O Vietnã atrai a atenção de investidores estrangeiros, itens raríssimos são vendidos cada vez menos, regulamentações sobre fundos de manutenção de apartamentos.

O Vietnã está cada vez mais atraente para investidores estrangeiros, os preços dos imóveis no bairro antigo de Hanói estão altíssimos, as transações são tranquilas, regulamentações sobre os fundos de manutenção de prédios residenciais... essas são as últimas notícias do mercado imobiliário.

No contexto do mercado imobiliário comercial global, que enfrenta muitos desafios, o Vietnã se destaca como um país com diversas políticas e iniciativas positivas para aprimorar a transparência, a conformidade legal e o ambiente de negócios em geral. (Foto: Hoang Ha)

O preço de 1m² de terreno no bairro antigo de Hanói equivale ao preço de um apartamento.

Segundo o VietNamNet , os imóveis nas ruas "de ouro" do distrito de Hoan Kiem (Hanói), como Dinh Tien Hoang, Cau Go, Lo Su, Hang Ngang, Hang Dao, Hang Bac, Hang Be, Hang Buom, Hang Bong, Hang Bo..., são sempre oferecidos à venda a preços bastante elevados, variando de algumas centenas de milhões a bilhões de VND por metro quadrado, dependendo da localização.

Existem até casas localizadas em duas ruas "de ouro" com preços que chegam a 2 bilhões de VND/m². Por exemplo, uma casa de três andares em uma das ruas Dinh Tien Hoang e Cau Go, com área de 210 m² e 8 m de fachada, está sendo vendida por 420 bilhões de VND. Com esse preço, cada m² equivale a 2 bilhões de VND.

Ou então, uma casa com área de 65m² e 6m de frente para a rua Dinh Tien Hoang está à venda por 70 bilhões de VND, o equivalente a mais de 1 bilhão de VND por metro quadrado. Segundo o vendedor, a casa possui escritura em nome do proprietário e a transação é imediata.

Na Rua Lo Su, está à venda um prédio de 8 andares com área de 100m² e elevador. O preço pedido é de 86 bilhões de VND, equivalente a 860 milhões de VND/m², e é negociável. Segundo o vendedor, o imóvel está registrado em nome do proprietário e é alugado para fins comerciais.

Uma casa de 4 andares na Rua Hang Be, com uma área de 32m², também está sendo vendida por 25 bilhões de VND, o equivalente a cerca de 781 milhões de VND/m². Ou uma casa com uma área de 250m² e uma fachada de 7,5m na Rua Hang Bac está sendo vendida por 120 bilhões de VND, ou cerca de 480 milhões de VND/m².

Da mesma forma, a casa na rua Hang Bo tem uma área de 260 metros quadrados, com um preço de venda de 135 bilhões de VND, ou cerca de 520 milhões de VND por metro quadrado. De acordo com as informações de venda, a casa tem um único proprietário e um "livro vermelho" (documento de registro de imóveis), está localizada em um local extremamente bonito, o mais valioso da rua, com calçada larga...

Um representante da Batdongsan.com.vn afirmou que, em média, nos últimos 3 meses (março, abril e maio de 2023), o preço de venda de casas de frente para a rua no Bairro Antigo de Hanói gira em torno de 597 milhões de VND/m².

O número de pessoas que procuram casas de frente para a rua no Bairro Antigo de Hanói diminuiu cerca de 30% em comparação com o mesmo período do ano passado. Enquanto isso, o preço pedido por casas de frente para a rua no Bairro Antigo de Hanói diminuiu 11% em comparação com o mesmo período do ano passado, mas ainda está 8% acima do nível anterior à pandemia de Covid-19 (2019).

Por exemplo, os dados médios dos três meses de março, abril e maio de 2023, comparados ao mesmo período de anos anteriores em algumas ruas antigas de Hanói, mostram que o preço de venda de casas na Rua Lo Su em 2023 foi de 1,058 bilhão de VND/m² e em 2019 foi de 972 milhões de VND/m². Ou na Rua Hang Buom, o preço médio de venda nos três meses de 2023 foi de 924 milhões de VND/m², enquanto em 2019 foi de 706 milhões de VND/m²...

O Sr. Nguyen Quoc Anh, Vice-Diretor Geral da Batdongsan.com.vn , afirmou que as casas no Bairro Antigo de Hanói servem principalmente para fins de alimentação, hotelaria e serviços turísticos para visitantes nacionais e internacionais. Portanto, um dos indicadores da "saúde" desse segmento imobiliário é o número de turistas, especialmente os estrangeiros.

“O número de turistas melhorou em comparação com o ano passado, mas ainda não recuperou os níveis pré-Covid-19. No primeiro trimestre de 2023, Hanói recebeu quase 5,9 milhões de turistas, enquanto no mesmo período de 2019, esse número foi de quase 7,5 milhões.”

Com essa tendência, prevejo que nos próximos 3 a 6 meses, o nível de preços das casas geminadas no Bairro Antigo de Hanói permanecerá estável e o volume de transações dificilmente aumentará.

Contudo, a longo prazo, nos próximos 3 a 5 anos, quando a economia voltar ao normal e o setor turístico se desenvolver com mais força, as casas geminadas no Bairro Antigo de Hanói ainda representam um dos segmentos com maior potencial. O nível de preços e o volume de transações deverão melhorar”, comentou o Sr. Quoc Anh.

O mercado imobiliário vietnamita está sendo muito procurado por investidores estrangeiros.

Segundo a Zing , durante uma recente viagem de negócios ao Vietnã, Matthew Bouw, CEO da região Ásia-Pacífico (APAC) da Cushman & Wakefield, afirmou que o Vietnã está se tornando cada vez mais atraente para muitos investidores institucionais em todo o mundo.

Em março, a empresa de serviços imobiliários comerciais realizou um evento em sua sede em Singapura para 80 dos maiores investidores institucionais do mundo, muitos deles da Ásia. Quando a Cushman & Wakefield perguntou aos executivos sobre seus mercados de investimento imobiliário favoritos, a grande maioria das respostas incluiu Japão, Austrália e Vietnã.

Segundo Matthew Bouw, os investidores institucionais sempre buscam mercados estáveis e confiáveis. Em particular, no contexto do mercado imobiliário comercial global, que enfrenta muitos desafios, o Vietnã se destaca como um país com diversas políticas e iniciativas positivas para aprimorar a transparência, a conformidade legal e o ambiente de negócios em geral.

Ao mesmo tempo, a onda de investimentos de muitas grandes empresas multinacionais, como Lego, Panasonic, Samsung, LG, Sharp..., também é um sinal positivo, porque onde quer que os inquilinos estejam, os investidores institucionais os seguirão.

Olhando para o futuro, o Sr. Matthew Bouw enfatizou que os investidores estão sempre à procura de áreas que apresentem crescimento, como indicadores econômicos positivos, população jovem, classe média em expansão e urbanização acelerada.

"O Vietnã possui todos esses atributos, além de uma alta taxa de crescimento do PIB. Todos esses fatores impulsionam o desenvolvimento de todos os setores imobiliários. O Vietnã tem os motores de crescimento e pode se tornar um destino de investimento ainda mais atraente se continuar a se esforçar para melhorar o ambiente de negócios", disse o chefe da Cushman & Wakefield APAC.

Por trás da onda de imóveis raríssimos à venda em Hanói

Recentemente, o mercado imobiliário de Hanói tem estado em polvorosa com informações sobre a venda de 5 casas de 4 andares na rua Quang An, em Tay Ho, com uma área de 1.263m², avaliadas em 660 bilhões de VND.

Em particular, o corretor enfatizou que este é o terreno mais bonito do bairro de Quang An e que pouquíssimas pessoas o vendem. Também na rua Quang An, recentemente, um corretor anunciou a venda de uma casa "supergrande, de alto padrão, com 1.270 m², por apenas 600 bilhões de VND". Para atrair a atenção, o corretor destacou que se trata de um imóvel "extremamente raro", com escritura definitiva em nome do proprietário, totalmente residencial e destinado ao uso a longo prazo...

Recentemente, surgiram muitos anúncios de imóveis com preços que chegam a centenas de bilhões de VND, não apenas na área do Bairro Antigo, conhecida como a região "diamante" de Hanói, mas também em muitas ruas principais.

Como, por exemplo, o prédio de 9 andares na rua Ton Duc Thang (Dong Da) com uma área de 528 m² à venda por 485 bilhões de VND; o prédio na rua Thai Ha (Dong Da) com uma área de 1.869 m² à venda por 518 bilhões de VND; a casa na rua Xa Dan (Dong Da) com uma área de 183 m² à venda por 118 bilhões de VND...

Ao analisar os preços das casas na Rua Cau Giay, observa-se que muitas estão à venda por valores entre 550 e 750 milhões de VND/m². Já na Rua Trung Kinh, os preços variam entre 500 e 600 milhões de VND/m².

Enquanto isso, na Rua Tran Duy Hung, casas geminadas estão sendo oferecidas à venda por preços que variam de 500 milhões a mais de 700 milhões de VND/m². Por exemplo, uma casa geminada de 200m² com 4 andares está à venda por 145 bilhões de VND, o equivalente a 725 milhões de VND/m². O vendedor disse que a casa está alugada por 250 milhões de VND/mês...

