O que as autoridades chinesas fizeram para salvar o mercado imobiliário?

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Após mais de dois anos de crise imobiliária, a China aplicou muitas medidas, desde a redução das taxas de juros e flexibilização das regulamentações de compra de imóveis até o incentivo ao investimento.

Em 8 de novembro, a Reuters citou uma fonte próxima ao assunto, afirmando que as autoridades chinesas solicitaram à gigante de seguros Ping An Insurance Group a compra de uma participação majoritária na Country Garden, a maior empresa imobiliária privada da China, que está em dificuldades. Segundo essa fonte, o governo chinês instruiu o governo provincial de Guangdong – onde ambas as empresas estão sediadas – a atuar como intermediário para ajudar a Ping An a resgatar a Country Garden.

A Ping An foi escolhida por ser uma das principais acionistas da Country Garden. As autoridades chinesas querem que os problemas de liquidez da Country Garden sejam resolvidos na província.

A Country Garden tinha 1,4 trilhão de yuans (US$ 190 bilhões) em dívidas no final de junho. Atualmente, possui cerca de 3.000 projetos em construção na China. A Country Garden tem enfrentado dificuldades nos últimos meses, constantemente à beira da inadimplência.

Não é inédito que autoridades determinem que uma empresa assuma o controle de outra. Mas, se isso acontecer, seria uma das intervenções mais agressivas já realizadas pela China para resgatar seu setor imobiliário endividado e ilíquido.

Embora outras incorporadoras chinesas, incluindo a China Evergrande, tenham entrado em default, as políticas do país até agora se concentraram principalmente na redução das taxas de juros e na flexibilização das regras para a compra de imóveis. As notícias da Ping An sinalizam a disposição do governo chinês em desempenhar um papel mais importante nesse processo.

No início desta semana, o principal acionista da China Vanke, a estatal Shenzhen Metro, também anunciou que preparou cerca de 10 bilhões de yuans (US$ 1,4 bilhão) para apoiar a segunda maior empresa imobiliária da China.

Um projeto de jardim rural em Tianjin (China) em agosto de 2023. Foto: Reuters — Um projeto de jardim rural em Tianjin (China) em agosto de 2023. Foto: *Reuters*

O mercado imobiliário chinês está em crise desde meados de 2021. Naquela época, uma série de empresas, desde grandes empresas privadas como o China Evergrande Group até empresas apoiadas pelo governo como a CIFI Holdings, enfrentavam dificuldades de fluxo de caixa e pagamento de dívidas.

Acredita-se que a causa seja a política das "três linhas vermelhas" de Pequim, que foi lançada para reduzir o risco sistêmico, limitando a capacidade das empresas imobiliárias de obter novos empréstimos. Esta é considerada a principal razão pela qual muitas empresas imobiliárias no país deixaram de pagar suas dívidas. Nos últimos dois anos, cerca de 50 empresas deixaram de pagar títulos estrangeiros, com uma escala de US$ 100 bilhões, segundo o JPMorgan. Empresas que escaparam da falência estão sempre em situação precária e têm dificuldade em obter novos empréstimos.

Em meados do ano passado, a situação piorou. Os preços dos imóveis na China continuaram a despencar. Muitos projetos foram paralisados por falta de financiamento. Uma onda de inadimplência de hipotecas irrompeu por toda parte. A dura campanha anti-Covid-19 da China abalou ainda mais a confiança do mercado.

O mercado imobiliário representa atualmente 25% do PIB da China. Os problemas do setor estão, portanto, alimentando temores de uma crise financeira mais ampla.

Pequim, portanto, teve que mudar suas políticas e encontrar maneiras de reanimar o setor. Em março de 2022, o governo chinês interrompeu seu programa piloto de imposto imobiliário. O governo também tem instado repetidamente as instituições financeiras a apoiarem o setor.

Em novembro do ano passado, Pequim lançou um plano de 16 pontos para resgatar o mercado imobiliário, divulgado pelo Banco Popular da China (BPC) e pela Comissão Reguladora de Bancos e Seguros da China (CBIRC) em meados do mês. O plano fornece orientação às autoridades financeiras de todo o país, com foco no enfrentamento da crise de liquidez das empresas, e flexibilizará temporariamente as restrições aos empréstimos bancários.

