O mercado imobiliário está "estranho", o que os especialistas recomendam?

Segundo o relatório da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis, em termos de situação das transações, nos primeiros 9 meses de 2025, a taxa de absorção do mercado atingiu um nível muito positivo - quase 70%, o que equivale a cerca de 60.000 transações, o dobro do mesmo período do ano passado.

Mas a realidade é que, embora a demanda real ainda represente uma grande proporção, os desenvolvimentos do mercado estão sendo impulsionados por um maior fluxo de caixa de investimento, porque os preços dos imóveis estão em um nível muito alto.

Explicando essa realidade, de acordo com o Sr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, no contexto do aumento da pressão inflacionária e do desenvolvimento da infraestrutura, muitos investidores consideram o mercado imobiliário um porto seguro e uma ferramenta eficaz para obter lucro.

O fluxo de caixa de investimento está atualmente focado principalmente em produtos que atendem a necessidades reais de moradia – produtos com bom potencial de aluguel e claro potencial de valorização. Esses são os principais fatores que motivam a decisão dos investidores de "aplicar capital".

" A maioria das transações no mercado atual vem do segundo grupo de compradores de imóveis — ou seja, aqueles que compram para investir, não para morar. Isso demonstra que as atividades de compra e venda são impulsionadas principalmente pelo fluxo de caixa de investimentos, enquanto a demanda real por moradias ainda enfrenta dificuldades, pois os preços atuais estão muito além da capacidade de pagamento da maioria das pessoas ", afirmou o Sr. Dinh.

Atualmente, a maioria das transações no mercado imobiliário é realizada por investidores. (Foto ilustrativa: Minh Duc).

O Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, Diretor do Departamento de Habitação da CBRE Vietnam, também afirmou que a nova oferta de imóveis no centro da cidade de Ho Chi Minh (antiga Cidade de Ho Chi Minh) está atualmente voltada para atender às necessidades de investimento, e não às necessidades residenciais reais. A maioria dos investidores entende que os compradores não irão morar no imóvel, mas apenas mantê-lo como investimento ou alugá-lo, portanto, o produto é posicionado a preços mais altos para maximizar os lucros.

" Com o nível de preços atual, o fluxo de caixa no mercado está circulando quase que exclusivamente entre investidores, enquanto os compradores de imóveis residenciais têm muita dificuldade de acesso ", comentou o Sr. Kiet.

Os dados do Grupo DKRA também mostram uma tendência semelhante. Em mais de 2.000 transações registradas nos primeiros 9 meses do ano, compradores residenciais representaram apenas cerca de 30%, enquanto os 70% restantes foram investidores. O grupo de investidores possui maior potencial financeiro, estando disposto a pagar preços elevados se enxergar uma oportunidade de lucro, enquanto os compradores residenciais — com um orçamento de 1 a 2 bilhões de VND — dificilmente conseguem adquirir apartamentos com preços a partir de 4 a 5 bilhões de VND.

A Sra. Pham Thi Mien, Vice-Diretora do Instituto de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário do Vietnã (VARS IRE), também afirmou que a maioria das transações no mercado primário provém da demanda do grupo de pessoas que possuem muitos imóveis. Além disso, muitos projetos apresentam boas taxas de absorção graças ao aproveitamento da onda de grandes empreendimentos e às fusões e aquisições locais.

Segundo a Sra. Mien, os preços dos imóveis continuarão a subir no curto prazo porque as expectativas de lucro dos investidores permanecem elevadas. Um grande número de investidores ainda vive bem e não está sob pressão devido ao endividamento. Portanto, não têm motivos para ajustar os preços de venda.

“ Em um contexto de taxas de juros mantidas em níveis baixos, fluxos de caixa baratos continuando a ser injetados no mercado, políticas para promover o investimento público sendo fortemente implementadas e a oferta de moradias de médio e baixo custo ainda escassa, os investidores ainda acreditam que os preços dos imóveis continuarão a subir ”, avaliou a Sra. Mien.

Sr. Le Dinh Chung - especialista imobiliária Também comentou que, recentemente, a oferta de apartamentos tem se concentrado principalmente no segmento de alto padrão. O preço médio de um apartamento atualmente gira em torno de 80 milhões de VND/m². Muitos novos empreendimentos foram lançados recentemente para venda a preços acima de 100 milhões de VND/m².

