O aperto do crédito para empréstimos de segunda habitação não pode curar a causa raiz do aumento dos preços das casas

Especialistas afirmam que, para tratar especificamente a "doença" dos preços altos e incontroláveis da habitação, é necessário implementar diversas soluções simultâneas para aumentar a oferta, em vez de restringir a demanda para evitar a especulação. Em particular, o desenvolvimento de moradias sociais e de aluguel são as duas soluções mais eficazes.

Desenvolvimento de habitação social

O Sr. Nguyen Van Dinh - Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã - comentou: Preço habitação social Nas grandes cidades, o preço oscila entre 18 e 20 milhões de VND/m², com alguns projetos em Hanói chegando a 27 milhões de VND/m². No entanto, comparado ao nível geral de preços de apartamentos, este ainda é um patamar ideal no contexto atual. Portanto, o desenvolvimento de moradias sociais será uma solução para melhorar a oferta do mercado e reduzir o preço dos imóveis comerciais.

O Sr. Dinh acredita que quando a oferta de moradias sociais aumentar, os preços dos apartamentos cairão para um nível mais adequado para pessoas com reais necessidades de moradia.

O desenvolvimento de moradias sociais aumentará a oferta, ajudando a baixar os preços dos imóveis. (Foto: Jornal do Governo). — O desenvolvimento de moradias sociais aumentará a oferta, ajudando a baixar os preços dos imóveis. (Foto: Jornal do Governo ).

Compartilhando a mesma opinião, o Sr. Nguyen The Diep - Vice-presidente do Hanoi Real Estate Club - comentou que quando a oferta de moradias sociais aumentar, o mercado imobiliário comercial certamente estará sob pressão para reduzir os preços, porque as pessoas tendem a mudar suas necessidades.

O Sr. Diep também explicou que o motivo pelo qual o preço atual da habitação social não está tão baixo quanto o esperado se deve ao alto custo de infraestrutura, gestão e operação, juros de empréstimos e preços de materiais de construção. No entanto, esse preço ainda é significativamente menor do que o da habitação comercial. Portanto, as localidades precisam organizar proativamente fundos para terras limpas e investir em infraestrutura sincronizada para reduzir custos e preços de venda, criando oportunidades de aquisição de casa própria para a maioria da população.

“ No entanto, para atrair pessoas, é preciso haver uma estrutura legal específica para investidores e, ao mesmo tempo, é necessário investimento em infraestrutura técnica — não apenas construindo casas, mas também garantindo qualidade”, enfatizou o Sr. Diep.

De acordo com o Sr. Pham Duc Toan, CEO da EZ Property Company, a chave para "desacelerar" os preços dos imóveis será a construção de áreas urbanas de habitação social nas áreas de entrada da capital. Quando esses projetos forem concluídos, os preços dos imóveis em Hanói cairão de 30% a 40% em relação ao atual.

“ Quando a oferta de moradias sociais aumenta, as moradias comerciais são forçadas a competir em preço, e o mercado então se autorregula ”, disse o Sr. Toan.

Ele citou que em algumas localidades, como Hai Duong (antiga Hai Duong), onde a habitação social é fortemente desenvolvida, os preços dos imóveis comerciais não podem aumentar tanto quanto em grandes cidades como Hanói ou Ho Chi Minh. Portanto, ao emitir políticas, o Estado deve permitir que o mercado se autorregulamente de acordo com a lei da oferta e da procura, em vez de aplicar medidas administrativas.

O Estado também deve usar proativamente o capital orçamentário para desenvolver moradias sociais. As agências implementadoras podem até mesmo deixar de lado as metas de lucro e considerar isso como um investimento público, implementado para fins de seguridade social.

Ele citou: Singapura é um dos países pioneiros na implementação desta política. Desde a década de 1960, o governo criou a Autoridade de Desenvolvimento Habitacional para se concentrar no desenvolvimento de moradias sociais. Atualmente, a taxa de propriedade de imóveis em Singapura chega a quase 90%, uma das mais altas do mundo. Desse total, mais de 80% da população vive em projetos de habitação social.

O Sr. Nguyen Trung Vu, Presidente do Conselho de Administração do Cen Group, também expressou sua opinião: A melhor solução é construir mais moradias sociais e expandir ainda mais o público-alvo. " Quando há muitos projetos, os clientes têm muitas opções e a oferta é grande, os preços dos imóveis não aumentarão tão rapidamente como no passado ", disse o Sr. Vu.

Para aumentar a oferta de moradias sociais, especialistas disseram que, no futuro próximo, o Ministério da Construção, os bancos e as localidades precisam continuar a especificar áreas prioritárias e liberar fundos de terras para moradias sociais no plano de construção; acelerar o desembolso do programa de crédito de 120.000 bilhões de VND, coordenar com o Banco Estatal para projetar produtos de empréstimo de longo prazo adequados; resolver rapidamente os gargalos legais, simplificar o processo de aprovação, determinar os preços dos terrenos e a liberação do local; promover a transparência das informações do projeto, criando confiança para investidores e compradores de imóveis.