Isso marcou um esforço abrangente da China para resgatar o mercado, o que o ex-governador Yi Gang esperava que fosse um "pouso suave". Algumas semanas depois, uma série de bancos chineses anunciaram que injetariam centenas de bilhões de dólares no mercado imobiliário, o que foi considerado um sucesso inicial do plano.

Especificamente, seis grandes bancos estatais chineses planejam injetar US$ 140 bilhões no mercado. O capital será usado principalmente para desenvolvimento imobiliário, hipotecas para clientes, fusões e aquisições, financiamento da cadeia de suprimentos e investimentos em títulos.

O Banco Popular da China (PBOC) começou a cortar as taxas de juros em todos os níveis em meados deste ano. Também estendeu algumas das políticas do seu pacote de resgate de 16 pontos até o final de 2024.

O governo chinês também aprovou planos para construir moradias populares e renovar áreas subdesenvolvidas nas principais cidades, a fim de impulsionar o investimento no setor imobiliário. Também flexibilizou algumas regulamentações, como a redução das taxas de juros de empréstimos para compradores de primeira viagem e a redução da entrada para a compra de imóveis em algumas cidades.

Os bancos também criaram maneiras sem precedentes de incentivar o crédito imobiliário. No início deste ano, alguns bancos em Nanning, Hangzhou, Ningbo e Pequim aumentaram o limite de idade para financiamento imobiliário para 80-95 anos. Isso significa que pessoas com mais de 70 anos podem tomar empréstimos por 10 a 25 anos. Trata-se de uma ferramenta de estímulo, pois pode reduzir o peso das parcelas mensais.

Governos locais também se juntaram ao esforço de resgate. Em junho de 2022, Meishan, uma cidade em Sichuan, anunciou que subsidiaria a compra de novas casas este ano. Wenzhou, uma cidade em Zhejiang, permitirá que compradores de imóveis pela primeira vez paguem apenas juros durante os três primeiros anos. Huainan, uma cidade em Anhui, solicitou aos bancos que aumentem os empréstimos e reduzam os prazos de aprovação para compradores de imóveis pela primeira vez.

As próprias imobiliárias também ofereceram incentivos para atrair clientes. Em junho de 2022, a Central China Real Estate aceitou pagamentos em trigo, fornecendo aos agricultores até 160.000 yuans (US$ 24.000) em subsídios para compensar a entrada de casas em seu projeto de apartamentos River Mansion, em Shangqiu, Henan . Algumas semanas antes, a empresa também se ofereceu para aceitar pagamentos em alho de compradores que buscassem casas em outro projeto na cidade de Kaifeng.

Em Wuhu, Anhui, em vez de se ater ao preço mínimo estabelecido pelo governo, a Golden Scale House, um projeto de apartamentos nos arredores da cidade, ofereceu subsídios para reparos de até 230.000 yuans dentro de um mês após a conclusão da transação.

No entanto, considera-se que o mercado imobiliário chinês não tenha melhorado muito. Dados divulgados no mês passado mostraram que os preços de casas novas na China caíram por três meses consecutivos, até o final de setembro.

As vendas de imóveis (por área construída) em setembro também caíram quase 20% em relação ao ano anterior. O investimento imobiliário caiu 9,1% nos primeiros nove meses do ano.

Os compradores de imóveis estão resistindo porque querem que os preços caiam ainda mais. Isso está piorando a situação, pois as imobiliárias precisam vender mais casas para levantar dinheiro e evitar a falência.

No início desta semana, o Fundo Monetário Internacional (FMI) elevou sua previsão de crescimento para a China para 5,4% este ano. No entanto, a agência alertou que a economia chinesa ainda enfrenta muitos riscos nos setores financeiro e imobiliário. A agência afirmou que o setor imobiliário do país está atualmente "bastante fraco".

O FMI pediu à China que deixe empresas imobiliárias inviáveis saírem do mercado, dizendo que permitir que empresas fracas continuem operando prejudicou a recuperação do setor.

Em um fórum financeiro em Hong Kong no início desta semana, o vice-governador do PBOC, Zhang Qingsong, também admitiu que o setor imobiliário está em declínio.

"Precisamos controlar essa velocidade com mais rigor, para evitar uma queda acentuada e consequências inesperadas. Implementamos muitas políticas para estabilizar o mercado imobiliário." Ele também pediu às autoridades que encontrem novas maneiras de manter o crescimento econômico, porque "o antigo modelo baseado em investimentos e imóveis não é mais sustentável".

Ha Thu (de acordo com Reuters, NYT)

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