Desenvolvimento de habitação social na Cidade de Ho Chi Minh - Artigo final: Criação de um mecanismo transparente para evitar especulação

Precisamos de mais políticas para as empresas

Legenda da foto — Projeto de habitação social Thu Thiem Green House no bairro de Cat Lai (Cidade de Ho Chi Minh ). O projeto inclui 1.040 apartamentos com áreas variadas, de 1 a 2 quartos, com um preço de venda de cerca de 25 milhões de VND/m² e foi inaugurado no final de 2024.

O Dr. Nguyen Kim Duc, vice-diretor do Instituto de Pesquisa e Consultoria em Desenvolvimento Regional da Universidade de Economia da Cidade de Ho Chi Minh, disse que os negócios imobiliários são entidades econômicas e têm responsabilidades sociais, portanto, as políticas devem ser atraentes o suficiente para que eles "queiram fazer" e "sejam capazes de fazer", em vez de apenas "serem incentivados a fazer".

Segundo o Dr. Duc, com as características de preços de venda controlados, as políticas precisam se concentrar na redução dos custos de insumos e dos custos de oportunidade para as empresas. Em relação aos custos de insumos, a Cidade de Ho Chi Minh pode estabelecer um fundo centralizado para o desenvolvimento de moradias sociais ou uma agência especializada semelhante ao modelo do HDB (Cingapura), responsável pela preparação e gestão de fundos para terras limpas, de modo que as empresas possam implementar apenas construções.

Somam-se a isso incentivos fiscais, isenções de taxas de uso do solo e políticas de crédito preferencial estáveis para investidores e compradores. Em relação aos custos de oportunidade, é necessário rever procedimentos, identificar os "gargalos" corretos em vez de reduzir as formalidades e, ao mesmo tempo, comprometer-se com um prazo de processamento claro e estabelecer um mecanismo específico de responsabilização.

Além disso, o Sr. Nguyen Kim Duc propôs a criação de um grupo de trabalho especial da Cidade de Ho Chi Minh para resolver de forma rápida e completa os documentos legais, ajudando as empresas a se sentirem seguras em seus investimentos. Somente quando as empresas operam em um ambiente estável, transparente e eficaz, a habitação social pode se desenvolver de forma sustentável, atendendo às reais necessidades da população.

No setor imobiliário, o Sr. Nguyen Van Thanh Huy, vice-diretor geral da Becamex IDC Corporation, propôs que o Estado priorizasse os fundos para terras limpas e os repassasse às empresas o mais rápido possível para reduzir os riscos na limpeza do local; ao mesmo tempo, encurtar o período de preparação do investimento.

Além disso, o Sr. Huy também propôs a criação de um "canal verde" de procedimentos administrativos específicos para projetos de habitação social, com prazos de processamento claros para cada etapa, evitando sobreposição entre departamentos e filiais. "Ao mesmo tempo, também queremos ampliar o acesso a fontes de crédito preferenciais de longo prazo, pois, mesmo sendo grandes corporações, os projetos de habitação social ainda precisam de capital com juros baixos para garantir a rotatividade", afirmou o Sr. Huy.

Sobre o mecanismo financeiro, o Sr. Huy afirmou: “O Estado precisa suportar a diferença, dividir uma parte entre o custo real e o preço máximo, de acordo com a regulamentação, ajudando as empresas a manter um nível mínimo de lucro. Além disso, há um mecanismo preferencial em impostos, taxas de uso da terra, taxas de transação na fase inicial e um modelo transparente de parceria público-privada para compartilhar riscos e incentivar as empresas a participar do desenvolvimento de moradias sociais”.

Criar mecanismos transparentes para evitar especulações

Para limitar a especulação e garantir que as políticas de habitação social realmente cheguem aos realmente necessitados, o advogado Tran Anh Tuan, da Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh, disse que o Decreto 192 fortaleceu significativamente as medidas de controle pós-investimento, visando evitar o lucro político e a especulação no setor de habitação social.

De acordo com o Sr. Tuan, o Decreto exige que os investidores sejam responsáveis pela qualidade e progresso do projeto e estipula claramente o papel de supervisão do Ministério da Defesa Nacional, do Ministério da Segurança Pública e do Comitê Popular Provincial.

“Esse mecanismo obriga as empresas a implementar projetos reais, limitando a situação de 'ocupação de terras', atrasando o andamento ou aguardando aumentos de preços para se beneficiarem. Investidores, auditores e consultores de avaliação devem ser responsabilizados perante a lei pela veracidade dos documentos e preços de venda, contribuindo para aumentar a transparência e a dissuasão, evitando atos de superestimação de custos”, analisou o Sr. Tuan.

