O modelo de negócio de "propriedade compartilhada de férias" no mundo – da sua história aos problemas que as pessoas enfrentam...

1. História do surgimento e desenvolvimento do modelo de negócio de "propriedade compartilhada de férias" no mundo.

Em 1946, em resposta à demanda reprimida por férias no Reino Unido após o fim da Segunda Guerra Mundial, Fred Pontin, Bill Butlin e os irmãos Warner tiveram a ideia de expandir seus negócios de acampamentos de férias. Gradualmente, esse negócio se tornou o modelo para a moderna indústria de pacotes turísticos. Esse modelo se expandiu rapidamente à medida que as viagens aéreas se tornaram mais baratas e acessíveis, e o número de pessoas que viajavam ou desejavam viajar cresceu rapidamente.

Foi nesse mercado de massa que o modelo conhecido como "timeshare" (algo como "propriedade compartilhada de férias") surgiu oficialmente em 1963. Inicialmente, na Suíça, sob o nome de "propriedade compartilhada de férias", após cuidadosa pesquisa, esse modelo de negócio foi rapidamente aplicado nos Estados Unidos e voltou a se desenvolver na Europa (Escócia) em 1975. Em cinco anos, os resorts de timeshare se multiplicaram rapidamente nesse mercado, principalmente nos principais destinos turísticos da Europa, com a Espanha liderando o desenvolvimento.

Do ponto de vista do marketing, a propriedade compartilhada de férias é um produto muito diferente de um pacote de férias ou pacote turístico típico. Este modelo é anunciado como oferecendo serviços atrativos que os pacotes de férias não possuem, tais como: serviços de resort de luxo de alta qualidade, acomodações independentes em locais de fácil acesso, paisagens idílicas, segurança garantida e, após a compra, este produto turístico é “sempre seu” . No entanto, este conceito ainda é bastante novo e não é bem compreendido pelos compradores, portanto, embora seja comercializado em larga escala, as vendas deste modelo de negócio nos estágios iniciais costumam ser bastante baixas.

Na década de 1980, com a estratégia de explorar a psicologia do comprador, atividades comerciais em larga escala começaram a se desenvolver em diversos grandes resorts na Espanha. Paralelamente, as vendas do modelo de propriedade compartilhada de férias dispararam, demonstrando o potencial para se tornar um segmento de negócios promissor. Contudo, a partir desse período, muitas reflexões e reclamações sobre vendedores que comercializavam produtos falsificados também começaram a surgir e se espalharam cada vez mais pela Europa e por diversos outros países, exigindo que os governos criassem marcos legais regulatórios adequados e oportunos para proteger os direitos dos compradores ao participarem desse tipo de transação com muitos riscos potenciais.

2. Visão geral das características do modelo de negócio de propriedade compartilhada de férias e dos problemas atuais enfrentados pelos compradores.

De acordo com o dicionário jurídico internacional, "timeshare" é entendido como uma forma de propriedade compartilhada – geralmente imóveis de resort ou de entretenimento – em que o proprietário tem o direito de usar a propriedade por um determinado período de tempo a cada ano. Essa definição parte da perspectiva de considerar a propriedade compartilhada de férias como uma forma de propriedade compartilhada de um imóvel; no entanto, essa abordagem já não condiz com a tendência geral de desenvolvimento mundial, em que a propriedade compartilhada de férias não é mais considerada uma forma de propriedade imobiliária. Outra interpretação é que a propriedade compartilhada de férias se refere à compra, pelo comprador, de uma parte dos direitos de um imóvel específico de resort – ou seja, uma forma de propriedade compartilhada por várias pessoas que têm o direito de usar um imóvel por um determinado período de tempo a cada ano. Alternativamente, um timeshare é descrito como uma forma de propriedade compartilhada de férias em que o comprador terá o direito de usar uma semana (ou mais) por ano de uma unidade/complexo/villa/resort, conforme descrito no contrato, por um período específico de um ou mais anos.

Na realidade, em muitos países ao redor do mundo, o modelo de negócio de propriedade compartilhada de férias está gradualmente perdendo sua reputação em termos de imagem e marca devido às inúmeras e prolongadas reclamações de compradores/proprietários de imóveis de férias ao longo das últimas décadas. Portanto, para se distanciarem da imagem desacreditada desse modelo, algumas empresas têm utilizado outros termos para substituir o termo "timeshare", por exemplo: "Clube de Férias", "Propriedade Fracionada", "Clube de Destino", "Propriedade Compartilhada de Férias", etc. No entanto, independentemente dos termos ou conceitos utilizados para descrevê-lo, em essência, ainda se trata de "timeshare" - um modelo de negócio de propriedade compartilhada de férias.

