Mercado de terrenos para leilões esfria após febre louca há mais de um ano

Depois dos lotes leilão de terras Em 2024, o mercado estava muito aquecido nos subúrbios de Hanói . A atratividade desse mercado está diminuindo. Muitos investidores que "detêm" terrenos leiloados estão querendo vender seus bens, até mesmo aceitando "reduzir perdas".

Em contraste com o cenário agitado de 2024, desde o início do ano, os leilões de terrenos nos subúrbios de Hanói têm apresentado uma tendência de desaceleração. Em muitos lugares, os preços caíram significativamente.

Por exemplo, 34 lotes de terra no distrito de Thach That (antigo) foram leiloados em meados deste ano com o maior preço vencedor de mais de 56 milhões de VND/m², uma queda de 3,3 vezes em comparação à sessão de dezembro de 2024 (o maior preço vencedor foi de mais de 185 milhões de VND/m²).

Da mesma forma, 9 terrenos no distrito de Phuc Tho (antigo) também foram vendidos pelo preço mais alto de 47 milhões de VND/m², uma queda de quase 40% em relação à sessão de setembro do ano passado. Esta sessão teve mais de 100 participantes, uma queda de mais de um terço em relação à sessão anterior.

Muitos lotes leiloados esfriaram. (Foto ilustrativa)

O Sr. Nguyen Tien Thuat, corretor imobiliário na comuna de Hoai Duc, disse que está anunciando dois terrenos do antigo proprietário, cujo preço de venda é apenas um pouco maior que o preço vencedor de 5 a 10 milhões/m², mas há vários meses ninguém pergunta.

Atualmente, a empresa do Sr. Thuat tem vários lotes de terra leiloados nos distritos de Hoai Duc, Thanh Oai e Quoc Oai (antigo) que os investidores colocaram à venda desde o início de 2025. No entanto, o número de transações é muito pequeno, com apenas 5 lotes sendo negociados pelo mesmo preço dos investidores que ganharam e os compraram de volta antes.

Segundo o Sr. Thuat, na verdade, todos os investidores enviaram uma diferença de preço de 200 a 300 milhões de VND/lote para uma área de 90 a 110 m², mas todos os clientes que compraram ofereceram um preço menor. Após muitas tentativas de aumento e redução, os investidores decidiram vender pelo mesmo preço que haviam comprado anteriormente. A razão pela qual esses investidores precisaram vender imediatamente foi porque a data de pagamento dos juros e do principal ao banco havia chegado, mas eles ainda não haviam gerado o fluxo de caixa, o que poderia ser considerado uma medida de "corte de prejuízos" para preservar capital.

De acordo com o Sr. Thuat, atualmente há 4 lotes de terra em Hoai Duc com o preço vencedor do leilão de cerca de 85 milhões de VND/m². O proprietário quer vender pelo mesmo preço, o comprador arcará com o imposto, mas os clientes que vêm perguntar reclamam que o preço é muito alto e querem reduzi-lo em 200 a 300 milhões de VND/lote.

“ Em meados do ano passado, quando o mercado de leilões de terras esquentou, muitos investidores entraram em cena para comprar com fins lucrativos, mas alguns meses depois o mercado reverteu, a liquidez desacelerou e esses investidores foram forçados a vender para recuperar capital para pagar empréstimos bancários ”, disse o Sr. Thuat.

O Sr. Tran Ngoc Anh, corretor imobiliário em Hanói, também disse que, atualmente, muitos investidores que estavam com terrenos leiloados desde agosto e setembro de 2024 foram forçados a reduzir o preço de venda para se livrar dos bens.

Por exemplo, um terreno de 61 m² no antigo distrito de Thanh Oai, com um preço vencedor de cerca de 70 milhões de VND/m², equivalente a cerca de 4,25 bilhões de VND/lote, está sendo vendido atualmente com prejuízo por cerca de 4 bilhões de VND.

Ou outro terreno no antigo distrito de Hoai Duc teve um preço vencedor de cerca de 85 milhões de VND/m², mas agora também caiu para cerca de 80 milhões de VND/m².

De acordo com o Sr. Ngoc Anh, muitas terras leiloadas têm infraestrutura básica, mas não há um plano de conexão futuro para expandir a conectividade regional, então não há muito potencial para aumento de preço.

Especuladores compram e esperam que os preços subam de acordo com as tendências do mercado, sem avaliar o potencial do terreno. Assim, quando o mercado entra em colapso, eles entram em uma situação de "bomb holding", forçados a baixar os preços para reduzir as perdas.

De fato, nas áreas ao redor dos terrenos leiloados, o preço de mercado gira em torno de 50 a 60 milhões de VND/m², mesmo em algumas áreas residenciais, incluindo custos de construção, que variam de 100 a 110 milhões de VND/m², enquanto os terrenos leiloados variam de 80 a 120 milhões de VND/m². Se os investidores detiverem esses terrenos, eles os terão comprado pelo preço de pelo menos 3 anos depois.

