Eliminar os principais gargalos para as localidades na licitação de projetos de investimento urbano

Prescrever a taxa mínima de pagamento ao orçamento do Estado em vez do montante

O Governo acaba de publicar o Decreto n.º 115/2024, que detalha uma série de artigos e medidas para implementar a Lei de Licitações na seleção de investidores para a implementação de projetos que utilizam terrenos. A principal alteração deste decreto é a definição clara da taxa mínima que as empresas devem pagar ao orçamento do Estado.

De acordo com o advogado Pham Thanh Tuan, anteriormente, de acordo com as disposições do Decreto 25/2020, que determinava o valor do pagamento ao orçamento do Estado, além das taxas de uso da terra e do aluguel da terra (anteriormente conhecido como m3), as localidades enfrentavam dificuldades em 3 questões.

Em primeiro lugar, não existe um fundo de referência para terras, pois não há resultados de leilões ou há muitos fundos de referência para terras, o que dificulta a síntese. Em segundo lugar, é difícil determinar a taxa de uso da terra e o aluguel esperados. Em terceiro lugar, é difícil coordenar entre as agências locais neste trabalho de avaliação de valor. Este é um dos motivos pelos quais muitas localidades se confundem ao organizar licitações para projetos que utilizam terras.

Para superar as deficiências acima, o Artigo 48 do Decreto 115/2024 estipula a taxa mínima de pagamento ao orçamento do Estado (geralmente referida como valor m) ao licitar para selecionar investidores para implementar projetos em áreas urbanas; as áreas residenciais rurais são calculadas como uma porcentagem em vez do valor anterior.

O percentual é calculado com base na referência da taxa média de aumento após o leilão de direito de uso da terra (diferença entre o preço inicial e o preço vencedor do leilão) dos terrenos que implementam projetos na localidade.

O terreno leiloado para implementar o projeto referenciado (não usando os resultados de leilões de terrenos individuais para as pessoas construírem casas) deve ter um resultado de leilão bem-sucedido dentro de 3 anos consecutivos antes da data da decisão que aprova a política de investimento do projeto (até 7 anos em alguns casos especiais) e ser semelhante em localização (mesmo nível de distrito ou outro distrito na província) ao terreno leiloado.

Assim, o Decreto alterou a forma de determinar os critérios de avaliação da eficiência do uso do solo, passando a aplicar a "taxa mínima de pagamento ao orçamento do Estado", em vez de determinar esse valor em moeda específica, como antes. O valor real do pagamento ao orçamento do Estado (valor M) será igual à taxa de pagamento ao orçamento proposta pelo investidor, multiplicada pela taxa de uso do solo e pela renda do terreno reais do projeto.

Um projeto imobiliário na Cidade de Ho Chi Minh (Foto: Trinh Nguyen).

Espera-se que traga receitas significativas para a localidade

Especialistas jurídicos imobiliários ilustram a determinação do valor m da seguinte forma:

O Comitê Popular da Província A organizou um leilão de direitos de uso da terra para 4 projetos em áreas urbanas. A localidade A utilizará os resultados do leilão desses 4 projetos para calcular a taxa média de aumento após a vitória no leilão (a razão entre o preço mínimo e o preço vencedor do leilão). O resultado é 10%. A taxa de 10% especificada no edital de licitação é a taxa mínima de pagamento ao orçamento estadual que o investidor deve pagar (valor m).

Os investidores devem propor uma taxa de pagamento ao orçamento do Estado de 10% ou mais. O valor real do pagamento ao orçamento do Estado será igual à taxa proposta pelo investidor vencedor (por exemplo, 20%) multiplicada pela taxa de uso da terra e pelo aluguel da terra a pagar (por exemplo, 200 bilhões de VND). A taxa de uso da terra e o aluguel da terra são calculados de acordo com as disposições da lei de terras. Assim, o investidor pagará 40 bilhões de VND adicionais ao orçamento do Estado, além da obrigação de pagar a taxa de uso da terra (valor M).

Caso a localidade nunca tenha organizado um leilão de projeto, não haverá fundo de referência para inclusão na fórmula. O artigo 48, inciso 6, do Decreto também estipula que, caso não haja fundo de referência para leilão, poderá ser utilizada a taxa média de aumento do valor do pagamento orçamentário de projetos que tenham sido organizados para licitação nos 5 anos consecutivos anteriores à data da decisão da política de investimento ou do documento que aprova as informações do projeto em licitação.

Caso a localidade não tenha organizado a seleção de investidores para implementar o projeto por meio de leilão ou licitação, não havendo, portanto, um fundo fundiário de referência, os documentos de licitação não especificam a taxa de pagamento ao orçamento estadual (m). Essa taxa é proposta pelo investidor nos documentos de licitação. O valor do pagamento ao orçamento estadual proposto pelo investidor (M) será pago simultaneamente ao pagamento das taxas de uso da terra e do aluguel da terra, de acordo com a forma e o cronograma especificados no Contrato do Projeto.

Assim, a determinação da taxa de contribuição para o orçamento do Estado (m) tornou-se clara e completa, eliminando dificuldades para muitas localidades. Espera-se que a nova regulamentação sobre a determinação do valor da contribuição para o orçamento do Estado (m) traga receitas significativas para as localidades, melhorando o ambiente de investimento de forma transparente e atrativa.

No entanto, de acordo com o advogado Pham Thanh Tuan, o cálculo acima também pode aumentar significativamente o custo de implementação do projeto da empresa em relação ao valor que M deve pagar.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm