Visão do Ministério da Construção sobre o desenvolvimento de mini apartamentos, mercado de casas geminadas ainda 'hibernando', vilas costeiras lentas

Opiniões sobre o desenvolvimento de mini apartamentos, mercado sombrio de casas geminadas, preços ainda altos, vilas costeiras lentas... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Bất động sản mới nhất: Quan điểm của Bộ Xây dựng về phát triển chung cư mini, thị trường nhà liền thổ vẫn ‘ngủ đông’, biệt thự ven biển ế ẩm

Últimas notícias sobre imóveis: Ministério da Construção propõe 2 opções para o desenvolvimento de mini apartamentos. (Fonte: Tuoi Tre)

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O Ministério da Construção acaba de informar ao Governo sobre o recebimento, a revisão e a conclusão do projeto de Lei de Habitação revisado. Neste relatório, o Ministério da Construção apresentou duas opções para o desenvolvimento de moradias de vários andares com muitos apartamentos para famílias e indivíduos (também conhecidos como miniapartamentos).

Na opção 1, o Ministério da Construção propõe as seguintes questões:

Em primeiro lugar , famílias e indivíduos têm o direito de usar terrenos residenciais de acordo com a legislação. Ao construir uma casa com 2 ou mais andares, cada andar com um projeto e construção de apartamentos para venda ou arrendamento com opção de compra, cada apartamento deve atender às condições para ser um investidor em um projeto de investimento em construção habitacional. Ao mesmo tempo, o investimento em construção deve estar em conformidade com as disposições da lei da construção e das leis pertinentes a projetos de investimento em construção habitacional.

A venda e a locação-compra dos apartamentos especificados nesta cláusula serão realizadas de acordo com as disposições desta lei e da lei de negócios imobiliários. A emissão de certificados para cada apartamento especificado nesta cláusula será realizada de acordo com as disposições da lei de terras.

Em segundo lugar , famílias e indivíduos têm o direito de usar terrenos residenciais de acordo com os regulamentos. Ao construir uma casa com 2 ou mais andares, cada andar é projetado e construído com apartamentos para aluguel. O investimento na construção desta casa é realizado de acordo com as disposições da lei de construção de casas individuais, e a gestão da segurança contra incêndios e combate a incêndios está de acordo com as disposições da lei de prevenção e combate a incêndios para casas individuais, combinada com a produção e o comércio.

Terceiro , a gestão e operação de habitações especificadas nas Cláusulas 1 e 2 deste Artigo serão realizadas de acordo com os Regulamentos de gestão e utilização de edifícios de apartamentos emitidos pelo Ministro da Construção.

Em quarto lugar , os Comitês Populares de todos os níveis, dentro do escopo de suas funções e poderes, são responsáveis por inspecionar e examinar a conformidade com os requisitos e condições de moradia especificados nas Cláusulas 1 e 2 deste Artigo.

Quinto , o Governo detalhará este Artigo.

Opção 2

Em relação à opção 2, o projecto de Lei da Habitação alterado, revisto pela Comissão Permanente da Assembleia Nacional, estipula:

Em primeiro lugar , exceto no caso em que os indivíduos tenham o direito de usar terrenos residenciais, conforme prescrito na Cláusula 3, Artigo 54 desta Lei para construir casas com 22 andares ou mais, cada andar é projetado e construído com 2 ou mais apartamentos para alugar, eles devem atender aos requisitos prescritos nesta Lei e às condições.

Ou seja, a casa deve ter uma área privativa para uso do apartamento, uma área comum para uso da moradia e equipamentos para uso comum;

Os apartamentos em habitações devem ser projetados e construídos de forma fechada, com um padrão de área útil para cada apartamento não inferior à área de acordo com as Normas Técnicas Nacionais para Edifícios de Apartamentos;

A habitação deve possuir alvará de construção de acordo com o disposto na lei da construção;

Deve atender aos requisitos de projeto e avaliação de prevenção e combate a incêndios, de acordo com os regulamentos para edifícios de apartamentos.

Em segundo lugar , a habitação especificada na Cláusula 1 deste Artigo não pode ser vendida ou alugada para compra de apartamento.

Terceiro , no caso de construção de uma casa com escala de 20 apartamentos ou mais, é necessário ter condições suficientes para ser um investidor em um projeto de construção de moradias de acordo com as disposições do Artigo 35 desta Lei e deve estabelecer um projeto para implementar o investimento em construção de moradias de acordo com as disposições da lei.

Em quarto lugar , a gestão e operação das habitações estipuladas neste artigo serão realizadas de acordo com o Regulamento de gestão e utilização de edifícios de apartamentos emitido pelo Ministro da Construção.

