Juros em alta, fluxo de caixa fica "difícil": o mercado imobiliário entra novamente em ciclo de triagem.

(CLO) Após um longo período de benefícios proporcionados por fluxos de caixa baratos, o mercado imobiliário enfrenta novos desafios, uma vez que as taxas de juros mostram sinais de aumento.

As taxas de juros estão subindo gradualmente.

Após um longo período em que permaneceram em níveis baixos, as taxas de juros de poupança em muitos bancos têm aumentado discretamente no curto prazo, levando a uma tendência de alta nas taxas de juros de empréstimo.

Embora o Banco Central tenha mantido sua política de apoio à liquidez e não tenha sinalizado um aperto monetário – já que não reiniciou o canal de saques por meio de títulos do tesouro desde junho – o nível da taxa de juros está atualmente sob muita pressão.

O retorno da pressão inflacionária e a tendência de gestão cautelosa dos principais bancos centrais do mundo reduziram o espaço para a manutenção de taxas de juros baixas.

As taxas de juros estão subindo gradualmente. (Foto: CSD)

Nesse contexto, o mercado imobiliário, um setor fortemente dependente de crédito, enfrenta um grande teste de recuperação e desenvolvimento.

Segundo relatório da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARs), a realidade mostra que, quando as taxas de juros sobem acentuadamente, o primeiro e mais óbvio impacto é a queda na liquidez do mercado. Os compradores de imóveis, principalmente aqueles que utilizam financiamento, terão que reconsiderar seus planos financeiros.

Entretanto, os investidores imobiliários estão mais cautelosos com seus planos de expansão de portfólio, já que a rentabilidade esperada provavelmente não compensará o aumento dos custos de capital.

Ao mesmo tempo, as empresas de desenvolvimento de projetos enfrentam um risco duplo: os custos financeiros aumentam enquanto a demanda diminui, causando uma desaceleração do fluxo de caixa e uma redução da nova oferta. Quando a oferta diminui, as transações estagnam e, consequentemente, os preços têm dificuldade em manter o mesmo ritmo de alta do período anterior.

Com a característica de utilizar grande alavancagem financeira, o setor imobiliário é o canal de investimento mais direta e profundamente afetado pelas flutuações das taxas de juros. No passado, o mercado vietnamita sofreu uma queda acentuada no período de 2011 a 2013, quando as taxas de juros para empréstimos ultrapassaram o limite de 18-20% ao ano.

Muitas empresas e investidores tiveram que vender ativos para reduzir as perdas, o que fez com que o mercado "congelasse" por um longo período, com os preços dos imóveis em muitas áreas caindo de 30 a 40%, mesmo na região central.

Parte da razão reside na mentalidade de investimento que se baseia em empréstimos de curto prazo, enquanto os projetos e ativos imobiliários têm ciclos de investimento longos. Quando os custos de capital aumentam repentinamente, o fluxo de caixa é interrompido e o risco de iliquidez torna-se quase inevitável.

A pressão também vem dos empréstimos imobiliários com taxas de juros preferenciais. Nos últimos anos, para estimular o mercado, muitos investidores e bancos comerciais lançaram pacotes de financiamento imobiliário com taxas de juros preferenciais a partir de apenas 5,5% ao ano, podendo inclusive ser isentos de juros, com um período de carência de até 5 anos. Essa política ajuda um grande número de pessoas e investidores a acessar capital barato para adquirir imóveis.

No entanto, o período preferencial é apenas temporário. Ao entrar no período de taxa de juros flutuante, se o nível geral da taxa de juros aumentar, a pressão sobre o pagamento da dívida aumentará acentuadamente.

Os revendedores de valor agregado (VARs) acreditam que muitos clientes se encontram numa situação em que "não pagaram nenhum capital, mas os juros dobraram". Quando a liquidez do mercado é baixa, a revenda de produtos para reduzir as perdas torna-se difícil, e o risco de inadimplência pode retornar ao sistema de crédito.

Empresas imobiliárias sob grande pressão

Os VARs avaliam: As empresas do setor imobiliário são atualmente o grupo mais afetado pelo aumento das taxas de juros. Por um lado, elas precisam arcar com custos financeiros mais altos para obter empréstimos para a execução de projetos; por outro lado, o poder de compra no mercado diminui quando as pessoas têm dificuldade em acessar empréstimos para comprar imóveis.

Entretanto, o canal de mobilização de capital por meio de títulos corporativos ainda não se recuperou totalmente. As novas emissões continuam cautelosas, enquanto o volume de títulos com vencimento permanece elevado, obrigando muitas empresas a gerenciar o fluxo de caixa por meio da venda de terrenos, do adiamento de obras ou da negociação com empreiteiras e bancos para prorrogar os prazos de pagamento.

O setor imobiliário está sob grande pressão devido ao aumento das taxas de juros. (Foto: ST)

Em particular, como a maior parte do fornecimento consiste em projetos futuros, a interrupção do fluxo de caixa dos clientes torna a pressão financeira ainda maior.

Com o aumento dos custos de crédito, a falta de desenvolvimento de outros canais de mobilização de capital e a limitação da capacidade financeira de muitos investidores, diversos projetos correm o risco de serem suspensos ou atrasados, afetando a confiança de compradores e investidores secundários.

Além de afetar projetos em andamento, as taxas de juros elevadas prolongadas também enfraquecem a capacidade de expandir os fundos imobiliários e iniciar novos projetos.

De fato, os bancos tendem a aumentar as taxas de juros durante períodos de recessão de mercado devido aos altos riscos. Nesse momento, muitas empresas optam por "ficar paradas" em vez de expandir os investimentos, para limitar as perdas – especialmente no contexto da escalada dos custos de terrenos e construção.

Como resultado, a oferta de moradias corre o risco de sofrer uma queda significativa no médio prazo. Além disso, o aumento das taxas de juros também impacta indiretamente o investimento público e os custos de infraestrutura.

Com o aumento dos preços das matérias-primas, dos custos de mão de obra e dos custos de desapropriação de terrenos, o andamento de muitos projetos de transporte importantes está sendo atrasado. Isso afeta diretamente a expectativa de aumento de preços em áreas que antes se previa que "se beneficiariam com a infraestrutura", colocando muitos investidores secundários em uma situação difícil.

Apesar de enfrentar muitos desafios, a perspectiva de longo prazo para o mercado imobiliário do Vietnã permanece positiva, graças à base de uma grande demanda real por moradias e à forte urbanização.

"Com o crescimento contínuo da economia , segmentos como habitação, imóveis industriais, escritórios para locação e varejo ainda mantêm uma demanda estável", avaliaram os VARs.

A Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) acredita que, no período atual, os compradores de imóveis devem aproveitar a oportunidade enquanto as taxas de juros ainda estão baixas e a oferta está se recuperando.

No entanto, o uso de capital de terceiros deve ser controlado em um nível seguro, não ultrapassando 50% do valor do imóvel, para evitar riscos em caso de reversão das taxas de juros. Os compradores também devem priorizar a escolha de projetos com investidores de renome, sólida capacidade financeira, garantias legais e andamento de construção — especialmente no caso de empreendimentos imobiliários em fase de planejamento.

Fonte: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html