Momento em que as transações imobiliárias entram em vigor.

Terrenos com certificado de direito de uso da terra (SDD, também conhecido como livro vermelho) que não estejam sob disputa, execução de sentença, penhora, etc., podem ser transferidos.

Como a terra é um bem especial, a transferência dos direitos de uso da terra deve estar em conformidade com as disposições da lei fundiária e ser formalizada por meio de escritura pública. É por isso que existe uma diferença entre a validade do contrato de transferência e a validade da transferência dos direitos de uso da terra.

Assinei um contrato, mas ainda não sei se ele está em vigor.

Precisando urgentemente de uma grande quantia em dinheiro para quitar dívidas, a Sra. PTG (residente na comuna de Dong Tam, província de Dong Nai ) e seu marido firmaram um contrato para transferir ao Sr. HVB (residente na comuna de Tan Loi, província de Dong Nai) 4 sao de terra, de uma área total de 2 hectares de terra perene (com escritura definitiva), pelo valor de 800 milhões de VND. Como o Sr. HVB não possuía o valor total para o pagamento à vista, depositou apenas 100 milhões de VND e se comprometeu a pagar o restante um mês depois. Em seguida, ambas as partes compareceram ao cartório mais próximo para formalizar o contrato.

Advogados da Ordem dos Advogados da Província de Dong Nai prestam assessoria jurídica a moradores da comuna de Dong Tam em agosto de 2025. Foto: Doan Phu

Após um mês, o Sr. HVB ainda não havia cumprido seu compromisso. Portanto, a Sra. PTG e seu marido não transferiram mais o terreno para ele, mas fizeram um contrato de transferência autenticado em cartório para outra pessoa. Como não conseguiu comprar o terreno da Sra. PTG e seu marido porque outra pessoa o "tomou à força", o Sr. HVB se encontrou com eles para exigir a devolução do sinal que havia feito. Caso a Sra. PTG e seu marido não devolvessem o sinal, ele contrataria um advogado para processá-los e impedir a transação entre ela e outra pessoa.

Para evitar complicações, a Sra. PTG e seu marido concordaram em devolver o depósito de 100 milhões de VND ao Sr. HVB. No entanto, ela e o marido ainda querem saber: qual contrato de transferência de 4 sao de terra entre ela e o Sr. HVB, e qual contrato com o cessionário posterior, entrou em vigor e qual ainda não?

Devido ao desconhecimento da data em que o contrato de transferência de terras entra em vigor e à diferença entre o momento da assinatura do contrato e o momento da transferência dos direitos de uso da terra, muitas pessoas encontram dificuldades ao tentar rescindir o contrato. Um exemplo disso é o caso do Sr. DVR (residente na comuna de Gia Kiem, província de Dong Nai).

O Sr. DVR disse: Depois de finalizar o preço, ele assinou um contrato para transferir 150 metros quadrados ^de terreno residencial com escritura definitiva para a Sra. NTD (residente no bairro de Bien Hoa, província de Dong Nai), e ambas as partes apenas assinaram, sendo o contrato autenticado em cartório. No entanto, após o prazo estipulado no contrato, a Sra. NTD ainda não havia providenciado o dinheiro suficiente para lhe entregar. Por esse motivo, ele não concluiu o procedimento de transferência de propriedade para o nome da Sra. NTD.

O Sr. DVR quer saber se o contrato de transferência entre ele e a Sra. NTD já está em vigor e se ele tem o direito de cancelar o contrato quando chegar a data do pagamento e do procedimento de alteração de nome, caso a Sra. NTD esteja ausente.

Com efeito a partir da data da assinatura ou autenticação?

O artigo 401 do Código Civil de 2015 estipula que um contrato legalmente celebrado produz efeitos a partir do momento da sua celebração. A partir do momento em que o contrato entra em vigor, as partes devem cumprir os seus direitos e obrigações mútuas, conforme acordado.

Ao mesmo tempo, os artigos 500 a 503 do Código Civil de 2015 estipulam que um contrato de uso da terra é um acordo entre as partes, segundo o qual o usuário da terra transfere os direitos de uso da terra, de acordo com as disposições da Lei de Terras, para a outra parte; a outra parte exerce os direitos e obrigações decorrentes do contrato com o usuário da terra. O conteúdo do contrato de uso da terra não deve ser contrário às disposições sobre a finalidade do uso, prazo de uso da terra, planejamento, plano de uso da terra e outros direitos e obrigações, de acordo com as disposições da lei de terras e outras disposições de leis pertinentes.

Os contratos de uso e posse da terra devem ser celebrados por escrito, em conformidade com as disposições do Código Civil de 2015, da Lei da Terra e demais normas legais pertinentes. A execução dos contratos de uso e posse da terra deve seguir os procedimentos e formalidades corretos, conforme previsto na Lei da Terra e demais normas legais pertinentes. A transferência dos direitos de uso e posse da terra produzirá efeitos a partir da data do registro, conforme previsto na Lei da Terra.

“O contrato de transferência de direitos de uso da terra entra em vigor no momento da lavratura do contrato. A transferência dos direitos de uso da terra produz efeitos a partir do momento do registro das alterações, de acordo com as disposições da lei fundiária.”

Advogado NGUYEN DUC, Associação de Advogados da Província de Dong Nai.

Além disso, o Artigo 6º da Lei de Autenticação de 2024 estipula claramente que os documentos autenticados em cartório têm validade a partir do momento em que são assinados pelo tabelião e o órgão notarial os autentica. Os documentos autenticados em cartório são válidos para as partes envolvidas e servem de base para que estas solicitem aos órgãos estatais competentes a realização de procedimentos relacionados à transação.

O advogado Nguyen Duc (Ordem dos Advogados da Província de Dong Nai) afirmou: De acordo com as normas acima mencionadas, o contrato de transferência de 4 sao de terra entre a Sra. PTG e o Sr. HVB ainda não entrou em vigor, pois não cumpriu as condições formais (não foi autenticado em cartório nem certificado). Já o contrato firmado entre o casal e o Sr. HVB entra em vigor a partir da data da autenticação em cartório. A questão do Sr. HVB ter solicitado a devolução do depósito e o fato de o casal ter aceitado o pedido não está relacionada à validade do contrato de transferência de terras.

No caso do Sr. DVR: O contrato de transferência entre ele e a Sra. NTD é válido e entra em vigor. Contudo, como a Sra. NTD não cumpriu adequadamente as obrigações acordadas no contrato, ele tem o direito de solicitar a rescisão do contrato assinado. A rescisão de um contrato lavrado em cartório deve atender às seguintes condições: haver acordo e compromisso por escrito de todas as pessoas que participaram do contrato. Além disso, a autenticação da rescisão do contrato deve ser feita no cartório anteriormente utilizado e conduzida por um tabelião.

Ao não cancelar o contrato autenticado em cartório, o Sr. DVR tem o direito de entrar com uma ação judicial, solicitando ao tribunal a anulação do contrato, visto que a Sra. NTD violou gravemente as obrigações contratuais e não cumpriu adequadamente as obrigações assumidas no contrato.

Doan Phu

Fonte: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/