Eliminar os principais gargalos para as localidades na licitação de projetos de investimento urbano

Estabelecer a taxa mínima de pagamento ao orçamento do Estado em vez do valor.

O Governo acaba de publicar o Decreto nº 115/2024, que detalha diversos artigos e medidas para a implementação da Lei de Licitações para a seleção de investidores que irão executar projetos utilizando terrenos. A principal mudança deste decreto é a definição clara da taxa mínima que as empresas devem pagar ao orçamento do Estado.

Segundo o advogado Pham Thanh Tuan, anteriormente, de acordo com as disposições do Decreto 25/2020, que determina o valor do pagamento ao orçamento do Estado, além das taxas de uso da terra e do aluguel da terra (antigamente chamado de m3), as localidades encontraram dificuldades em 3 questões.

Em primeiro lugar, não existe um fundo de referência de terrenos, seja porque não há resultados de leilões ou porque existem muitos fundos de referência, o que dificulta a síntese. Em segundo lugar, é difícil determinar a taxa de uso e o aluguel de terrenos esperados. Em terceiro lugar, é difícil coordenar os órgãos locais neste trabalho de avaliação. Esta é uma das razões pelas quais muitas localidades ficam confusas ao organizar licitações para projetos que utilizam terrenos.

Para superar as deficiências acima mencionadas, o Artigo 48 do Decreto 115/2024 estipula a taxa mínima de pagamento ao orçamento do Estado (geralmente referida como valor m) na licitação para seleção de investidores para a implementação de projetos em áreas urbanas; em áreas residenciais rurais, o cálculo é feito em percentagem, em vez do valor total, como anteriormente.

A porcentagem é calculada com base na taxa média de aumento de referência após o leilão de direitos de uso da terra (diferença entre o preço inicial e o preço de arrematação no leilão) de terrenos onde são implementados projetos na localidade.

O terreno leiloado para a implementação do projeto em questão (não utilizando os resultados de leilões individuais de terrenos para construção de casas) deve ter tido resultados de leilão bem-sucedidos nos 3 anos consecutivos anteriores à data da decisão de aprovação da política de investimento do projeto (máximo de 7 anos em alguns casos especiais) e ser semelhante em localização (mesmo nível de distrito ou outro distrito na província) ao terreno leiloado.

Assim, o Decreto alterou a forma de determinar os critérios para avaliar a eficiência do uso da terra, passando a aplicar a "taxa mínima de pagamento ao orçamento do Estado" em vez de determinar esse valor em quantias específicas, como anteriormente. O valor efetivo do pagamento ao orçamento do Estado (valor M) será igual à taxa de pagamento orçamentário proposta pelo investidor, multiplicada pela taxa de uso da terra e pelo aluguel da terra do projeto.

Um empreendimento imobiliário na cidade de Ho Chi Minh (Foto: Trinh Nguyen).

Espera-se que traga receitas significativas para a localidade.

Especialistas em direito imobiliário ilustram a determinação do valor m da seguinte forma:

O Comitê Popular da Província A organizou um leilão de direitos de uso do solo para 4 projetos de áreas urbanas. A localidade A utilizará os resultados do leilão desses 4 projetos para calcular a taxa média de aumento após o leilão (a proporção entre o preço mínimo e o preço do leilão), cujo resultado é de 10%. A taxa de 10% especificada nos documentos da licitação é a taxa mínima de pagamento ao orçamento do Estado que o investidor deve pagar (valor m).

Os investidores devem propor uma taxa de pagamento ao orçamento do Estado de 10% ou mais. O valor efetivamente pago ao orçamento do Estado será igual à taxa proposta pelo investidor vencedor (por exemplo, 20%) multiplicada pela taxa de uso da terra e pelo aluguel da terra devidos (por exemplo, 200 bilhões de VND). A taxa de uso da terra e o aluguel da terra são calculados de acordo com as disposições da lei fundiária. Assim, o investidor pagará um adicional de 40 bilhões de VND ao orçamento do Estado, além da obrigação referente à taxa de uso da terra (valor M).

Caso a localidade nunca tenha realizado um leilão de projeto, não haverá fundo de referência de terrenos a ser incluído na fórmula. O inciso 6 do artigo 48 do Decreto estipula ainda que, na ausência de um fundo de referência de terrenos para leilão, poderá ser utilizada a taxa média de aumento do valor de repasse orçamentário dos projetos que foram licitados nos 5 anos consecutivos anteriores à data da decisão de política de investimento ou o documento que aprova as informações sobre a licitação do projeto.

Caso a localidade não tenha organizado a seleção de investidores para a implementação do projeto por meio de leilão ou licitação, e, portanto, não haja fundo fundiário de referência, os documentos da licitação não especificam a taxa de pagamento ao orçamento público (m). Essa taxa é proposta pelo investidor nos documentos da licitação. O valor do pagamento ao orçamento público proposto pelo investidor (M) será pago juntamente com o pagamento das taxas de uso da terra e do arrendamento da terra, de acordo com a forma e o cronograma especificados no Contrato do Projeto.

Assim, a determinação da taxa de contribuição para o orçamento do Estado (m) tornou-se clara e completa, facilitando o trabalho de muitas localidades. Espera-se que a nova regulamentação sobre a determinação do valor da contribuição para o orçamento do Estado (m) traga receitas significativas para as localidades, melhorando o ambiente de investimento de forma transparente e atrativa.

No entanto, de acordo com o advogado Pham Thanh Tuan, o cálculo acima também pode aumentar significativamente o custo de implementação do projeto da empresa, além do valor que M deve pagar.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm