O momento em que as transações imobiliárias se tornam efetivas.

É permitida a transferência de terrenos com certificado de direito de uso da terra (também conhecido como título de propriedade) que não estejam sujeitos a disputas, execução de sentenças, penhora, etc.

Como a terra é um bem especial, a transferência dos direitos de uso da terra deve estar em conformidade com as normas da legislação fundiária e os procedimentos de autenticação notarial. É por isso que existe uma diferença entre a validade do contrato de transferência e a validade da transferência dos direitos de uso da terra.

O contrato foi celebrado sem que se soubesse se já havia entrado em vigor.

Precisando urgentemente de uma grande quantia em dinheiro para quitar dívidas, a Sra. PTG e seu marido (moradores da comuna de Dong Tam, província de Dong Nai ) assinaram um contrato de transferência com o Sr. HVB (morador da comuna de Tan Loi, província de Dong Nai) referente a 4 sao (aproximadamente 0,4 hectares) de terra plantada com culturas perenes (com título de propriedade) pelo valor de 800 milhões de VND. Como o Sr. HVB não tinha dinheiro suficiente para pagar imediatamente, ele fez apenas um depósito de 100 milhões de VND e se comprometeu a pagar o valor total um mês depois. Em seguida, ambas as partes foram ao cartório mais próximo para autenticar o contrato.

Advogados da Ordem dos Advogados da Província de Dong Nai prestaram assessoria jurídica aos moradores da comuna de Dong Tam em agosto de 2025. Foto: Doan Phu

Após um mês, o Sr. HVB ainda não havia cumprido seu compromisso. Portanto, a Sra. PTG e seu marido decidiram não transferir mais o terreno para ele e, em vez disso, celebraram um contrato de transferência registrado em cartório com outra pessoa. Como não conseguiu comprar o terreno da Sra. PTG e de seu marido porque outra pessoa o "tomou à força", o Sr. HVB os confrontou para exigir a devolução do seu sinal. Caso a Sra. PTG e seu marido não devolvessem o sinal, ele ameaçou contratar um advogado para processá-los e impedir a transação entre eles e a outra parte.

Para evitar maiores complicações, a Sra. PTG e seu marido concordaram em devolver o depósito de 100 milhões de VND ao Sr. HVB. No entanto, eles ainda querem saber: dos contratos de transferência de 4 sao (aproximadamente 1.200 metros quadrados) de terreno entre eles e o Sr. HVB, e entre eles e o cessionário subsequente, qual contrato é válido agora e qual não é?

Como muitas pessoas desconhecem a data em que os contratos de transferência de terras entram em vigor e a diferença entre a data de vigência de um contrato de transferência de terras e a data de vigência da transferência dos direitos de uso da terra, elas frequentemente enfrentam dificuldades ao tentar rescindir o contrato. Por exemplo, o caso do Sr. DVR (residente na comuna de Gia Kiem, província de Dong Nai).

O Sr. DVR declarou: Após concordar com o preço, ele elaborou um contrato para a transferência de 150 ^{metros quadrados de} terreno residencial com título de propriedade para a Sra. NTD (residente no bairro de Bien Hoa, província de Dong Nai). Ambas as partes assinaram o contrato, que foi então autenticado em cartório. No entanto, após o prazo estipulado no contrato, a Sra. NTD ainda não tinha dinheiro suficiente para lhe pagar. Portanto, ele não prosseguiu com a transferência de propriedade para a Sra. NTD.

O Sr. DVR quer saber se o contrato de transferência entre ele e a Sra. NTD já entrou em vigor e se ele tem o direito de rescindir o contrato caso a Sra. NTD esteja ausente no dia do pagamento e dos procedimentos de transferência de propriedade.

O contrato entra em vigor a partir do momento da assinatura ou da autenticação em cartório?

O artigo 401 do Código Civil de 2015 estipula que um contrato legalmente celebrado produz efeitos a partir do momento da sua celebração. A partir do momento em que o contrato produz efeitos, as partes devem cumprir os seus direitos e obrigações recíprocos, conforme acordado.

Ao mesmo tempo, os artigos 500 a 503 do Código Civil de 2015 estipulam que um contrato de direitos de uso da terra é um acordo entre as partes, pelo qual o usuário da terra transfere os direitos de uso da terra para a outra parte, de acordo com a Lei de Terras; a outra parte exerce os direitos e obrigações previstos no contrato com o usuário da terra. O conteúdo do contrato de direitos de uso da terra não deve contrariar as normas relativas à finalidade do uso da terra, prazo de uso da terra, ordenamento territorial, planos de uso da terra e outros direitos e obrigações previstos na lei de terras e demais leis pertinentes.

Os contratos relativos aos direitos de uso da terra devem ser celebrados por escrito, em formato compatível com as disposições do Código Civil de 2015, da legislação fundiária e demais leis pertinentes. A celebração dos contratos de direitos de uso da terra deve seguir os procedimentos corretos previstos na legislação fundiária e demais leis pertinentes. A transferência dos direitos de uso da terra produz efeitos a partir da data do registro, conforme estipulado na legislação fundiária.

"O contrato de transferência dos direitos de uso da terra entra em vigor no momento da lavratura do contrato. A transferência dos direitos de uso da terra produz efeitos a partir do momento do registro das alterações, de acordo com as normas da legislação fundiária."

Advogado NGUYEN DUC, Associação de Advogados da Província de Dong Nai.

Além disso, o Artigo 6º da Lei Notarial de 2024 estipula claramente que um documento autenticado em cartório produz efeitos a partir do momento em que é assinado pelo tabelião e autenticado pela entidade notarial. Um documento autenticado em cartório é juridicamente vinculativo para as partes envolvidas e serve de base para que estas solicitem ao órgão estatal competente a realização de procedimentos relacionados à transação notarial.

O advogado Nguyen Duc (Ordem dos Advogados da Província de Dong Nai) declarou: Com base nas normas mencionadas acima, o contrato de transferência de 4 sao (aproximadamente 1000 metros quadrados) de terreno entre a Sra. PTG e seu marido e o Sr. HVB ainda não entrou em vigor porque não cumpre os requisitos formais (não foi autenticado em cartório). No entanto, o contrato firmado entre o casal e uma terceira parte entra em vigor a partir da data da autenticação em cartório. A questão do Sr. HVB solicitar a devolução do depósito, com a qual o casal concordou, não tem relação com a validade legal do contrato de transferência de terreno.

Em relação ao caso do Sr. DVR: O contrato de transferência entre ele e a Sra. NTD é válido. No entanto, como a Sra. NTD não cumpriu suas obrigações conforme estipulado no contrato, ele tem o direito de solicitar seu cancelamento. O cancelamento de um contrato registrado em cartório exige as seguintes condições: Deve haver um acordo ou compromisso por escrito de todas as partes envolvidas no contrato. Além disso, a autenticação do cancelamento deve ser feita pelo mesmo cartório que autenticou o contrato anteriormente e por um tabelião.

Caso o contrato autenticado não possa ser cancelado em um cartório, o Sr. DVR tem o direito de entrar com uma ação judicial, solicitando ao tribunal a anulação do contrato sob a alegação de que a Sra. NTD violou gravemente suas obrigações contratuais e não cumpriu os compromissos estipulados no contrato.

Doan Phu

Fonte: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/