Não apenas imóveis, mas também vilas em muitas áreas urbanas estão sendo vendidas por várias centenas de bilhões de dongs.

Em um site de anúncios imobiliários online, uma casa no bairro de Hoang Lan, no empreendimento Vinhomes Green Bay (Nam Tu Liem), está sendo oferecida por mais de 650 milhões de VND/m². Com uma área superior a 300 m², o valor total da propriedade é de 200 bilhões de VND.

Pesquisas mostram que o preço de venda atual no empreendimento diminuiu em comparação com o pico do ano passado, situando-se entre 600 e 700 milhões de VND por metro quadrado, mas o preço total dos apartamentos com a melhor vista não é inferior a dez milhões de dólares.

Vender casas avaliadas em centenas de bilhões de dongs em Hanói não é novidade, mas tornou-se algo mais recente. A rápida valorização dos preços fez com que o segmento de casas geminadas e vilas registrasse baixa liquidez. Muitos proprietários estão sendo forçados a vender, e alguns até reduziram os preços na esperança de se desfazerem dos imóveis rapidamente.

No entanto, o preço de venda desse segmento ainda é muito alto, inadequado para as necessidades reais da maioria das pessoas. Por exemplo, casas localizadas fora do terceiro anel viário registraram preços de venda de várias centenas de bilhões de VND. Esse é um patamar que antes só se via em distritos centrais.

Especialistas do setor afirmam que, atualmente, as taxas de juros bancárias estão altas, a especulação imobiliária diminuiu e a demanda real se concentra em imóveis populares e acessíveis. Em um cenário econômico adverso, quanto mais se anunciam imóveis no valor de centenas de bilhões de dongs, mais eles permanecem sem vender.

Segundo especialistas do mercado imobiliário, segmentos altamente especulativos, como casas geminadas e vilas, estão passando por um forte processo de purificação. O mercado, nesta fase, está se voltando para segmentos que atendem à demanda real.

O mercado imobiliário atravessa um ciclo difícil, mas também uma fase necessária para eliminar empresas fracas e ineficientes. Ao mesmo tempo, exige que o Governo continue a inovar as suas políticas e instituições.

Regulamentos sobre o fundo de manutenção de prédios de apartamentos

De acordo com os regulamentos, a Administração do Condomínio abre uma conta específica em uma instituição de crédito que opera no Vietnã para gerenciar e utilizar o fundo de manutenção das áreas comuns do condomínio e o fundo de manutenção das áreas comuns de todo o edifício.

Atualmente, a implementação das disposições da lei de habitação relativas ao fundo de manutenção de edifícios residenciais, no inciso 6, artigo 1º do Decreto nº 30/2021/ND-CP, de 26 de março de 2021, do Governo, que altera e complementa diversos artigos do Decreto nº 99/2015/ND-CP, que orienta a implementação de diversos artigos da Lei de Habitação, estipula: "A administração do edifício residencial é responsável pela abertura de uma conta para receber os fundos de manutenção das áreas comuns cedidas pelo investidor, de acordo com o Regulamento de gestão e uso de edifícios residenciais emitido pelo Ministério da Construção".

Além disso, no ponto a, cláusula 3, artigo 36 da Circular nº 02/2016/TT-BXD, de 15 de fevereiro de 2016, do Ministro da Construção, que promulga o regulamento sobre a gestão e utilização de edifícios de apartamentos (alterada e complementada na cláusula 12, artigo 3 da Circular nº 28/2016/TT-BXD, de 15 de dezembro de 2016), estipula-se: "A administração do edifício de apartamentos abre uma conta específica numa instituição de crédito que opere no Vietname para gerir e utilizar o fundo de manutenção das áreas comuns do edifício de apartamentos e o fundo de manutenção das áreas comuns de todo o edifício de apartamentos".

Com relação ao fundo de manutenção de apartamentos, recentemente, o Ministério da Construção também enviou um documento à Administração do condomínio Eco Green City (Hanói) respondendo sobre a implementação das normas da lei de habitação relacionadas ao fundo de manutenção de apartamentos.

Em particular, o Ministério da Construção instruiu a Administração do condomínio Eco Green City a comparar as disposições da referida lei com o seu caso específico para fins de implementação. Ao mesmo tempo, ressalta-se que, durante o processo de implementação, caso surjam dificuldades ou problemas, a Administração deverá contatar a agência estatal de gestão habitacional da região, o Departamento de Construção de Hanói, para obter orientação e soluções de acordo com a sua competência.

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