Promover o modelo de habitação para arrendamento

Além do desenvolvimento de moradias sociais, segundo especialistas, para baixar os preços dos imóveis, é necessário promover o aluguel de moradias, resolvendo em parte a sede das pessoas por "moradia".

Apartamentos totalmente mobiliados para alugar também ajudarão a baixar os preços dos imóveis.

Com o nível preço do aluguel Não muito alto, sem pressionar financeiramente as pessoas e, enquanto elas ainda desfrutam de todos os serviços e utilidades, a tendência de alugar casas aumentará no futuro. À medida que as pessoas percebem as vantagens de alugar casas, gradualmente formarão a mentalidade de que as casas são o melhor lugar para morar, deixando de vê-las como um ativo, uma "poupança" para seus filhos e netos. A partir daí, os preços dos imóveis no mercado cairão.

O Sr. Hoang Lien Son, Diretor Geral da Alpha Real Estate Investment and Brokerage Company, disse: " Quando as pessoas alugam, o custo é de cerca de 10 milhões por mês, mas se ainda assim pedirem um empréstimo bancário para comprar o apartamento, terão que pagar parcelas mensais de cerca de 14 a 15 milhões de VND em juros. Isso significa que o custo do aluguel de uma casa é apenas cerca de 2/3 do custo de comprar uma casa e pagar os juros ao banco ."

A Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) também analisou que, com os preços atuais dos imóveis, os apartamentos de 2 quartos com preços abaixo de 3 bilhões de VND praticamente "desapareceram". Portanto, mesmo que você tenha financiamento disponível equivalente a cerca de 30% do valor do apartamento e opte por um empréstimo para comprar a parte restante, equivalente a cerca de mais de 2 bilhões de VND, o empréstimo para comprar uma casa para jovens ainda enfrenta muitas dificuldades.

Optar por um financiamento imobiliário significa ter que pagar o empréstimo em 15 a 25 anos, ou ter que cortar muitas outras despesas para ter um prazo de pagamento mais curto. Isso afetará significativamente a qualidade de vida. Além disso, a taxa de juros flutuante é difícil de "prever" e faz com que muitos jovens não se atrevam a fazer um financiamento imobiliário.

Enquanto isso, optar por alugar uma casa em vez de comprar ajudará os jovens a manter um estilo de vida flexível e reduzir a pressão financeira no curto prazo.

O Sr. Nguyen Van Dinh prevê que, a longo prazo, a tendência de alugar em vez de comprar uma casa continuará a crescer porque muitos novos modelos de aluguel, que estão gradualmente se tornando populares no mundo, estarão mais presentes no Vietnã.

Por exemplo, aluguel de longo prazo com propriedade: o inquilino paga mensalmente e, após um determinado período (5 a 10 anos), pode comprar o imóvel de volta por um preço fixo ou ter parte do aluguel deduzido do preço de compra. Ou o modelo de propriedade compartilhada: o comprador precisa pagar apenas 30 a 50% do valor do apartamento adiantado, o restante continua alugando e tem o direito de comprar uma porcentagem adicional da propriedade ao longo do tempo.

O aluguel só pode se tornar uma opção popular quando o mercado de locação for mais profissionalmente desenvolvido e apoiado por políticas financeiras. Por exemplo, empresas imobiliárias participam do desenvolvimento de modelos de "construção para aluguel" ou políticas legais têm mecanismos para proteger os direitos dos inquilinos, limitar os aumentos anuais dos aluguéis e incentivar contratos de aluguel de longo prazo.

Ao mesmo tempo, os bancos têm pacotes de crédito para modelos de aluguel de longo prazo com direitos de propriedade, dando aos inquilinos a oportunidade de possuir uma casa após um período de aluguel ", comentou o Sr. Dinh.

O Sr. Nguyen Quoc Anh, Diretor Geral Adjunto da PropertyGuru Vietnam, também afirmou que, além das questões financeiras, a mentalidade em relação à propriedade de imóveis também está mudando gradualmente, especialmente entre a geração mais jovem. Atualmente, cerca de 28% dos inquilinos afirmam que optam por alugar porque gostam da flexibilidade de mudar de ambiente. Portanto, a tendência de aumento da demanda por aluguel torna o setor de locação no Vietnã cada vez mais potencial.

Ele disse que a tendência de procurar alugar uma casa aumentou em quase 22% em 2024. O grupo de clientes com idade entre 25 e 34 anos que mais procura alugar (quase 62%), mesmo o grupo de alta renda de 21 a 40 milhões de VND por mês também teve uma taxa de procura de alugar uma casa de até 42% no ano passado.

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