Desvendando a história da habitação acessível.

Conforme combinado, fui novamente solicitado pelo Investment Newspaper a escrever um artigo sobre o tema "habitação acessível".

Sr. Nguyen Hoang Nam, Diretor Geral da G-Home, Especialista em Habitação Social

Sinceramente, embora eu tenha participado de muitas entrevistas na televisão sobre essa história e também tenha escrito muitos artigos sobre habitação no ano passado, sempre que o tema "habitação acessível" é mencionado, eu acho difícil.

É difícil não só porque esta história já foi analisada e dissecada por muitos especialistas e investigadores, e não sei se consigo escrever algo melhor, mas também porque, na prática, trabalhar como consultor de desenvolvimento de projetos, intermediário e até, em certos aspetos, como investidor, mas concretizar efetivamente "habitação acessível" apresenta muitos obstáculos.

O potencial financeiro é um fator importante e, em grande parte, determina o sucesso de um projeto de investimento imobiliário, mas a história de construir uma estratégia de preços que seja verdadeiramente "acessível" para a maioria das pessoas com necessidades reais de moradia, de acordo com a realidade atual, é um enorme desafio para qualquer negócio.

Possuir um terreno suficientemente grande é apenas uma condição necessária para a implementação de um projeto (sem mencionar se o projeto habitacional é caro ou barato), mas a condição suficiente envolve uma longa série de procedimentos que podem levar vários anos para serem concluídos. Isso sem levar em conta se o terreno está em processo de planejamento e se é elegível para conversão de uso do solo (nos casos em que não se trata de terreno não agrícola ).

Isso demonstra que o processo é muito longo e que os custos de insumo de um projeto costumam ser muito elevados. Com o atual processo de aprovação de projetos demorado, os custos de insumo são frequentemente muito altos, sendo o custo do terreno o mais elevado. Sem mencionar a questão dos juros, já que a maioria das empresas precisa recorrer a alavancagem financeira.

Suponha que você precise tomar um empréstimo de 300 bilhões de VND para comprar um terreno e implementar um projeto. Assim, para cada ano de atraso na conclusão do projeto, a empresa perde 10% dos juros do empréstimo, o que equivale a 30 bilhões de VND. E para garantir a eficiência do investimento, a empresa é obrigada a adicionar esse custo ao preço, tornando impossível reduzi-lo ainda mais.

Isso se aplica às casas populares comuns; no caso da habitação social, a situação é muito mais complexa, pois os procedimentos e as políticas de investimento preferenciais para investidores, segundo as leis vigentes, parecem ser "preferenciais", mas na realidade não são tão "preferenciais" quanto os investidores imaginam.

Por exemplo, a Cláusula 3 do Artigo 54 da Lei de Habitação de 2014 estipula que os investidores devem reservar pelo menos 20% da área de habitação social do projeto para aluguel, e que a venda só poderá ocorrer após 5 anos. Na realidade, em cada projeto de habitação social, os investidores obtêm um lucro máximo de apenas 10%, enquanto são obrigados a reservar até 20% da área para aluguel, resultando em um lucro praticamente nulo.

Sem falar em uma série de outras regulamentações sobre taxas preferenciais de uso do solo para habitação social, que exigem que as empresas paguem antecipadamente e deduzam posteriormente. Caso o processo do projeto dure cerca de 5 anos, as empresas ficarão praticamente paralisadas.

Na verdade, depois que a Lei da Habitação (alterada) foi oficialmente aprovada no final do ano passado, eu e muitos colegas do setor ficamos aliviados por pelo menos o órgão responsável pela redação ter reconhecido o problema e feito alterações mais práticas às disposições da lei.

Em particular, desde a separação dos temas da compra de imóveis até a regulamentação que prevê políticas preferenciais para investidores em projetos de habitação social, também foram esclarecidos os obstáculos de longa data que dificultavam o desenvolvimento desse segmento.

Por exemplo, de acordo com o Artigo 85: Isenção de taxas de uso da terra, aluguel da terra; imposto sobre valor agregado preferencial, imposto de renda corporativo...; empréstimos com taxas de juros preferenciais; apoio do Comitê Popular Provincial para conectar o sistema de infraestrutura técnica do projeto com o sistema de infraestrutura técnica regional, garantindo a sincronização da infraestrutura social dentro e fora do escopo do projeto;

Além disso, os investidores têm direito a um lucro máximo de 10% do custo total do investimento em construção para a área de construção de habitação social; têm direito a um máximo de 20% da área total do terreno residencial para investimento na construção de habitação comercial, de serviços ou para fins comerciais, ou 20% da área total construída de habitação comercial, de serviços ou para fins comerciais; têm direito à contabilidade separada e usufruem de todo o lucro para a área de habitação comercial, de serviços ou para fins comerciais; Outros incentivos de acordo com as disposições legais (se houver).