Assim, com o processo de formação e desenvolvimento, podemos resumir algumas características do modelo de propriedade compartilhada de férias, bem como os métodos específicos de transação desse modelo, da seguinte forma:

- A propriedade compartilhada de férias é um produto e um modelo de negócio complexo. Para investir ou participar de um modelo de propriedade compartilhada de férias, o comprador deve assinar um contrato de propriedade compartilhada de férias – um documento com conteúdo bastante complexo relacionado aos acordos sobre os direitos e obrigações das partes em relação ao produto de propriedade compartilhada de férias.

O valor de um contrato de propriedade compartilhada de férias varia, em média, de dezenas a dezenas de milhares de dólares americanos (US$ 10.000 a US$ 40.000). Além disso, após adquirir uma propriedade compartilhada, o comprador também deve pagar uma taxa anual (geralmente uma taxa de administração, taxa de operação do resort ou taxa de manutenção) com base na escala, no número de semanas de férias, no tipo de semanas de férias que possui no ano, bem como no valor do contrato assinado. Os contratos de propriedade compartilhada de férias têm uma duração específica a cada ano, e geralmente o prazo do contrato pode durar de alguns anos a várias décadas, chegando até 80 anos (na Austrália).

- A propriedade compartilhada de férias é um campo bastante específico. Dependendo da natureza e do conteúdo específico dos contratos entre o comprador e o vendedor, o mercado de propriedade compartilhada de férias no mundo pode ser dividido em principais tipos de produtos, incluindo:

(i) Propriedade de férias com propriedade semanal fixa.

(ii) Propriedade de férias com propriedade semanal flutuante.

(iii) Propriedade de férias com propriedade semanal rotativa ou flexível.

(iv) Possuir férias com um programa de pontos.

A propriedade compartilhada de férias não é um produto, mercadoria ou serviço essencial ou comum que as pessoas possam comprar facilmente. Portanto, para vender esse tipo de propriedade, os vendedores geralmente se concentram em estratégias que exploram a psicologia do consumidor. Especificamente, os vendedores costumam abordar clientes em potencial por meio de publicidade/marketing via telefone/métodos semelhantes, chegando a prometer brindes, "vouchers" e "férias grátis" para convidar, atrair ou persuadir esses clientes a participar de uma apresentação/sessão introdutória sobre férias, apresentando-lhes e convencendo-os a assinar um contrato de propriedade compartilhada de férias já nessa apresentação.

Ao celebrar um contrato de propriedade compartilhada de férias, a maioria dos compradores não compreende, ou ainda não entende completamente, as vantagens e desvantagens desse tipo de produto, especialmente não considerando ou avaliando cuidadosamente o custo total que terão de desembolsar e que continuarão a desembolsar por muitos anos, conforme o acordo, até que os problemas surjam na prática.

Optar por comprar um imóvel de férias por acreditar erroneamente que possuir esse produto é um investimento lucrativo. A prática em muitos países demonstra que a compra de um imóvel de férias deve ser feita apenas para desfrutar de férias individuais ou em família por um determinado período, e não com a expectativa de ser um investimento rentável.

O problema da "fraude" na "corretagem de revenda de propriedades de férias". Originado da dificuldade em vender direitos de propriedade de férias, um grupo de "corretores de revenda de propriedades de férias" ofereceu-se para revender os direitos de propriedade de férias do comprador a terceiros, sob a condição de que o proprietário do produto de férias pague uma taxa antecipada. No entanto, na realidade, na maioria desses casos, a propriedade de férias não é revendida, ou sequer pode ser revendida, e o proprietário continua a perder uma taxa (nada pequena) para o corretor.

Os principais e mais comuns problemas que os compradores de casas de férias em muitos países enfrentam são, tipicamente:

(i) as taxas de manutenção anuais são muito altas e duram muitos anos, já que os contratos de timeshare normalmente têm prazos que variam de vários anos a várias décadas;

(ii) não pode cancelar ou rescindir o contrato assinado;

(iii) o quarto não pode ser reservado de acordo com o cronograma original;

(iv) é impossível ou muito difícil sublocar ou ceder o contrato;

(v) comportamento enganoso, mesmo fraudulento, de “golpe”, comportamento de pressão de vendas do vendedor; etc.