Comentando sobre a situação atual dos leilões de terras, o líder de uma empresa de leilões também disse que a situação melhorou bastante em comparação com antes. Por exemplo, antes, um leilão podia ter 1.000 inscrições. Mas agora caiu para algumas centenas. Ou seja, em média, antes havia cerca de 40 a 50 inscrições por lote de terra participando do leilão, mas agora há apenas cerca de 10 a 20 clientes por lote de terra. E os preços também estão mais próximos da realidade, e a situação de cancelamento de depósito não existe mais.

Leilões de terras são mais rigorosos

Segundo especialistas, os leilões de terras estão sendo reforçados para que não haja mais uma febre virtual.

Comentando sobre o arrefecimento dos leilões de terrenos, alguns especialistas imobiliários analisaram que os preços dos terrenos em leilões anteriores foram muito altos e, quando ultrapassavam em muito o seu valor real, a liquidez se tornava um grande problema. Os vencedores dos leilões teriam dificuldade em revender porque não conseguiam encontrar compradores, especialmente no contexto de altas taxas de juros de empréstimos bancários e do mercado imobiliário enfrentando desafios de capital.

Outro motivo pode ser que os compradores "acordaram" após a disparada dos preços dos terrenos. Os investidores não estão mais interessados em pagar um preço alto demais para comprar um terreno e depois ter que se esforçar para vendê-lo com lucro. Como todos veem que o preço atual é muito irrealista, se não encontrarem um comprador em um mês, terão que perder o depósito, por isso estão mais cautelosos.

Além disso, as áreas suburbanas de Hanói, como Hoai Duc, Thanh Oai ou Phuc Tho, apresentam, em sua maioria, um desenvolvimento de infraestrutura irregular. Essas áreas podem ser atraentes no curto prazo, mas os preços dos terrenos são muito altos, o que não corresponde ao poder de compra real do mercado, levando a uma situação prolongada de "segurar terras e esperar o momento certo", reduzindo a atratividade dos terrenos leiloados.

Além do mais, terreno leiloado O terreno é inerentemente especial; o comprador deve pagar o valor integral em pouco tempo, não sendo permitidos pagamentos em atraso. Quando o preço vencedor é muito alto, o investidor tem pouca margem para lucro. Se não houver um plano para explorar, construir ou desenvolver o projeto, o terreno leiloado é apenas um pedaço de papel vermelho no cofre.

Enquanto isso, de acordo com o Sr. Nguyen Tien Thuat, um dos motivos para o arrefecimento dos leilões de terras é que as regulamentações sobre leilões estão se tornando cada vez mais rigorosas. Além do aumento do depósito, a Lei de Leilões de Imóveis revisada, que entrou em vigor no início deste ano, estipula que os infratores podem ser proibidos de participar de leilões por até 5 anos, podendo até ser processados criminalmente. Graças a isso, ao contrário do cenário anterior de competição para comprar e vender, em muitos locais de leilões de terras, uma série de pregões e corretoras "improvisadas" foram fechados.

Além disso, as autoridades reforçaram a fiscalização e o tratamento de comportamento especulativo e manipulação de leilões. Além disso, novas regulamentações sobre aumento de preços iniciais, aumento de depósitos e tratamento rigoroso de abandono de depósitos começaram a entrar em vigor.

O Sr. Pham Duc Toan, CEO da EZ Propert, analisou que os preços dos terrenos em leilões anteriores foram muito altos e, quando ultrapassam o valor real, a liquidez se torna um grande problema. Os vencedores dos leilões terão dificuldade para revender porque não conseguem encontrar compradores, especialmente no contexto de altas taxas de juros de empréstimos bancários e do mercado imobiliário enfrentando dificuldades em fontes de capital.

" A baixa liquidez pode ser a causa direta do esfriamento gradual dos leilões de terras ", comentou o Sr. Toan.

Outro motivo pode ser que os compradores "acordaram" após o forte aumento nos preços dos terrenos. " Alguns investidores não estão mais interessados em pagar um preço muito alto para comprar um terreno e depois ter que se esforçar para vendê-lo com lucro. Como todos eles veem que o preço atual é muito irrealista, se não encontrarem um comprador em um mês, terão que perder o depósito, por isso se tornaram mais cautelosos ", acrescentou o Sr. Toan.

Além disso, o Sr. Toan afirmou que o desenvolvimento da infraestrutura nas áreas suburbanas de Hanói é desigual. Essas áreas podem ser atraentes no curto prazo, mas a alta excessiva dos preços dos terrenos não corresponderá ao poder de compra real do mercado, levando a uma situação prolongada de "reserva de terrenos e espera pelo momento certo", reduzindo a atratividade dos terrenos leiloados.

Fonte: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html