Sem determinar o preço correto do terreno de acordo com o mercado, a indenização permanecerá estagnada.

Durante a sessão de discussão em grupo sobre o projeto de Resolução da Assembleia Nacional que estipula uma série de mecanismos e políticas para remover dificuldades e obstáculos na organização da implementação da Lei de Terras, na manhã de 19 de novembro, os deputados da Assembleia Nacional dedicaram bastante tempo à análise dos motivos pelos quais a compensação, o apoio e o reassentamento continuam sendo um ponto crítico.

Em particular, o delegado Nguyen Quang Huan (Cidade de Ho Chi Minh) enfatizou que, se o problema do preço da terra não for resolvido de forma completa, todos os esforços de reforma facilmente entrarão em um impasse.

"Forma incorreta de determinar o preço da terra"

Segundo o Sr. Huan, o projeto de resolução apontou duas grandes dificuldades: a coleta de informações para determinar os preços dos terrenos e o mecanismo de seleção dos consultores de avaliação. Essa é também a razão pela qual as pessoas estão insatisfeitas e vêm reclamando há muitos anos.

"O motivo é que, desde o início, constatamos que as informações sobre o preço do terreno estavam incorretas, não seguindo o espírito da Resolução 18, que é o de seguir o mecanismo de mercado. Dissemos que seguiríamos o preço de mercado, mas depois voltamos à antiga prática, o que gerou confusão logo na etapa de determinação do preço. Além disso, não esclarecemos o que significa 'preço de mercado'", analisou o delegado.

Delegado Nguyen Quang Huan (HCMC) (Foto: Quang Khanh).

Ele afirmou que a compreensão atual de "preço de mercado" é muito diferente. Alguns lugares se baseiam apenas em algumas transações isoladas ou em casos de venda de terrenos a preços elevados e consideram isso como um consenso, quando na verdade se trata apenas de uma transação pessoal, que não reflete o valor real.

Segundo ele, os preços de mercado devem ser determinados ao longo de um período suficientemente longo, possivelmente de 6 meses a 1 ano, vinculado ao processo de anúncio do planejamento, elaboração de relatórios de avaliação do impacto do reassentamento e anúncio da recuperação de terras.

O delegado citou a experiência internacional, como a do Banco Mundial , que utiliza uma "data de encerramento" — o momento em que o Estado anuncia a retomada do imóvel; os bens adquiridos após essa data não são considerados para fins de indenização, a fim de evitar flutuações de preços devido a fatores psicológicos. Ele enfatizou que o simples anúncio do plano de retomada fará com que os preços dos terrenos aumentem imediatamente devido a fatores comportamentais, e não à renda fundiária.

"Sem um relatório sistemático de reassentamento, é difícil até mesmo para o Conselho Popular Provincial ou o Comitê Popular ter uma visão abrangente dos preços de mercado na área sob sua gestão, o que leva a uma situação em que cada projeto compensa de forma diferente a mesma área, causando facilmente comparações e reclamações prolongadas."

As pessoas não entendem os preços de mercado em detalhes tão bem quanto os formuladores de políticas, mas assim que veem que o preço de sua terra é menor do que o da terra vizinha, ficam intrigadas. Portanto, para resolver o problema da indenização pela raiz, devemos primeiro lidar com o problema do preço da terra”, disse o delegado Nguyen Quang Huan.

Em relação à dificuldade de falta de unidades de consultoria locais, o Sr. Huan afirmou que isso não deve ser considerado um obstáculo. Se a licitação for aberta e o serviço tiver um preço unitário razoável, as unidades de consultoria de Hanói e Cidade de Ho Chi Minh podem atuar integralmente nas províncias, inclusive nas áreas de fronteira.

Ele citou projetos de AOD (Ajuda Oficial ao Desenvolvimento) do Banco Mundial (BM) e do Banco Asiático de Desenvolvimento (BAD), nos quais os relatórios de reassentamento são sempre mais detalhados do que os relatórios de viabilidade técnica.

"Como foi feito rigorosamente desde o início, quase não houve reclamações. O Vietnã pode aplicar esse método integralmente a projetos de capital do orçamento nacional", disse ele.

Necessidade de transparência no coeficiente de compensação e no monitoramento da recuperação.

A delegada de To Thi Bich Chau (Cidade de Ho Chi Minh) afirmou que a regulamentação que permite a aquisição de terras antes da aprovação do plano de compensação só deve ser aplicada quando houver um mecanismo de monitoramento independente. Ela sugeriu que o Conselho Popular Provincial monitore diretamente o processo e que todo o progresso, bem como a lista de famílias afetadas, seja divulgado e atualizado regularmente no portal eletrônico de informações.

Segundo ela, é absolutamente necessário evitar o abuso do conceito de "projetos urgentes" para encurtar o processo e se esquivar da responsabilidade. Durante o processo de implementação, deve haver supervisão por representantes do povo local, especialmente da Frente da Pátria, com um processo de supervisão "claro, completo e verificável".

Em relação aos valores de indenização, ela afirmou que a aplicação da tabela de preços de terrenos e do coeficiente de ajuste é apropriada, mas que um limite máximo para o coeficiente deve ser especificado, exceto em casos especiais.

"A fórmula para calcular o coeficiente precisa ser tornada pública para que as pessoas e as empresas tenham uma base para comparação, reflexão e reclamações. Esta é uma questão que preocupa as pessoas há muitos anos devido à falta de transparência", disse o delegado.

Delegado a Thi Bich Chau (Foto: Quang Khanh).

Em relação às atividades de crítica social, a Sra. Chau enfatizou que a Frente da Pátria deve organizar uma conferência de crítica completa, e não apenas enviar documentos para coletar opiniões. A lei permite o envio de documentos com 15 dias úteis de antecedência, mas, na prática, muitos os enviam com muita urgência, o que compromete a qualidade da crítica. Portanto, ela propôs que se estipule claramente nos regulamentos de coordenação entre a Frente, o Comitê Popular e o Conselho Popular que, para conteúdos sensíveis, como os valores das indenizações, a crítica deve ser feita por meio de uma conferência oficial com um documento final.

Ainda sobre o mecanismo de diálogo, o delegado Nguyen Quang Huan afirmou que o prazo de apenas 10 dias para a divulgação do plano de compensação e de 30 dias para o diálogo é "muito curto". Enquanto um estudo de viabilidade geralmente leva de 6 meses a 1 ano, as pessoas – as diretamente afetadas – têm pouco mais de um mês para analisá-lo e responder.

"É aceitável que um projeto seja adiado por 2 a 3 anos, mas as pessoas têm apenas 30 dias para dialogar, o que é muito pouco. Elas precisam de tempo para consultar advogados, especialistas e pessoas com conhecimento na área antes de tomar uma decisão", disse o Sr. Huan, sugerindo convidar especialistas que já trabalharam para o Banco Mundial e o Banco Asiático de Desenvolvimento para aprimorar o mecanismo de consulta.

Dantri.com.vn

Fonte: https://dantri.com.vn/thoi-su/khong-xac-dinh-dung-gia-dat-theo-thi-truong-boi-thuong-se-mai-be-tac-20251119122820493.htm