10 soluții pentru a elimina obstacolele și a promova redresarea imobiliară

Piața imobiliară a atins punctul cel mai jos.

În numele agențiilor imobiliare, mulțumim ziarului.   Muncitori   Organizarea seminarului „Îndepărtarea obstacolelor juridice în domeniul imobiliar” în această etapă este foarte oportună, deoarece problemele trebuie rezolvate drastic și incluse în Legea care se pregătește pentru aprobare.

Toți liderii, agențiile de cercetare și comunitățile de afaceri înțeleg clar că problemele juridice sunt foarte importante pe piața imobiliară. Am raportat Guvernului că cea mai mare dificultate este de natură juridică, reprezentând 70% din problemele proiectelor.

Există 3 niveluri de probleme. Cea mai mare problemă este lipsa de consecvență a unor reglementări, contradictorii și care intră în conflict cu legea. Problematice sunt și unele reglementări din documentele sublegislative referitoare la terenurile din sectorul imobiliar. În special, există probleme în aplicarea legii de către funcționarii publici din departamente și ramuri. Cu același document, unele localități au rezolvat problema relativ bine, în timp ce altele nu au reușit să o rezolve, ceea ce a cauzat congestie pentru proiectele locale.

A doua cea mai mare problemă este accesul la capital. Pe lângă capitalul propriu, întreprinderile imobiliare s-au bazat pe alte patru surse de capital în ultima vreme. Prima este capitalul de pe piața bursieră, în prezent existând peste 1.600 de întreprinderi listate, dintre care doar peste 169 sunt întreprinderi legate de domeniul imobiliar. Acest număr este foarte mic, insuficient pentru a exploata capitalul de pe piața bursieră.

Pe locul al doilea se află capitalul din obligațiuni, dar din al treilea trimestru al anului 2022, acesta a fost blocat. Până în prezent, piața obligațiunilor este încă blocată în ciuda Rezoluției 08 de ajustare.

A treia problemă majoră este creditul de la băncile comerciale. Acesta este o sursă de capital inițial, acționând ca o „moașă”, un sprijin important pentru afaceri, dar nu a fost exploatat.

Restul este capital de la clienți și parteneri, dar atunci când problemele inițiale nu sunt rezolvate, aceste probleme sunt și ele blocate. În special capitalul provenit de la parteneri și capitalul străin (ISD) obligă întreprinderile autohtone să „vândă” proiecte ieftin sau să ofere reduceri mari pentru investiții. Simplu spus, acestea sunt ca niște proiecte „greoaie” care așteaptă să „vâneze” proiecte „moarte”. Acesta este un dezavantaj uriaș pentru întreprinderile autohtone.

În prezent, segmentul cel mai favorabil este probabil cel al imobiliarelor industriale. Pandemia de 3 ani nu a afectat prea mult acest sector, ceea ce creează și condiții pentru promovarea altor industrii.

În ceea ce privește piața, cred că ar trebui să folosim acum termenul de zonă inferioară. Mulți oameni cred că minimul pieței este undeva în aprilie sau mai anul acesta. Dar, pe baza datelor de la Departamentul de Construcții din orașul Ho Chi Minh, cred că zona inferioară este din primul trimestru al anului 2023, când creșterea sectorului imobiliar este de -16,1%, dar se îmbunătățește treptat de atunci încolo.

La sfârșitul celui de-al doilea trimestru al anului 2023, creșterea era încă negativă, de peste 11%. Dar, începând cu al treilea trimestru, a fost negativă doar la peste 8%.

În ceea ce privește problemele juridice, există în prezent trei aspecte: reglementări legale; reglementări sublegislative, cum ar fi decretele și circularele; și deciziile provinciale. Aceste probleme cauzează dificultăți funcționarilor publici și funcționarilor publici în gestionarea documentelor legate de sectorul imobiliar, cum ar fi teama de responsabilitate, eschivarea de la răspundere și reticența de a face sugestii.

Emiterea de reglementări de către Guvernul Central privind protejarea drepturilor funcționarilor care îndrăznesc să gândească și să acționeze va contribui la revitalizarea spiritului funcționarilor publici. Împreună cu aceasta, Rezoluția 18 a Comitetului Central al celui de-al 13-lea Partid privind „Continuarea inovării și perfecționării instituțiilor și politicilor, îmbunătățirea eficacității și eficienței gestionării și utilizării terenurilor, crearea unui impuls pentru transformarea țării noastre într-o țară dezvoltată cu venituri ridicate” a subliniat necesitatea modificării Legii funciare din 2013 și a legilor conexe pentru a asigura coerența și unitatea.

În opinia mea, Legea funciară (modificată), aflată în prezent în curs de examinare și pregătire pentru aprobare de către Adunarea Națională, având peste 200 de pagini, este o lucrare masivă, dar, citind cel mai recent proiect, există încă unele probleme, inclusiv problema accesului la terenuri pentru întreprinderi, stipulată în articolul 128.

Prin urmare, proiectul prevede două opțiuni: întreprinderile acceptă doar transferul de terenuri rezidențiale sau terenuri rezidențiale și alte terenuri pentru a li se permite realizarea de proiecte de locuințe comerciale. Așadar, cum poate exista teren pentru realizarea de proiecte mari de locuințe comerciale, în zone urbane de mare amploare? În centrul orașului Ho Și Min, dacă este vorba de terenuri rezidențiale, cel mai mare are doar câteva mii de metri pătrați.

În cazul cumpărării a 10 hectare de teren agricol sau a 2 hectare de teren industrial, este totuși imposibil de realizat proiectul deoarece nu există teren rezidențial. În opinia mea, acest lucru este nerezonabil și trebuie ajustat în mod corespunzător pentru a facilita dezvoltarea proiectelor comerciale.

În plus, sper și că vor exista reglementări adecvate pentru a facilita dezvoltarea locuințelor sociale, a locuințelor pentru lucrători și renovarea și reconstrucția clădirilor vechi de apartamente. Sper că Legea funciară revizuită va fi luată în considerare și adoptată la momentul oportun.

În plus, este foarte importantă modificarea unor legi conexe, cum ar fi Legea locuinței (modificată), Legea afacerilor imobiliare (modificată) pentru a asigura consecvența și consecvența cu Legea funciară, alături de Legea privind instituțiile de credit și Legea privind licitația proprietăților.

Sursă: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm