10 soluții pentru a elimina obstacolele și a stimula redresarea pieței imobiliare.

Piața imobiliară a depășit pragul de jos.

În numele agențiilor imobiliare, dorim să mulțumim ziarului.   Muncitori   Organizarea seminarului „Îndepărtarea obstacolelor juridice în domeniul imobiliar” în acest moment este foarte oportună, deoarece se pregătesc spre aprobare probleme care necesită acțiuni decisive și includerea în Lege.

Toți liderii, instituțiile de cercetare și comunitatea de afaceri sunt conștienți de obstacolele juridice semnificative de pe piața imobiliară. Am raportat Guvernului că cea mai mare dificultate este de natură juridică, reprezentând până la 70% din obstacolele cu care se confruntă proiectele.

Există trei niveluri de obstacole. Cel mai mare obstacol este lipsa de consecvență, contradicțiile și conflictele din unele reglementări. Unele reglementări din documentele sub-juridice legate de terenuri și proprietăți imobiliare prezintă, de asemenea, probleme. În special, există dificultăți în aplicarea legii de către oficialii și funcționarii publici din diverse departamente și agenții. Același document poate fi rezolvat relativ bine în unele localități, în timp ce în altele nu, ceea ce cauzează blocaje pentru proiectele locale.

Al doilea obstacol major este accesul la capital. Pe lângă capitalul propriu, afacerile imobiliare s-au bazat pe alte patru surse de finanțare în ultima vreme. În primul rând, capitalul de pe piața bursieră; în prezent, există peste 1.600 de companii listate, dintre care doar peste 169 sunt legate de domeniul imobiliar. Acest număr este foarte mic și insuficient pentru a utiliza pe deplin capitalul de pe piața bursieră.

În al doilea rând, în timp ce capitalul din obligațiuni a stagnat din trimestrul al treilea al anului 2022, piața obligațiunilor rămâne problematică în ciuda Rezoluției 08 care vizează reglementarea.

Al treilea obstacol major, și la fel de important, este accesul la credite de la băncile comerciale. Acesta este capitalul inițial, care acționează ca o „moașă” și oferă un sprijin semnificativ întreprinderilor, dar nu a fost încă pe deplin exploatat.

Capitalul rămas provine de la clienți și parteneri, dar dacă obstacolele inițiale nu sunt rezolvate, și aceste obstacole devin insurmontabile. În special, capitalul provenit de la parteneri și investițiile străine directe (ISD) presează companiile autohtone să „vândă” proiecte ieftin sau să solicite reduceri mari înainte de a accepta să investească. Simplu spus, acestea acționează ca niște vulturi care așteaptă să „vâneze” proiecte eșuate. Acesta este un dezavantaj semnificativ pentru companiile autohtone.

În prezent, segmentul cel mai favorabil este probabil cel al imobiliarelor industriale. Cei trei ani de pandemie nu au avut un impact semnificativ asupra acestui sector, ceea ce a creat și condiții favorabile pentru creșterea altor industrii.

În ceea ce privește piața, cred că ar trebui să folosim acum termenul „atingere a minimului”. Mulți oameni cred că piața a atins minimul undeva în aprilie sau mai a acestui an. Cu toate acestea, pe baza datelor de la Departamentul de Construcții din orașul Ho Chi Minh, cred că atingerea minimului a avut loc în primul trimestru al anului 2023, când sectorul imobiliar a înregistrat o creștere negativă de 16,1%, dar s-a îmbunătățit treptat de atunci.

La sfârșitul celui de-al doilea trimestru al anului 2023, creșterea era încă negativă cu peste 11%. Dar, din al treilea trimestru încoace, aceasta a scăzut la puțin peste 8%.

În ceea ce privește obstacolele juridice, există în prezent trei probleme principale: reglementările legale; reglementările sub lege, cum ar fi decretele și circularele; și deciziile la nivel provincial. Aceste obstacole creează dificultăți pentru oficiali și funcționari publici în gestionarea dosarelor legate de imobiliare, ducând la teama de responsabilitate, la transferarea responsabilității și la reticența în a face propuneri.

Emiterea de către Comitetul Central a unor regulamente care protejează drepturile funcționarilor care îndrăznesc să gândească și să acționeze va contribui la revitalizarea spiritului funcționarilor publici. În același timp, Rezoluția 18 a celui de-al 13-lea Comitet Central al Partidului Comunist din Vietnam privind „Continuarea inovării și îmbunătățirii instituțiilor și politicilor, sporirea eficacității și eficienței gestionării și utilizării terenurilor și crearea unui impuls pentru a face din țara noastră o țară dezvoltată cu venituri ridicate” a subliniat necesitatea modificării Legii funciare din 2013 și a legilor conexe pentru a asigura consecvența și uniformitatea.

În opinia mea, Legea funciară actuală (modificată), pe care Adunarea Națională o analizează și se pregătește să o adopte, este o întreprindere masivă care se întinde pe peste 200 de pagini. Cu toate acestea, citind cea mai recentă versiune, încă găsesc unele puncte problematice, inclusiv problema accesului la terenuri pentru întreprinderi, așa cum este stipulat în articolul 128.

Prin urmare, proiectul de regulament propune două opțiuni: întreprinderile pot dezvolta proiecte de locuințe comerciale doar dacă achiziționează terenuri rezidențiale prin transfer sau dacă achiziționează atât terenuri rezidențiale, cât și alte tipuri de terenuri. Așadar, cum poate exista teren pentru proiecte de locuințe comerciale la scară largă sau pentru zone urbane la scară largă? În inima orașului Ho Și Min, chiar și terenurile rezidențiale acoperă de obicei doar câteva mii de metri pătrați, cel mult.

Chiar dacă cineva achiziționează un teren agricol de 10 hectare sau un teren industrial de 2 hectare, nu poate continua proiectul deoarece nu există teren rezidențial disponibil. În opinia mea, acest lucru este nerezonabil și trebuie ajustat pentru a facilita dezvoltarea proiectelor comerciale.

În plus, sper și la reglementări adecvate care să faciliteze dezvoltarea locuințelor sociale, a locuințelor pentru lucrători, precum și renovarea și reconstrucția clădirilor vechi de apartamente. Mă aștept ca Legea funciară modificată să fie examinată și adoptată la momentul oportun.

În plus, este esențial să se asigure consecvența și uniformitatea cu Legea funciară, precum și cu Legea privind instituțiile de credit și Legea privind licitația activelor, în legile relevante, cum ar fi Legea locuințelor (modificată) și Legea privind afacerile imobiliare (modificată).

Sursă: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm