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| Novidades do mercado imobiliário: Ministério da Construção propõe duas opções para o desenvolvimento de miniapartamentos. (Fonte: Tuoi Tre) |
Obtenha opiniões sobre o desenvolvimento de miniapartamentos.
O Ministério da Construção acaba de submeter ao Governo um relatório sobre a aceitação, revisão e conclusão da minuta da Lei da Habitação revisada. Neste relatório, o Ministério da Construção apresentou duas opções para o desenvolvimento de habitações multifamiliares com muitos apartamentos para famílias e indivíduos (também conhecidos como miniapartamentos).
Na opção 1, o Ministério da Construção propõe os seguintes pontos:
Em primeiro lugar , famílias e indivíduos têm o direito de usar terrenos residenciais de acordo com as normas. Ao construir uma casa com dois ou mais andares, cada andar deve ter um projeto e construção de apartamentos para venda ou aluguel com opção de compra, e cada apartamento deve atender às condições para ser considerado um investimento em um projeto de construção habitacional. Ao mesmo tempo, o investimento na construção deve estar em conformidade com as disposições da lei de construção e leis relevantes sobre projetos de investimento em construção habitacional.
A venda e o arrendamento com opção de compra dos apartamentos especificados nesta cláusula serão realizados de acordo com as disposições desta lei e da lei sobre negócios imobiliários. A emissão dos certificados para cada apartamento especificado nesta cláusula será realizada de acordo com as disposições da lei sobre terras.
Em segundo lugar , as famílias e os indivíduos têm o direito de usar terrenos residenciais de acordo com os regulamentos. Ao construir uma casa com 2 ou mais andares, cada andar com um projeto e construção de apartamentos para aluguel, o investimento na construção dessa casa é realizado de acordo com as disposições da lei sobre construção de casas individuais, e a gestão da segurança contra incêndio e combate a incêndios de acordo com as disposições da lei sobre prevenção e combate a incêndios para casas individuais combinadas com produção e comércio.
Terceiro , a gestão e o funcionamento das habitações especificadas nas Cláusulas 1 e 2 deste Artigo serão realizados de acordo com o Regulamento sobre gestão e utilização de edifícios de apartamentos emitido pelo Ministro da Construção.
Quarto , os Comitês Populares em todos os níveis, dentro do âmbito de suas atribuições e poderes, são responsáveis por inspecionar e examinar o cumprimento dos requisitos e condições de habitação prescritos nas Cláusulas 1 e 2 deste Artigo.
Quinto , o Governo detalha este Artigo.
Opção 2
Com relação à opção 2, a proposta de alteração da Lei da Habitação, revisada pela Comissão Permanente da Assembleia Nacional, estipula o seguinte:
Em primeiro lugar , exceto nos casos em que um indivíduo tenha o direito de usar terreno residencial, conforme previsto na Cláusula 3, Artigo 54 desta Lei, para construir uma casa com 22 andares ou mais, cada andar projetado e construído com 2 ou mais apartamentos para aluguel, os requisitos e condições previstos nesta Lei devem ser atendidos.
Ou seja, a casa deve ter uma área de uso privado no apartamento, uma área de uso comum e equipamentos para uso comum;
Os apartamentos em habitações devem ser projetados e construídos de forma fechada, com a área padrão de cada apartamento não inferior à área estabelecida pelas normas técnicas nacionais para edifícios de apartamentos;
As habitações devem possuir alvará de construção, conforme as disposições da lei de construção;
Deve atender aos requisitos de projeto e avaliação de prevenção e combate a incêndios, conforme prescrito para edifícios de apartamentos.
Em segundo lugar , as habitações especificadas na Cláusula 1 deste Artigo não podem ser vendidas ou alugadas para compra de apartamentos.
Terceiro , no caso de construção de um edifício com 20 apartamentos ou mais, é necessário possuir condições suficientes para ser considerado investidor em um projeto de construção habitacional, de acordo com as disposições do Artigo 35 desta Lei, e deve-se elaborar um projeto para implementar o investimento em construção habitacional, conforme previsto em lei.
Quarto , a gestão e o funcionamento das habitações previstas neste artigo serão realizados de acordo com o Regulamento sobre gestão e utilização de edifícios de apartamentos emitido pelo Ministro da Construção.
Quinto , o Comitê Popular provincial deverá especificar as condições de tráfego para caminhões de bombeiros em áreas residenciais, a fim de servir de base para a concessão de alvarás de construção de moradias, conforme previsto neste Artigo. Os Comitês Populares em todos os níveis, dentro do escopo de suas atribuições e poderes, serão responsáveis por inspecionar e examinar o cumprimento dos requisitos e condições previstos na Cláusula 1 deste Artigo quando indivíduos alugarem apartamentos em prédios de apartamentos de vários andares.
O Ministério da Construção escolhe a opção 1.
O Ministério da Construção manifestou seu ponto de vista sobre a escolha da opção 1. Isso porque a implementação da opção 1 limitará o desenvolvimento de edifícios residenciais de vários andares por famílias e indivíduos, resultando na construção de muitos apartamentos que não cumprem as licenças de construção, não atendem às normas e padrões, especialmente as normas e padrões de prevenção e combate a incêndios, como já ocorreu recentemente.
Além disso, o Ministério da Construção constatou que, para residências individuais (não sujeitas à necessidade de se estabelecer um projeto de investimento em construção habitacional), a lei possui disposições específicas sobre gestão de investimentos em construção, bem como gestão de segurança contra incêndio e prevenção.
Ao mesmo tempo, segundo o Ministério da Construção, o projeto de lei também propôs não emitir Certificados de direito de uso do solo e de propriedade individual para cada apartamento na construção de casas individuais com projetos de múltiplos andares e apartamentos. Portanto, não é necessário estabelecer requisitos para distinguir áreas de uso comum e privado...
Além disso, o Ministério da Construção também propôs que a gestão e a operação de habitações individuais, sob a forma de casas de vários andares e apartamentos para arrendamento, sejam geridas de acordo com o Regulamento sobre a gestão e utilização de edifícios de apartamentos emitido pelo Ministro da Construção.
A oferta de novas casas geminadas é baixa, os preços permanecem altos.
As informações recentes da JLL Vietnam sobre o mercado imobiliário de Hanói mostram que, no terceiro trimestre, o mercado de casas geminadas (vilas, casas geminadas e sobrados) em Hanói continuou em estado de "hibernação", com a maioria dos projetos bloqueando temporariamente suas listas de produtos e reformulando suas tabelas de preços e políticas.
Os investidores estão sendo muito cautelosos, priorizando os procedimentos legais ou o andamento da construção em vez das agitadas atividades de pré-venda como na fase anterior.
Da mesma forma, segundo a Savills Vietnam, o mercado imobiliário em Hanói no terceiro trimestre esteve bastante calmo, com baixo volume de transações e investidores cautelosos em relação ao lançamento de novos empreendimentos.
A oferta de novos produtos continua limitada e o desequilíbrio entre oferta e demanda permanece um desafio. No entanto, o mercado tem apresentado fatores positivos que devem impulsionar gradualmente a recuperação no futuro.
Segundo esta unidade, a oferta de novos apartamentos em Hanói no trimestre continuou a diminuir, com uma queda de 47% em relação ao trimestre anterior e de 65% em relação ao ano anterior, totalizando 1.891 apartamentos de classe B. Vale ressaltar que o mercado não registrou nenhuma nova oferta de apartamentos de classes A e C no último trimestre.
A oferta de apartamentos novos atingiu 19.808 unidades, uma queda de 3% em relação ao trimestre anterior e de 6% em relação ao ano anterior, sendo que os apartamentos de Classe B representaram 92% da oferta. O número de apartamentos vendidos continuou a diminuir, com uma queda de 16% em relação ao trimestre anterior e de 42% em relação ao ano anterior, totalizando 2.100 unidades.
Em relação à oferta de moradias e casas geminadas, o mercado não registrou novos projetos, apenas 30 novas unidades provenientes de empreendimentos já existentes em Thanh Tri. A oferta de novas unidades no segmento de baixa altura diminuiu 76% em relação ao trimestre anterior e 94% em relação ao ano anterior. O número de unidades vendidas no terceiro trimestre caiu 5% em relação ao trimestre anterior e 66% em relação ao ano anterior, totalizando 101 unidades.
Os altos preços dos estoques de imóveis impulsionaram os preços de todos os tipos de unidades na planta. Os preços de apartamentos novos atingiram VND 54 milhões/m², um aumento de 2% em relação ao trimestre anterior e de 13% em relação ao ano anterior. Os preços de apartamentos novos acumulam alta há 19 trimestres consecutivos e estão 77% acima do registrado no primeiro trimestre de 2019.
Da mesma forma, o preço médio das casas principais aumentou 3% em relação ao trimestre anterior, atingindo VND 103 milhões/m² de terreno. O preço das casas geminadas também subiu 9% em relação ao trimestre anterior, chegando a VND 190 milhões/m², enquanto o preço dos imóveis comerciais registrou um aumento de 6% em comparação com o trimestre anterior.
A oferta limitada de novos imóveis no mercado primário contribuiu para a popularização do mercado secundário. No mercado de apartamentos, o preço no mercado secundário atingiu 36 milhões de VND/m², um aumento de 2% em relação ao trimestre anterior e de 8% em relação ao ano anterior. Enquanto isso, o preço médio no mercado secundário de imóveis de baixa altura chegou a 23 bilhões de VND/unidade, um aumento de 5% em relação ao trimestre anterior, mas ainda 19% inferior ao preço no mercado primário.