Em particular, a questão do cancelamento de um contrato de propriedade compartilhada de férias assinado continua sendo o maior e mais difícil problema do modelo de negócios de propriedade compartilhada de férias em países de todo o mundo, sendo também a questão que tem gerado o maior número de disputas e reclamações por parte dos compradores desde a década de 1980.

3. Leis que regulamentam o negócio de propriedade compartilhada de férias em alguns países e recomendações para o Vietnã.

Em relação ao estado atual das atividades comerciais sob a denominação de "serviços de resort de longa duração/propriedade de férias" (ou nomes similares) no Vietnã nos últimos anos, observa-se que esse tipo de negócio também apresenta características e problemas semelhantes ao modelo de propriedade de férias que surgiu no mundo desde a década de 1960. Originário de um modelo de negócio complexo (conforme analisado), os problemas existentes no modelo de propriedade de férias não se restringem ao Vietnã; eles já se manifestam há muito tempo em diversos países e regiões do mundo, especificamente na Europa, Estados Unidos, Austrália, Inglaterra, França, Alemanha, Espanha, entre outros.

Diante de situações tão complexas, embora as leis de cada país e região possam ter abordagens diferentes em relação à "propriedade de férias", muitos lugares, como a União Europeia, o Reino Unido, a França, a Alemanha, a Espanha, a Austrália e alguns estados dos Estados Unidos, possuem regulamentações diretas para gerenciar essa atividade, por exemplo:

Na União Europeia, o negócio de propriedade compartilhada de férias é regulamentado diretamente por uma lei específica de 1994 (a Lei da Propriedade Compartilhada de Férias, adotada pela Comunidade Europeia em 1994); por uma Diretiva de 2008 (Diretiva 2008/122/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 14 de janeiro de 2009, relativa à proteção dos consumidores em certos aspetos dos serviços de propriedade compartilhada de férias, produtos de férias de longa duração, contratos de compra e venda) e pela legislação específica dos Estados-Membros (em particular, os países com estâncias turísticas).

Nos Estados Unidos, por exemplo, no estado da Flórida, a propriedade compartilhada de férias é atualmente regulamentada e regida diretamente pelo estado da Flórida, conforme a Lei Estadual da Flórida de 2018 (Capítulo 721, com 98 artigos), de 25 de setembro de 2018, dos Estados Unidos da América, que estabelece procedimentos e exige a divulgação pública de informações sobre a venda, troca, promoção e operação de atividades de propriedade compartilhada de férias.

Na Austrália, o negócio de propriedade compartilhada de casas de férias é regulamentado diretamente pela Lei das Sociedades (Capítulo 5).

De modo geral, devido ao fato de o modelo de propriedade compartilhada de férias estar em desenvolvimento há bastante tempo, muitos países e regiões possuem regulamentações legais, bem como um mecanismo regulatório direto e relativamente completo para garantir a transparência e o rigor nas operações comerciais das empresas, tipicamente: regulamentações sobre o licenciamento de atividades de propriedade compartilhada de férias; regulamentações sobre as condições para oferta de produtos ao mercado; requisitos de responsabilidade para fornecer informações completas e precisas na publicidade e antes da assinatura de um contrato; direitos do comprador (período de arrependimento/reflexão); mecanismo de gestão; tratamento de violações, etc.

Em particular, alguns direitos do consumidor são estritamente regulamentados, tais como: o direito do consumidor de rescindir o contrato incondicionalmente dentro de um determinado período, sem qualquer custo, e não podendo cancelar esse direito por qualquer motivo; a proibição de pagamento antes do término do prazo de rescisão; ou a exigência de que as empresas abram contas de garantia para assegurar a capacidade de pagamento aos clientes quando estes necessitarem rescindir o contrato, especificando um prazo determinado para o reembolso.

Embora o negócio de propriedade compartilhada de férias seja diretamente regulamentado pelas leis de muitos países e regiões do mundo, o Vietnã carece, até o momento, de um arcabouço legal específico e abrangente para regulamentar esse tipo de negócio. Portanto, com base em pesquisas sobre práticas internacionais e na avaliação da situação atual no Vietnã, a revisão e a construção de um arcabouço legal abrangente e rigoroso para regulamentar o negócio de serviços de propriedade compartilhada de férias, visando minimizar riscos, garantir os direitos das pessoas que participam desse tipo de transação e estabilizar a ordem social, são questões extremamente urgentes no contexto atual .

[*] Algumas fontes de referência:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

-   https://timeshareconsumerassociation.org.uk

-   https://www.nolo.com/enciclopédia-legal

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

Fonte: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html