Aluguel de imóveis: qual a fórmula para uma situação vantajosa para todos?

Ao longo dos anos, a maioria das empresas imobiliárias no Vietnã optou por construir casas para venda em vez de mantê-las para aluguel.

Parte 1: Habitação para alugar: uma grande mudança na forma de pensar sobre habitação.

Entretanto, a maior parte da oferta de moradias para aluguel provém de pequenas casas familiares, dormitórios de trabalhadores, residências estudantis ou miniapartamentos em áreas residenciais.

Grande parte das necessidades habitacionais de pessoas com renda média e baixa está sendo atendida por recursos sociais, em vez de grandes projetos imobiliários.

Sob essa perspectiva, o objetivo do governo desta vez não é criar um novo mercado, mas integrar um mercado já existente, que opera na clandestinidade, à estratégia oficial de desenvolvimento urbano.

O sucesso do mercado de imóveis para aluguel não depende de uma única entidade, mas sim da possibilidade de se criar um mecanismo que garanta que todas as partes envolvidas se beneficiem. Foto: Hoang Ha

Para entender por que as empresas não estão realmente entusiasmadas com essa área, basta fazer um cálculo simples.

Suponha que uma construtora construa um prédio de 300 apartamentos em Hanói . Se ela vender cada apartamento por aproximadamente 100 milhões de VND por metro quadrado, a empresa poderá gerar cerca de 2,1 trilhões de VND em receita e concluir o ciclo de vida do projeto em poucos anos.

Mas se todo o edifício fosse mantido para fins de aluguel, a história seria completamente diferente. Com os valores de aluguel atuais, o investidor poderia ter que esperar de 20 a 30 anos para recuperar o investimento, sem mencionar os custos de operação e manutenção e os riscos de mercado durante esse período.

Em outras palavras, um lado oferece lucros tangíveis durante o mandato do CEO. O outro lado é um jogo que se estende por várias gerações de gestão.

Diante dessas duas opções, a maioria das empresas optaria por vender casas. Isso é compreensível, pois as empresas são criadas para gerar lucro, não para resolver problemas sociais em nome do governo.

De fato, o Vietnã passou muitos anos tentando resolver o problema da habitação por meio da venda de unidades habitacionais sociais. No entanto, o progresso da implementação tem sido mais lento do que o esperado, em parte devido às baixas margens de lucro, enquanto os procedimentos e os prazos de implementação são longos.

Isso demonstra que, mesmo com habitação social, se a questão dos benefícios não for resolvida, o mercado terá muita dificuldade para operar.

Enquanto isso, milhões de inquilinos continuam esperando. Eles não se importam muito com os modelos financeiros ou os cálculos de lucro das empresas. O que eles precisam é muito mais simples: moradia estável a um preço que possam pagar.

O Estado não pode substituir o mercado.

Se o mercado pudesse resolver o problema da habitação para alugar por conta própria, talvez milhões de trabalhadores não precisassem viver em dormitórios apertados como acontece hoje.

Mas, mesmo que o Estado interviesse e substituísse o mercado, o orçamento ainda teria dificuldades para atender às necessidades de uma cidade com dezenas de milhões de habitantes.

Portanto, o papel do Estado não é substituir o mercado, mas criar as condições para que o mercado funcione de forma a servir os objetivos de desenvolvimento a longo prazo.

Esse também é o espírito da nova diretriz do primeiro-ministro Le Minh Hung, quando ele solicitou o desenvolvimento de moradias para aluguel de uma forma que o Estado não subsidie, mas também não deixe tudo a cargo do mercado.

A escolha de Hanói como local piloto para os primeiros modelos de habitação para aluguel não é por acaso. É também a localidade que enfrenta a maior pressão da urbanização, do aumento populacional devido à migração e da crescente disparidade entre os preços da habitação e a renda da população.

Do ponto de vista econômico, o maior recurso que o governo pode contribuir para o mercado de aluguel de imóveis não é dinheiro, mas sim terrenos.

Desta vez, o governo não está apenas discutindo capital, mas também solicitando uma revisão de terrenos e ativos públicos para incorporação no desenvolvimento de moradias para aluguel. Se as empresas tiverem que comprar terrenos a preços de mercado e depois construir moradias para aluguel, a maioria dos projetos se tornará inviável.

Mas quando o Estado se envolve com terras, infraestrutura e instituições, a equação econômica muda completamente.

Quem vai financiar os próximos 30 anos?

A terra é apenas metade da história. A outra metade é o capital.

O investimento em imóveis para aluguel é de longo prazo, estendendo-se por décadas, enquanto o capital do sistema bancário atual é predominantemente de curto prazo. Em última análise, é difícil usar fundos captados em poucos meses ou anos para financiar um ativo que leva décadas para recuperar o investimento.

Isso significa que, para desenvolver um mercado de aluguel de imóveis em larga escala, o Vietnã precisará encontrar fontes de capital correspondentes a longo prazo.

Em outras palavras, para ter milhões de casas para alugar, o Vietnã precisa resolver não apenas o problema da terra, mas também o problema do capital a longo prazo.

O maior desafio não está nos edifícios.

Em comparação com o Vietnã, a maior diferença entre os países desenvolvidos com imóveis para alugar reside nos sistemas de renda e de seguridade social.

Em muitos países desenvolvidos, as pessoas estão dispostas a alugar um imóvel para o resto da vida porque ainda possuem outras formas de proteção para o futuro, como fundos de pensão, previdência social ou programas de assistência social.

Entretanto, no Vietnã, uma casa ainda costuma ser o maior patrimônio de uma família, uma forma de poupança para a velhice e também o seguro mais importante contra as incertezas da vida.

Portanto, a história do mercado de aluguel de imóveis depende, em última análise, não apenas da indústria da construção civil ou do mercado imobiliário. Depende também da taxa de crescimento da renda, da qualidade do emprego e da maturidade do sistema de seguridade social.

Uma política só é sustentável quando beneficia a todos.

Se o artigo "Habitação para alugar: uma grande mudança no pensamento sobre habitação" levantou a questão de onde milhões de pessoas viverão em uma Hanói de 15 milhões de habitantes, este artigo levanta uma questão diferente: quem construirá essas unidades habitacionais?

O sucesso do mercado de aluguel de imóveis não depende, em última análise, de uma única entidade, mas sim da capacidade do Vietnã de criar um mecanismo que garanta que todas as partes envolvidas se beneficiem.

Mas, em última análise, o objetivo de todas as políticas são as pessoas.

Um mercado de aluguel de imóveis só é verdadeiramente bem-sucedido quando os trabalhadores comuns conseguem encontrar moradia estável para viver, trabalhar e criar seus filhos na cidade, porque nenhuma empresa constrói casas por bondade.

Mas nenhuma cidade pode se desenvolver de forma sustentável se as próprias pessoas que criam seu valor não puderem mais permanecer nela.

Fonte: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html