Quinto , o Comitê Popular Provincial deverá especificar as condições de circulação de caminhões de bombeiros na área residencial como base para a concessão de alvarás de construção de moradias, conforme previsto neste artigo. Os Comitês Populares de todos os níveis, dentro de suas atribuições e poderes, serão responsáveis por inspecionar e examinar o cumprimento dos requisitos e condições previstos no parágrafo 1 deste artigo quando pessoas físicas alugarem apartamentos em prédios residenciais de vários andares.

Ministério da Construção escolhe opção 1

O Ministério da Construção declarou sua opinião sobre a escolha da opção 1. Porque ao implementar a opção 1, limitará o desenvolvimento de casas de vários andares por famílias e indivíduos, projetando muitos apartamentos que não cumprem com as licenças de construção, não atendem aos regulamentos e padrões, especialmente regulamentos e padrões sobre prevenção e combate a incêndios, como aconteceu recentemente.

Além disso, o Ministério da Construção constatou que, para casas individuais (não sujeitas a projetos de investimento em construção habitacional), a lei tem disposições específicas sobre gestão de investimentos em construção, bem como prevenção e gestão de segurança contra incêndios.

Ao mesmo tempo, de acordo com o Ministério da Construção, o projeto de lei também propunha a não emissão de Certificados de Direito de Uso do Solo e de Propriedade de Moradia para cada apartamento na construção de casas individuais com vários andares e muitos apartamentos. Portanto, não é necessário estabelecer requisitos para distinguir entre áreas de uso comum e privadas...

Além disso, o Ministério da Construção também propôs que a gestão e operação de moradias individuais na forma de casas de vários andares e apartamentos para aluguel também sejam geridas de acordo com os Regulamentos sobre gestão e uso de prédios de apartamentos emitidos pelo Ministro da Construção.

A oferta de novas moradias é baixa, mas os preços continuam altos

As informações recentes do mercado imobiliário de Hanói da JLL Vietnam mostram que, no terceiro trimestre, o mercado de casas geminadas (vilas, sobrados e casas em terraço) em Hanói continuou a estender seu estado de "hibernação", com a maioria dos projetos bloqueando temporariamente suas listas de produtos e reconstruindo suas listas de preços e políticas.

Os investidores estão sendo muito cautelosos, priorizando procedimentos legais ou o andamento da construção em vez das movimentadas atividades de pré-venda, como na fase anterior.

Da mesma forma, de acordo com a Savills Vietnam, o mercado imobiliário em Hanói no terceiro trimestre ficou bastante tranquilo, com baixo volume de transações e investidores cautelosos quanto ao lançamento de novas ofertas.

A nova oferta continua limitada e a lacuna entre oferta e demanda continua sendo um desafio. No entanto, o mercado tem observado fatores positivos que devem promover uma recuperação gradual no futuro.

De acordo com esta unidade, a oferta de novos apartamentos em Hanói no trimestre continuou a diminuir em 47% em relação ao trimestre anterior e 65% em relação ao ano anterior, chegando a 1.891 apartamentos classe B. Notavelmente, o mercado não registrou nenhuma nova oferta de apartamentos classe A e C no último trimestre.

A oferta primária de apartamentos atingiu 19.808 unidades, queda de 3% em relação ao trimestre anterior e de 6% em relação ao ano anterior, com a categoria B representando 92% da oferta. O número de apartamentos vendidos continuou a diminuir em 16% em relação ao trimestre anterior e 42% em relação ao ano anterior, atingindo 2.100 unidades.

Em relação à oferta de vilas e townhouses, o mercado não registrou novos projetos, apenas 30 novas unidades de um projeto existente em Thanh Tri. A oferta de novos imóveis no segmento de prédios baixos diminuiu 76% em relação ao trimestre anterior e 94% em relação ao ano anterior. O número de unidades vendidas no terceiro trimestre diminuiu 5% em relação ao trimestre anterior e 66% em relação ao ano anterior, para 101 unidades.

Os altos preços de estoque levaram a um aumento nos preços primários em todos os tipos de produtos. Os preços dos apartamentos primários atingiram VND 54 milhões/m², um aumento de 2% em relação ao trimestre anterior e de 13% em relação ao ano anterior. Os preços dos apartamentos primários aumentaram por 19 trimestres consecutivos e estão 77% mais altos do que no primeiro trimestre de 2019.

Da mesma forma, o preço médio das moradias principais aumentou 3% em relação ao trimestre anterior, para VND 103 milhões/m² de terreno. O preço das casas geminadas aumentou simultaneamente 9% em relação ao trimestre anterior, para VND 190 milhões/m², enquanto o preço das lojas registrou um aumento de 6% em relação ao trimestre anterior.