Vilas de praia, condomínios com grandes prejuízos
De acordo com especialistas, com a intervenção drástica do Governo, o mercado imobiliário tem apresentado mudanças positivas. Muitos segmentos do setor imobiliário começaram a retomar as transações.
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| Em agosto de 2023, o segmento de villas de resort apresentou uma demanda de mercado modesta, com um consumo de apenas 15% em comparação com o mesmo período (Fonte: cafef.vn). |
No entanto, o mercado imobiliário de resorts ainda se encontra em um cenário sombrio. De acordo com uma pesquisa realizada por repórteres do Dan Tri, informações sobre a venda de vilas e apartamentos com prejuízo em algumas localidades, como Da Nang, Nha Trang (Khanh Hoa), Phu Quoc (Kien Giang), Quang Ninh, entre outras, ainda circulam com frequência em sites de anúncios imobiliários.
Além das vilas com preços "exorbitantes", muitos apartamentos em alguns empreendimentos imobiliários de resorts estão sendo anunciados para venda com prejuízo.
Por exemplo, no resort FLC Grand Hotel Ha Long (Quang Ninh), muitos apartamentos tipo condotel estão sendo anunciados com prejuízo de 500 a 600 milhões de VND. Especificamente, um apartamento tipo condotel no 19º andar do hotel tem um contrato de compra de 1,47 bilhão de VND com o investidor, mas agora o proprietário está vendendo com prejuízo de 950 milhões de VND. Da mesma forma, outro apartamento tipo condotel tem um preço de venda com prejuízo de 1,1 bilhão de VND, enquanto o contrato de compra é de 1,7 bilhão de VND...
Segundo a DKRA, em agosto, o segmento de villas de resort apresentou uma demanda de mercado modesta, com um consumo de apenas 15% em comparação com o mesmo período do ano passado. A maioria das transações no mês concentrou-se em produtos com preço inferior a 10 bilhões de VND por unidade.
Notavelmente, a demanda de mercado permanece bastante baixa, com apenas 17 novas unidades vendidas em agosto, o que equivale a 14% em comparação com o mesmo período de 2022. O preço de venda das unidades de condomínio-hotel não apresentou grandes variações em relação ao mês anterior e continua elevado devido ao alto custo de capital atual. Especificamente, na região Sul, o preço de venda varia de 55,5 a 81,7 milhões de VND/m², enquanto na região Norte, o preço fica entre 35,5 e 44,2 milhões de VND/m².
O período de "febre da terra" acabou, Quang Tri planeja dividir os lotes em lotes menores e reduzir os preços de venda.
Segundo o Vietnamnet, após a febre imobiliária, muitos leilões não tiveram compradores devido aos altos preços praticados e aos grandes lotes. A província de Quang Tri planeja dividir os lotes em partes menores e reduzir os preços de venda para "aquecer" o mercado imobiliário.
No início de 2022, em algumas localidades da província de Quang Tri, como o distrito de Cam Lo, a cidade de Lao Bao (distrito de Huong Hoa), o distrito de Trieu Phong e a cidade de Dong Ha, houve uma verdadeira febre de terrenos.
A euforia imobiliária passou e, desde o final de 2022, o mercado imobiliário em Quang Tri começou a entrar em recessão. Segundo observações, não só as transações de terrenos entre particulares foram interrompidas, como também os leilões organizados pelo governo estagnaram devido à falta de participantes.
Essa situação fez com que Quang Tri arrecadasse apenas 194 bilhões de VND em leilões de terrenos nos primeiros 9 meses de 2023, atingindo apenas 24% da meta.
Um dos motivos pelos quais os leilões de terrenos locais estão enfrentando dificuldades atualmente e não há compradores é porque o preço mínimo é alto e a área de terreno colocada em leilão é grande.
O Sr. Ha Sy Dong, Vice-Presidente Permanente do Comitê Popular da província de Quang Tri, afirmou que a localidade está planejando e alterando planos para aumentar a receita proveniente de leilões de terrenos.
De acordo com o Sr. Dong, o impacto dos fatores geopolíticos mundiais, após a pandemia de Covid-19, causou muitas dificuldades para a economia, levando a um mercado imobiliário estagnado.
“Diante de grandes terrenos com preços mínimos elevados que não atraem investidores, o Comitê Popular da província de Quang Tri orientou o Departamento de Construção a supervisionar e, juntamente com as agências relevantes, pesquisar planos para reduzir a área dos terrenos e os preços mínimos, a fim de aumentar o poder de compra.
Com base nas normas legais e nas recomendações dos departamentos e órgãos competentes, o Comitê Popular Provincial desenvolverá novos planos para atrair investidores a participarem dos leilões, aumentando a receita local”, afirmou o Sr. Dong.
Fonte
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