Com os preços atuais dos imóveis, trabalhadores comuns, mesmo com um salário de 30 milhões de VND por mês, praticamente não têm chance de comprar uma casa. Aqueles que conseguem comprar por 70 a 100 milhões de VND por metro quadrado são principalmente investidores, especuladores e um grupo de pessoas com renda extremamente alta, como empresários.

Ao explicar o motivo da alta tendência de compra especulativa de imóveis no Vietnã, o Sr. Nguyen Quoc Anh, Vice-Diretor Geral da PropertyGuru Vietnam Company, afirmou que isso se deve, em parte, a canal de investimento Este investimento é "fácil de comprar e fácil de vender", possui boa liquidez e oferece lucros maiores do que outros canais, como ouro, ações ou bancos. Os rendimentos do investimento imobiliário estão entre os melhores do Vietnã nos últimos 10 anos, atingindo 197% para apartamentos e 137% para terrenos.

Outro motivo é que a política de impostos sobre imóveis no Vietnã é mais branda e menos restritiva do que em muitos países da região, não havendo sanções contra especulação e abandono de terrenos.

O Sr. Nguyen Quoc Anh mencionou que atualmente existem cinco impostos básicos sobre imóveis no mundo : imposto de propriedade, imposto de renda, imposto de registro, imposto sobre imóveis desocupados (imposto aplicado a imóveis que não são utilizados por um longo período) e imposto de desenvolvimento (desenvolvimento de infraestrutura, serviços públicos e outros serviços na área onde o imóvel está localizado). Em média, o imposto de propriedade em muitos países varia de 0,3% a 20%, o imposto de registro de 2% a 6% e o imposto de renda de 14% a 45%. Alguns países tributam imóveis desocupados em 12% a 20% e aplicam o imposto de desenvolvimento em 1% a 3%.

No Vietnã, os compradores de imóveis atualmente só precisam pagar os três primeiros impostos: imposto de renda (2-5%), imposto predial (0,03-0,2%) e imposto de registro (0,5%). " Os baixos impostos facilitam o investimento em 'rotação' imobiliária, permitindo que os compradores comprem um imóvel hoje e vendam outro amanhã ", disse ele.

Aviso sobre o risco de "bolha"

Segundo o Sr. Nguyen Van Dinh, quando há cada vez menos compradores de imóveis, o mercado perde o equilíbrio entre oferta e demanda, os preços sobem, mas não estão atrelados à demanda real, o que pode facilmente levar a riscos de bolha imobiliária.

Um mercado com muitos participantes, investidores, estará suscetível à inflação de preços. (Ilustração: Minh Duc).

" Sem uma intervenção política oportuna, a habitação em grandes áreas urbanas ficará cada vez mais fora do alcance dos trabalhadores ", disse o Sr. Dinh.

O economista Dinh The Hien também enfatizou a necessidade de trazer o mercado de volta à sua verdadeira natureza, que é atender às necessidades habitacionais da maioria. Quando os investimentos de curto prazo dominam, os apartamentos deixam de ser um lugar para morar e se tornam uma ferramenta para gerar lucro, elevando os preços continuamente e causando consequências sociais. Ele recomendou que o Estado aumente em breve a oferta de moradias de médio e baixo custo para equilibrar a estrutura do mercado.

O Sr. Nguyen Quang Huy, CEO da Faculdade de Finanças e Bancos da Universidade Nguyen Trai, avaliou: Quando o capital flui para o setor imobiliário, o valor desse ativo aumenta mais rapidamente do que a produtividade do trabalho e o crescimento da renda, criando uma lacuna cada vez maior entre os preços dos imóveis e a capacidade de pagamento da população. Isso faz com que o mercado tenda a operar com base em expectativas de aumento de preços em vez da demanda real, tornando a liquidez insustentável e aumentando os riscos de bolhas especulativas.

Com as negociações sendo amplamente impulsionadas por investidores, os mercados tornam-se mais sensíveis a mudanças nas políticas. Um pequeno ajuste no crédito, nas taxas de juros ou no sentimento do mercado pode desencadear uma reação em cadeia, levando a uma desaceleração ou correção local. Esse risco afeta não apenas o grupo especulativo, mas também pode se espalhar para o sistema financeiro, as empresas e a economia como um todo, se não for cuidadosamente controlado.

" Portanto, as medidas drásticas do Governo para arrefecer o aumento dos preços são uma jogada correta e estratégica, visando a estabilidade a longo prazo ", enfatizou o Sr. Huy.

Fonte: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html