A oferta limitada de novos imóveis primários contribuiu para a popularidade do mercado secundário. No mercado de apartamentos, o preço médio dos imóveis secundários atingiu VND 36 milhões/m², um aumento de 2% em relação ao trimestre anterior e de 8% em relação ao ano anterior. Já o preço médio dos imóveis secundários de baixo custo atingiu VND 23 bilhões/unidade, um aumento de 5% em relação ao trimestre anterior, mas ainda 19% abaixo do preço dos imóveis primários.

Vilas à beira-mar e condomínios com perdas profundas

Segundo especialistas, com a intervenção drástica do Governo, o mercado imobiliário vem passando por mudanças positivas. Diversos segmentos imobiliários começaram a retomar as transações.

Em agosto de 2023, o segmento de vilas resort teve uma demanda de mercado modesta, com consumo de apenas 15% em comparação ao mesmo período (Fonte: cafef.vn)

No entanto, o mercado imobiliário de resorts ainda se encontra em um cenário desastroso. De acordo com uma pesquisa realizada por repórteres da Dan Tri, informações sobre a venda de vilas e apartamentos com prejuízo em algumas localidades como Da Nang, Nha Trang (Khanh Hoa), Phu Quoc (Kien Giang), Quang Ninh... ainda são divulgadas com frequência em sites imobiliários.

Além das vilas com preços "altíssimos", muitos apartamentos-hotel em alguns projetos imobiliários de resorts estão sendo anunciados para venda com prejuízo.

Por exemplo, no resort FLC Grand Hotel Ha Long (Quang Ninh), muitos condotels estão sendo anunciados com prejuízo de 500 a 600 milhões de VND. Especificamente, um condotel no 19º andar do hotel tem um contrato de compra de 1,47 bilhão de VND com o investidor, mas agora o proprietário o está vendendo com prejuízo de 950 milhões de VND. Da mesma forma, outro condotel tem um prejuízo de 1,1 bilhão de VND, enquanto o contrato de compra é de 1,7 bilhão de VND...

Segundo a DKRA, em agosto, o segmento de vilas resort teve uma demanda de mercado modesta, com consumo de apenas 15% em relação ao mesmo período do ano passado. A maioria das transações no mês concentrou-se em produtos com preços abaixo de VND 10 bilhões/unidade.

Notavelmente, a demanda do mercado permanece bastante baixa, com apenas 17 novas unidades vendidas em agosto, o equivalente a 14% em relação ao mesmo período de 2022. O preço de venda primário do segmento de condotel não oscilou muito em relação ao mês anterior e continua alto devido ao alto custo de capital atual. Especificamente, no Sul, o preço de venda varia de 55,5 a 81,7 milhões de VND/m², enquanto no Norte, o preço varia de 35,5 a 44,2 milhões de VND/m².

O período de "febre da terra" acabou, Quang Tri planeja dividir lotes em lotes menores e preços de venda mais baixos.

Segundo o Vietnamnet, após a febre imobiliária, muitos leilões não tiveram compradores devido aos altos preços mínimos e aos grandes terrenos. A província de Quang Tri planeja dividir os terrenos e reduzir o preço de venda para "aquecer" o mercado imobiliário.

No início de 2022, em algumas localidades da província de Quang Tri, como o distrito de Cam Lo, a cidade de Lao Bao (distrito de Huong Hoa), o distrito de Trieu Phong e a cidade de Dong Ha, houve uma febre de terras "louca".

A febre imobiliária passou e, do final de 2022 até agora, o mercado imobiliário em Quang Tri começou a entrar em recessão. Observações indicam que não apenas a negociação de terras entre pessoas foi interrompida, mas também os leilões organizados pelo governo estagnaram devido à falta de participantes.

Essa situação fez com que Quang Tri arrecadasse apenas 194 bilhões de VND em leilões de terras nos primeiros 9 meses de 2023, atingindo apenas 24% da meta.

Uma das razões pelas quais os leilões de terras locais estão atualmente enfrentando dificuldades e não há compradores é porque o preço mínimo é alto e a área de terra colocada em leilão é grande.

O Sr. Ha Sy Dong, vice-presidente permanente do Comitê Popular Provincial de Quang Tri, disse que a localidade está planejando e mudando planos para aumentar a receita dos leilões de terras.

Segundo o Sr. Dong, o impacto de fatores geopolíticos no mundo, após a pandemia da Covid-19, causou muitas dificuldades para a economia, levando a um mercado imobiliário lento.

“Diante do fato de grandes lotes de terra com preços mínimos altos não serem atrativos para investidores, o Comitê Popular da província de Quang Tri orientou o Departamento de Construção a presidir e, juntamente com as agências relevantes, estudar um plano para reduzir a área dos lotes e baixar os preços mínimos para aumentar o poder de compra.

Com base nas regulamentações legais e no aconselhamento de departamentos e filiais, o Comitê Popular Provincial desenvolverá novos planos para atrair investidores para participar de leilões, aumentando a receita local", compartilhou o Sr. Dong.

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