Além das mudanças essenciais na Lei da Habitação (alterada), a Lei da Terra (alterada), aprovada cerca de um mês depois, também teve diversos conteúdos modificados para eliminar dificuldades e reduzir os procedimentos de investimento "complicados", "sobrepostos" e "entrelaçados" de várias leis especializadas.

Essas são mudanças inovadoras e bem-sucedidas por parte das agências de gestão estatal para criar um ambiente de investimento mais harmonioso, transparente e claro.

Ao menos isso ajudará os líderes empresariais a evitar ficar correndo de uma agência ou departamento para outro em busca de uma solução, sem conseguir encontrá-la, porque um lugar pode estar fazendo certo, mas outro pode estar fazendo errado.

Considerando apenas o processo de "nível comunal solicitando ao nível distrital", "nível distrital solicitando ao nível provincial", "nível provincial solicitando ao nível ministerial", "nível ministerial solicitando ao primeiro-ministro "... o ciclo médio de perguntas e respostas, segundo meus cálculos, leva até 3 meses. E se esse processo pudesse ser encurtado, também reduziria significativamente o custo da habitação por metro quadrado quando ela chega às pessoas com reais necessidades de moradia.

Um projeto de habitação social na província de Khanh Hoa .

De modo geral, a realidade demonstra que a falta de moradia acessível não é um problema exclusivo do Vietnã, mas sim de muitos países ao redor do mundo, inclusive países desenvolvidos. A solução para o problema da habitação, especialmente a habitação acessível, não é algo que possa ser resolvido da noite para o dia por uma única pessoa ou organização, mas sim requer a contribuição de todos os setores da sociedade, com esforços conjuntos dos setores público, privado e da população.

No relatório apresentado pelo Presidente da Comissão Econômica da Assembleia Nacional, Vu Hong Thanh, na sessão da manhã de 20 de maio da 7ª Sessão, havia opiniões sugerindo que o Governo avaliasse e apresentasse soluções para estabilizar a situação, e ao mesmo tempo solicitando que o Governo ordenasse uma inspeção abrangente do desenvolvimento da habitação social no passado, identificando dificuldades, inadequações, violações e aspectos negativos para tratá-los rigorosamente de acordo com as disposições da lei.

Concordo com a inspeção, pois o mecanismo e a política representam um desafio, mas são extremamente importantes para mudar a atual realidade ineficaz. A questão é o que iremos inspecionar e como iremos inspecionar para encontrar uma solução razoável e promover melhorias, evitando criar uma mentalidade negativa que atraa investidores para este segmento "difícil".

Atualmente, de acordo com o inciso 4 do artigo 1º do Decreto nº 49/2021/ND-CP, os projetos de habitação comercial com área de ocupação do solo igual ou superior a 2 hectares em áreas urbanas especiais e do tipo 1, ou igual ou superior a 5 hectares em áreas urbanas dos tipos 2 e 3, devem reservar 20% da área total do terreno para a construção de habitações sociais.

Em teoria, esse fundo fundiário deveria ser composto por terrenos limpos (desmatados), inclusive com infraestrutura, e na realidade, cada província/cidade possui uma área urbana em 63 províncias/cidades. Então, por que ainda existem muitas províncias que não implementaram nenhum projeto de habitação social? Para onde vai esse fundo fundiário? Portanto, essa é uma questão que precisa ser colocada no centro das atenções, conforme solicitado pela Comissão de Assuntos Econômicos da Assembleia Nacional.

Além disso, em artigos anteriores, mencionei muitos casos de pessoas pobres e desfavorecidas que têm dificuldade em acessar moradias sociais devido a problemas burocráticos. A regulamentação atual, que define apenas "funcionários públicos e servidores civis" como um dos 10 grupos elegíveis para comprar moradia social, enquanto trabalhadores que apenas assinaram contratos e ainda não foram efetivados, representa uma grande limitação que precisa ser revista e eliminada para acabar com a situação de pessoas pobres que, embora elegíveis, aguardam ansiosamente por falta de um documento formal.

Ou ainda, a questão de saber se a pessoa que está sendo comprada é realmente de baixa renda ou não também é controversa. Na realidade, o salário principal de muitas pessoas pode ser "baixo", mas seu "bico" pode render muito, e o sistema de dados atual não é capaz de detectar isso.

Um aspecto que aprecio na recente revisão dos projetos de lei é a receptividade da agência responsável pela sua elaboração, que ouviu proativamente as opiniões dos participantes do mercado, além de analisar e avaliar a realidade. Isso é positivo, pois somente analisando profundamente as deficiências de ambos os lados podemos avançar rumo à superação dos obstáculos e à solução das causas principais dos problemas enfrentados pelo mercado.

Portanto, espero também que a história da implementação, supervisão e inspeção no futuro seja baseada no espírito de abertura, foco e resolução dos principais problemas que o mercado enfrenta.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html