Facilitar os investidores com necessidades de uso do solo

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Aumentar o acesso à terra de acordo com os princípios de mercado

Com o objetivo de aperfeiçoar instituições e políticas sobre terras; resolver situações sobrepostas e conflitantes em políticas e leis relacionadas a terras; garantir a harmonia de direitos e interesses do Estado, usuários de terras e investidores, promover a comercialização de direitos de uso de terras, desenvolver um mercado imobiliário transparente e saudável, a Lei de Terras de 2024 complementou muitas regulamentações relacionadas aos direitos e obrigações dos usuários de terras.

O vice-ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente, Le Minh Ngan, disse que a lei aperfeiçoou os direitos dos vietnamitas que residem no exterior, de modo que os vietnamitas que residem no exterior com nacionalidade vietnamita e os cidadãos vietnamitas têm todos os direitos relacionados à terra, assim como os cidadãos vietnamitas no país (indivíduos no país).

A Lei de Terras tem 95 artigos que o Governo é designado para detalhar. De acordo com a Decisão nº 222/QD-TTg datada de 5 de março de 2024 do Primeiro-Ministro designando o primeiro-ministro para redigir documentos detalhando a implementação da Lei de Terras, o Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente preside e coordena com ministérios e agências relevantes para preparar o conteúdo de 6 projetos de Decretos. O Ministério das Finanças preside e coordena com ministérios e agências relevantes para preparar o conteúdo de 2 projetos de Decretos, incluindo: Decreto regulamentando a cobrança de taxas de uso da terra e rendas de terra; Decreto regulamentando o fundo de desenvolvimento de terras. O Ministério da Agricultura e Desenvolvimento Rural preside e coordena com ministérios e agências relevantes para preparar o conteúdo do projeto de Decreto detalhando terras de cultivo de arroz. O Ministério do Trabalho, Inválidos de Guerra e Assuntos Sociais preside e coordena com ministérios e agências relevantes para preparar o conteúdo da Decisão do Primeiro-Ministro sobre mecanismos e políticas para criação de empregos e treinamento vocacional para pessoas cujas terras são recuperadas.
Atualmente, as agências estão elaborando com urgência, de acordo com os procedimentos prescritos pela Lei de Promulgação de Documentos Legais, para promulgar sob sua autoridade ou submeter às autoridades competentes para promulgação, que entrará em vigor simultaneamente à data de vigência da Lei de Terras (em particular, o Decreto sobre atividades de invasão marítima será submetido em março de 2024, de acordo com o procedimento simplificado, com entrada em vigor a partir de 1º de abril de 2024). Observa-se que o sistema de documentos que orientam a implementação da Lei de Terras de 2024 é extremamente amplo, exigindo a contribuição de muitos ministérios, filiais e localidades para garantir a qualidade e o progresso do prazo de promulgação atribuído.
Vice-Ministro dos Recursos Naturais e do Ambiente Le Minh Ngan

Além disso, a lei também acrescenta o direito de escolher a forma de pagamento do aluguel da terra. Consequentemente, os usuários de terras que atualmente arrendam terras do Estado e cobram taxas anuais de aluguel, mas que, no caso de terras arrendadas pelo Estado e que cobram taxas de aluguel de uma só vez por todo o prazo do arrendamento, de acordo com as disposições desta lei, podem optar por mudar para o arrendamento de terras com pagamento único pelo restante do prazo do arrendamento. No caso de terras arrendadas pelo Estado e que cobram taxas de aluguel de uma só vez por todo o prazo do arrendamento, podem optar por mudar para o arrendamento de terras com taxas anuais de aluguel.

A Lei também estipula que as organizações econômicas que têm terras arrendadas pelo Estado e pagam aluguel anual de terras têm o direito de vender seus ativos vinculados às terras e os direitos de arrendamento no contrato de arrendamento de terras quando os ativos vinculados às terras arrendadas estiverem legalmente estabelecidos e registrados de acordo com as disposições da lei; tiverem concluído a construção de acordo com o plano de construção detalhado e o projeto de investimento aprovado e aceito e tiverem adiantado indenização, apoio e dinheiro de reassentamento que não tenha sido totalmente deduzido do aluguel de terras a pagar.

Um dos novos pontos notáveis é que a lei adicionou uma disposição que permite que indivíduos que não estejam diretamente envolvidos na produção agrícola recebam a transferência do direito de uso de terras para cultivo de arroz dentro do limite de alocação de terras. Em caso de exceder o limite, eles devem estabelecer uma organização econômica, ter um plano para usar terras para cultivo de arroz e devem ser aprovados pelo Comitê Popular em nível distrital. Indivíduos que usam terras agrícolas podem transferir o direito de uso de terras agrícolas dentro da mesma unidade administrativa provincial para outros indivíduos e não precisam pagar imposto de renda sobre a transferência de direitos de uso de terras e taxas de registro. Organizações econômicas que podem receber a transferência do direito de uso de terras agrícolas devem ter um plano para usar terras agrícolas aprovado pelo Comitê Popular em nível distrital.

Enfatizando os novos pontos da Lei de Terras de 2024, incluindo novas regulamentações sobre terras agrícolas, o Membro Permanente do Comitê Econômico, Phan Duc Hieu, afirmou que as mudanças na lei aumentam as oportunidades de acesso a investimentos de acordo com os princípios de mercado. "O mais importante é devolver o verdadeiro valor das terras agrícolas, ajudando a usá-las para o propósito correto", disse o Sr. Hieu.

Harmonizar os interesses do Estado, dos utilizadores do solo e das empresas

Não apenas alterando e complementando regulamentações para garantir os direitos dos usuários de terras agrícolas, o Ponto c Cláusula 1 Artigo 127 da Lei de Terras de 2024 permite o uso da terra para implementar projetos de desenvolvimento socioeconômico por meio de acordos sobre o recebimento de direitos de uso da terra em casos em que o projeto não utiliza capital do orçamento estadual e está sujeito à recuperação de terras no Artigo 79 desta lei (o Artigo 79 estipula a recuperação de terras para o desenvolvimento socioeconômico para interesses nacionais e públicos - PV), mas o investidor escolhe a opção de concordar em receber direitos de uso da terra, não propondo a recuperação de terras.

O Diretor do Departamento de Justiça da província de Binh Duong, Nguyen Anh Hoa, afirmou que esta disposição da Lei de Terras de 2024 é muito "flexível", respeitando o princípio da liberdade, o compromisso voluntário, garantindo os princípios de mercado e harmonizando os interesses do Estado, das pessoas com direitos de uso da terra e das empresas com necessidades de uso da terra. Criando assim oportunidades e conveniência para investidores com necessidades de uso da terra realizarem projetos de investimento sem a necessidade de recuperação de terras, garantindo a segurança e a ordem social.

Em relação à determinação das obrigações financeiras de empresas com investimento estrangeiro que recebem transferência de direitos de uso da terra em conexão com a transferência de todo ou parte de um projeto de investimento, de acordo com o Artigo 169 da Lei de Terras de 2013, empresas com investimento estrangeiro não estão autorizadas a receber transferência de direitos de uso da terra para implementar projetos de investimento.

No entanto, de acordo com as disposições da Lei de Terras de 2024 (Cláusula 3, Artigo 142, Cláusula 16, Artigo 260), as empresas com investimento estrangeiro, sob as disposições da Lei de Negócios Imobiliários nº 66/2014/QH13, que foi alterada e complementada por uma série de artigos sob a Lei nº 61/2020/QH14, estão realizando procedimentos para receber a transferência de todo ou parte de um projeto imobiliário, mas até a data de vigência desta Lei, ainda não concluíram os procedimentos de terra para o projeto ou parte do projeto a ser transferido, o órgão estatal competente realizará os procedimentos de alocação de terras, arrendamento de terras ao cessionário e concederá o Certificado de direitos de uso da terra e propriedade de ativos vinculados à terra de acordo com as disposições desta Lei. O cessionário de todo ou parte do projeto imobiliário herdará os direitos de terra e obrigações do cedente do projeto.

De acordo com o Diretor do Departamento de Justiça da província de Binh Duong, Nguyen Anh Hoa, as disposições da Lei de Terras de 2024 removeram dificuldades e obstáculos para casos em que empresas com investimento estrangeiro recebem transferências de direitos de uso de terras associados à transferência de todo ou parte de um projeto de investimento.

No entanto, em relação à regularização dos procedimentos fundiários e das obrigações financeiras para projetos de investimento por empresas com investimento estrangeiro, o Sr. Nguyen Anh Hoa sugeriu que, ao redigir o decreto, nesses casos, seja necessário fornecer instruções específicas sobre o registro de alterações no Certificado de Direito de Uso da Terra emitido. Considerar a estipulação de disposições transitórias para projetos que já estejam em trâmite para transferência de projetos ou partes de projetos, mas ainda não tenham cumprido as obrigações financeiras, a serem implementadas de acordo com as disposições da Lei de Terras de 2024.

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