25 anos. Essa é uma ferramenta para estimular a demanda, pois pode reduzir o peso das parcelas mensais do empréstimo.

Os governos locais também se uniram aos esforços de resgate. Em junho de 2022, Meishan, uma cidade em Sichuan, anunciou subsídios para a compra de novas casas naquele ano. Wenzhou, uma cidade em Zhejiang, permitiu que compradores de imóveis pela primeira vez pagassem apenas os juros durante os três primeiros anos. Huainan, uma cidade em Anhui, incentivou os bancos a aumentarem os empréstimos e reduzirem o tempo de aprovação para financiamentos imobiliários para quem comprava um imóvel pela primeira vez.

As próprias empresas imobiliárias estão oferecendo diversos incentivos para atrair clientes. Em junho de 2022, a Central China Real Estate aceitou pagamentos em trigo, fornecendo aos agricultores até 160.000 yuans (US$ 24.000) para abater o valor da entrada em apartamentos no empreendimento River Mansion, em Shangqiu ( Henan ). Algumas semanas antes, a empresa também havia oferecido pagamentos em alho a potenciais compradores de imóveis em outro empreendimento em Kaifeng.

Em Wuhu (Anhui), em vez de aderir ao preço mínimo estipulado pelo governo, o Golden Scale House – um projeto de apartamentos suburbanos – ofereceu um subsídio de reparo de até 230.000 yuans dentro de um mês após a conclusão da transação.

No entanto, o mercado imobiliário chinês não apresenta grandes melhorias. Dados divulgados no mês passado mostraram que os preços de imóveis novos na China caíram por três meses consecutivos, até o final de setembro.

As vendas de imóveis (medidas pela área construída) em setembro também diminuíram em quase 20% em comparação com o mesmo período do ano passado. O investimento imobiliário caiu 9,1% nos primeiros nove meses do ano.

Os compradores de imóveis estão hesitantes porque querem esperar por novas quedas de preço. Esse sentimento está agravando a situação, já que as empresas imobiliárias precisam vender mais casas para gerar caixa e evitar a falência.

No início desta semana, o Fundo Monetário Internacional (FMI) elevou sua previsão de crescimento para a China para 5,4% neste ano. No entanto, a agência alertou que a economia chinesa ainda enfrenta muitos riscos nos setores financeiro e imobiliário. Afirmaram que o setor imobiliário do país está atualmente "bastante frágil".

O FMI está instando a China a permitir que empresas imobiliárias irrecuperáveis ​​deixem o mercado. Argumenta que a decisão da China de permitir que empresas frágeis continuem operando prejudicou a recuperação do setor.

Em um fórum financeiro realizado em Hong Kong no início desta semana, o vice-governador do Banco Popular da China (PBOC), Zhang Qingsong, também reconheceu que o setor imobiliário está em declínio.

"Precisamos controlar esse ritmo com mais rigor para evitar uma queda acentuada e consequências imprevistas. Implementamos diversas políticas para estabilizar o mercado imobiliário." Ele também instou as autoridades a encontrarem novas maneiras de sustentar o crescimento econômico, já que "o modelo antigo baseado em investimentos e no mercado imobiliário não é mais sustentável."

Ha Thu (de acordo com Reuters, NYT)

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