Desbloqueando a história da habitação acessível

Conforme programado, o Investment Newspaper me pediu novamente para escrever um artigo sobre o tema "moradia acessível".

Sr. Nguyen Hoang Nam, Diretor Geral da G-Home, Especialista em Habitação Social

1.

Para ser honesto, embora eu tenha participado de muitas entrevistas na televisão sobre essa história e também tenha escrito muitos artigos sobre moradia no ano passado, sempre que o tópico "moradia acessível" é mencionado, acho difícil.

É difícil não só porque essa história foi analisada e dissecada por muitos especialistas e pesquisadores, e não importa se eu consigo escrever algo melhor ou não, mas também porque, na prática, trabalhar como consultor de desenvolvimento de projetos, corretor e, até mesmo em alguns aspectos, como investidor, mas na verdade criar "moradias acessíveis" apresenta muitos obstáculos.

O potencial financeiro é uma coisa e determina em grande parte o sucesso de um projeto de investimento imobiliário, mas a história de construir uma estratégia de preços que seja realmente "acessível" para a maioria das pessoas com necessidades reais de moradia de acordo com a realidade atual é um grande desafio para qualquer empresa.

Possuir um terreno suficientemente grande é apenas uma condição necessária para a implementação de um projeto (sem mencionar se o projeto habitacional é caro ou barato), mas a condição suficiente é uma longa série de procedimentos que podem levar vários anos para serem concluídos. Isso nem leva em consideração se o terreno está no planejamento e é elegível para conversão de uso do solo (nos casos em que não se trata de terreno não agrícola ).

Isso mostra que o processo é muito longo e os custos de entrada de um projeto costumam ser muito altos. Com o longo processo atual de aprovação de projetos, os custos de entrada costumam ser muito altos, e o mais alto costuma ser o custo do terreno. Sem mencionar o interesse crescente quando a maioria das empresas precisa usar alavancagem financeira.

Suponha que você precise tomar um empréstimo de 300 bilhões de VND para comprar um terreno para implementar um projeto. Assim, para cada ano de atraso na conclusão dos procedimentos do projeto, a empresa perde 10% do custo dos juros do empréstimo, que é de 30 bilhões de VND. E para garantir a eficiência do investimento, a empresa é forçada a adicionar esse custo ao preço, tornando impossível reduzir o preço de venda.

Isso acontece com a "moradia acessível" normal; na história da habitação social, é muito mais difícil quando os procedimentos e as políticas de investimento preferenciais para investidores, de acordo com as leis atuais anteriores, parecem ser "preferenciais", mas na realidade não são tão "preferenciais" quanto os investidores imaginam.

Por exemplo, a Cláusula 3, Artigo 54 da Lei de Habitação de 2014 estipula que os investidores devem reservar pelo menos 20% da área de habitação social do projeto para aluguel, e a venda só pode ser feita após 5 anos. De fato, com cada projeto de habitação social, os investidores têm direito a um lucro máximo de 10%, enquanto precisam reservar até 20% da área para aluguel, portanto, praticamente não há lucro restante.

Sem mencionar uma série de outras regulamentações sobre taxas preferenciais de uso do solo para habitação social, mas exigindo que as empresas paguem antecipadamente e deduzam posteriormente. Caso os trâmites do projeto levem cerca de 5 anos, as empresas ficarão praticamente paralisadas.

2.

De fato, depois que a Lei de Habitação (alterada) foi oficialmente aprovada no final do ano passado, eu e muitos colegas do setor nos sentimos aliviados porque pelo menos a agência de redação reconheceu o problema e fez mudanças mais práticas nas disposições da lei.

Em particular, desde a desvinculação dos sujeitos compradores de habitação até a regulamentação de que os investidores de projetos terão políticas preferenciais na implementação de projetos de habitação social, também foram esclarecidos os obstáculos de longa data que dificultam o desenvolvimento deste segmento.

Por exemplo, de acordo com o Artigo 85: Isenção de taxas de uso da terra, aluguel de terra; imposto sobre valor agregado preferencial, imposto de renda corporativo...; empréstimos com taxas de juros preferenciais; apoio do Comitê Popular Provincial para conectar o sistema de infraestrutura técnica do projeto com o sistema de infraestrutura técnica regional, garantindo a sincronização da infraestrutura social dentro e fora do escopo do projeto;

Além disso, os investidores têm direito a um lucro máximo de 10% do custo total do investimento de construção para a área de construção de habitação social; têm direito a um máximo de 20% da área total do terreno residencial para investimento na construção de instalações comerciais, de serviços, comerciais ou de habitação comercial ou 20% da área total do piso de habitação para empresas, serviços e comércio; têm direito à contabilidade separada e a usufruir de todos os lucros para a área de instalações comerciais, de serviços, comerciais ou de habitação comercial; Outros incentivos de acordo com as disposições da lei (se houver).

Além das principais mudanças na Lei de Habitação (alterada), a Lei de Terras (alterada), aprovada cerca de 1 mês depois, também alterou muitos conteúdos para remover dificuldades e reduzir os procedimentos de investimento "complicados", "sobrepostos" e "entrelaçados" de muitas leis especializadas.

Essas são mudanças inovadoras e também muito receptivas da agência de gestão estatal para criar um ambiente de investimento mais harmonioso, transparente e claro.

Pelo menos isso ajudará os líderes empresariais a evitar correr de uma agência para outra para encontrar uma solução, mas ainda assim não conseguir encontrá-la, porque um lugar pode estar fazendo certo, mas outro pode estar fazendo errado.

Considerando apenas o processo de "nível municipal consulta nível distrital", "nível distrital consulta nível provincial", "nível provincial consulta nível ministerial" e "nível ministerial consulta primeiro-ministro "... o ciclo médio de perguntas e respostas, segundo meus cálculos, também leva até 3 meses. E se esse processo puder ser encurtado, também reduzirá uma parte significativa do custo do imóvel calculado por 1 m² quando chegar às pessoas com reais necessidades de moradia.

Um projeto de habitação social na província de Khanh Hoa .

3.

Em geral, a realidade mostra que a falta de moradia acessível não é um problema exclusivo do Vietnã, mas de muitos países ao redor do mundo, incluindo países desenvolvidos. E resolver o problema da moradia, especialmente a moradia acessível, não é algo que possa ser resolvido da noite para o dia por uma única pessoa ou organização, mas requer contribuições de todos os setores da sociedade, esforços conjuntos dos setores público, privado e da população.

No relatório apresentado pelo Presidente do Comitê Econômico da Assembleia Nacional, Vu Hong Thanh, à Assembleia Nacional na sessão da manhã de 20 de maio, a 7ª Sessão, houve opiniões sugerindo que o Governo avaliasse e encontrasse soluções para estabilizar a situação e, ao mesmo tempo, solicitando que o Governo direcionasse uma inspeção abrangente do desenvolvimento de moradias sociais no passado, identificasse dificuldades, inadequações, violações e negatividade para lidar com elas rigorosamente de acordo com as disposições da lei.

Concordo com a fiscalização, pois o mecanismo e a política são um desafio, mas extremamente importantes para mudar a atual realidade ineficaz. A questão é o que iremos fiscalizar, como iremos fiscalizar para encontrar uma solução e melhoria razoáveis, evitando criar uma mentalidade negativa para atrair investidores para este segmento "difícil".

Atualmente, de acordo com a Cláusula 4, Artigo 1 do Decreto nº 49/2021/ND-CP, projetos de habitação comercial com escala de uso do solo de 2 hectares ou mais em áreas urbanas especiais e tipo 1, ou 5 hectares ou mais em áreas urbanas tipo 2 e 3 devem reservar 20% da área total do terreno para construção de habitação social.

Em teoria, este fundo fundiário deve ser terra limpa (desmatada), mesmo com infraestrutura, mas, na realidade, cada província em 63 províncias/cidades possui uma área urbana. Então, por que ainda existem muitas províncias que não implementaram nenhum projeto de habitação social? Para onde vai este fundo fundiário? Portanto, esta é uma questão que precisa ser analisada e fiscalizada, de acordo com a solicitação do Comitê Econômico da Assembleia Nacional.

É claro que, além disso, em artigos anteriores, mencionei muitos casos de pessoas pobres e desfavorecidas com dificuldades de acesso a moradias sociais devido a problemas processuais. A regulamentação atual, que considera apenas "funcionários, servidores públicos e empregados públicos" um dos 10 grupos de pessoas elegíveis para comprar moradias sociais, mas também trabalhadores que apenas assinaram contratos e ainda não foram incluídos na folha de pagamento, é uma enorme limitação que precisa ser inspecionada e removida, para eliminar a situação de pessoas pobres que têm direito a comprar moradias sociais, mas ainda aguardam ansiosamente apenas por não terem um selo local.

Se a pessoa que está sendo comprada tem ou não renda realmente baixa também é uma questão controversa. De fato, o salário principal de muitas pessoas pode ser "baixo", mas seu "emprego paralelo" pode ser muito alto, e o sistema de dados atual não é capaz de detectar isso.

4.

Um aspecto que aprecio na recente revisão dos projetos de lei é que a agência redatora tem sido muito receptiva, ouvindo proativamente as opiniões dos participantes do mercado, além de analisar e avaliar a realidade. Este é um aspecto positivo, pois somente analisando profundamente as deficiências reais de ambos os lados poderemos acelerar a remoção de obstáculos e solucionar as causas profundas dos problemas que o mercado enfrenta.

Portanto, também espero que a história da implementação, supervisão e inspeção no futuro também seja baseada no espírito de abertura, foco e resolução dos principais problemas que o mercado está enfrentando.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html