O Sr. Tuan acrescentou que um novo ponto importante é a extensão do período de restrição de transferência de 5 para 8 a 10 anos a partir do momento em que o comprador quitar a casa. Durante esse período, o preço de revenda será rigorosamente controlado, limitando inclusive o lucro máximo para eliminar a especulação e a compra e venda com fins lucrativos.

Segundo o advogado Tuan, os novos decretos e resoluções não só ajudam o mercado a se tornar mais transparente, como também trazem benefícios diretos à população. Com um maior incentivo, o setor de habitação social terá mais projetos com diversas localizações e tipos, abrindo oportunidades de acesso a moradias adequadas para pessoas de diferentes faixas de renda.

Para colocar a política em prática, o Sr. Tuan sugeriu que as localidades precisam combinar mecanismos de controle de preços com medidas administrativas e técnicas específicas, especialmente no processo de aprovação de beneficiários. Especificamente, a lista de registrantes, registros, critérios de pontuação e resultados de aprovação devem ser tornados públicos no portal eletrônico de informações, e não apenas publicados localmente. Essa abordagem ajuda a aumentar a transparência e a limitar prioridades equivocadas.

Paralelamente, é necessário conectar o banco de dados nacional sobre população, impostos e previdência social para verificar automaticamente a renda, a situação de moradia e o tempo de permanência de cada pessoa. Isso ajuda a eliminar declarações falsas e garante que a pessoa em questão seja realmente a pessoa que precisa de apoio.

Em especial, caso o número de pedidos válidos exceda o número de apartamentos, o Sr. Tuan também propôs que o sorteio fosse feito publicamente, com a supervisão da agência gestora, do investidor e dos representantes do povo; simultaneamente, filmagem e gravação para arquivamento e divulgação dos resultados. Esse método garante imparcialidade, objetividade e elimina a intervenção subjetiva.

Enquanto isso, de acordo com o especialista em finanças e imóveis Nguyen Duy Chuyen, para desenvolver moradias sociais, é necessário digitalizar todo o processo de registro de imóveis para evitar que as pessoas tenham que enfrentar filas antecipadas para enviar seus pedidos, como acontece atualmente. Na era digital, o registro online é totalmente viável. As pessoas precisam apenas fazer login no sistema, preencher seus dados e acompanhar os resultados da aprovação. Se o número de inscrições exceder a demanda, um sorteio público e aleatório pode ser organizado.

“Quando o Vietnã concluir o sistema de identificação imobiliária vinculado à identificação pessoal, a agência gestora saberá quem possui quantas casas, ajudando a controlar efetivamente a compra, a venda e a especulação imobiliária. Em particular, é necessário primeiro permitir que as pessoas tenham um lugar para morar e, em seguida, melhorar gradualmente a qualidade; ao mesmo tempo, a política de desenvolvimento de moradias sociais precisa ser implementada de forma profissional, transparente e com um roteiro metódico”, enfatizou o Sr. Chuyen.

Líderes da Cidade de Ho Chi Minh disseram que, de acordo com o Projeto do Governo, a cidade tem a tarefa de desenvolver mais de 220.000 unidades habitacionais sociais até 2030, divididas em duas fases: cerca de 20.000 unidades no período de 2021 a 2025 e cerca de 200.000 unidades no período de 2026 a 2030. Para preparar o fornecimento, a Cidade de Ho Chi Minh planeja alocar mais de 1.000 hectares de terra, atingindo a meta de 200.000 unidades após 2025.

Atualmente, a Cidade de Ho Chi Minh tem cerca de 120 projetos com quase 60.000 apartamentos em construção, incluindo 24 projetos que começaram a ser construídos em 2025, 23 projetos que foram aprovados para investimento e muitos terrenos para as forças armadas e administrados pelo estado.

Nos próximos anos, a cidade revisará o planejamento, determinará as necessidades, alocará recursos para a terra, reformará a administração e reduzirá em 30% o tempo de tramitação dos procedimentos. Ao mesmo tempo, a Cidade de Ho Chi Minh elaborará uma resolução para apoiar investidores, aprimorar os recursos para o desenvolvimento habitacional e tornar transparentes os empréstimos para autoridades, funcionários e trabalhadores. A Cidade de Ho Chi Minh também anunciará projetos-modelo, removerá obstáculos na seleção de investidores, licitações, preços de venda e locação; impulsionará o progresso e fornecerá orientação jurídica para que projetos de habitação social e comercial sejam implementados em conformidade com as regulamentações.

Fonte: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-cuoi-tao-co-che-minh-bach-ngan-ngua-dau-co-20251012101520399.htm