Îngrijorări legate de propunerea de înăsprire a tranzacțiilor imobiliare

Reglementarea conform căreia toate tranzacțiile imobiliare trebuie să treacă printr-un schelet administrat de stat va afecta dezvoltarea pieței.

Ministerul Construcțiilor solicită comentarii din partea ministerelor și a ramurilor cu privire la conținutul proiectului de Rezoluție a Guvernului privind mecanismul de control și reducere a prețurilor la proprietăți imobiliare. Cu toate acestea, potrivit experților, propunerile trebuie reconsiderate pentru a evita situația în care aplicarea pripită va afecta piața imobiliară și economia.

Trebuie să ne concentrăm pe interesele oamenilor

Pentru a contribui la reducerea prețurilor și la înăsprirea speculațiilor imobiliare, proiectul subliniază trei factori care impun reglementarea tranzacțiilor imobiliare și publicarea și transparența acestora prin înființarea unui centru de tranzacții imobiliare înființat de stat.

În special, propunerea de politică de „înăsprire” a creditelor pentru achiziționarea unei a doua și a treia locuințe prin aplicarea unor rate dobânzi mici, cumpărătorii putând împrumuta doar 50% la achiziționarea unei a doua locuințe și nu mai mult de 30% pentru o a treia locuință; în loc să se aplice rata actuală a creditelor de 70%-80%. În plus, Ministerul Construcțiilor a propus ca Guvernul să prevadă ca Comitetele Populare din provincii și orașe să rezerve cel puțin 30% din numărul total de proiecte de construcție de locuințe comerciale preconizate a fi dezvoltate în perioada 2026-2030 pentru construirea de locuințe comerciale accesibile.

Compania C-Holdings predă apartamente rezidenților din cadrul proiectului The Maison (cartierul Thu Dau Mot, orașul Ho Chi Minh). Fotografie: THAO NGUYEN

Confruntată cu problemele menționate anterior, expertul financiar-bancar Nguyen Tri Hieu a declarat că propunerea Ministerului Construcțiilor de a limita acordarea de credite de către băncile comerciale cumpărătorilor de locuințe secundare și terțe este nerezonabilă, deoarece activitățile de creditare depind întotdeauna de apetitul pentru risc al băncilor comerciale și de capacitatea de rambursare a clienților. Intervenția Ministerului Construcțiilor în politica de creditare a băncilor, care aparține domeniului politicii monetare, poate cauza probleme. Dr. Pham Viet Thuan, directorul Institutului de Economie a Resurselor Naturale și Mediului din orașul Ho Chi Minh, a declarat că proiectul de regulament conform căruia toate tranzacțiile imobiliare trebuie să treacă printr-un etaj gestionat de stat nu este potrivit funcției sale, afectând dezvoltarea pieței imobiliare, deoarece ordinea și procedurile din tranzacții sunt limitate. Dr. Pham Viet Thuan a spus că terenul este un mijloc de producție, nu o marfă tranzacțională normală, cu criteriul ca utilizatorii terenurilor să fie eficienți în procesul de utilizare. Prin urmare, este nevoie de o politică specifică pentru a construi o listă de prețuri ale terenurilor în localități care tinde să scadă în timp, pentru a determina că interesele oamenilor sunt primordiale.

Dna Tran Thi Cam Tu, directoarea generală a Exim Real Estate JSC (EximRS), a declarat că limitarea creditelor bancare este un aspect destul de sensibil pentru piața imobiliară. O implementare prea grăbită va pune piața imobiliară în pericol de „înghețare”. Potrivit dnei Tu, de fapt, în trecutul recent, în segmentul imobiliar de lux, s-a înregistrat o scădere evidentă a tranzacțiilor. Între timp, proiectele de locuințe comerciale low-cost nu au ofertă. Prin urmare, dacă se aplică o înăsprire a creditelor, investitorii nu vor putea implementa mai multe proiecte. Acest lucru va afecta foarte mult întreaga piață, iar fără o ofertă cuprinzătoare, va afecta cererea de achiziții de locuințe pentru generații întregi în familie.

Sunt necesare soluții sustenabile

Dl. Nguyen Tri Hieu a declarat că propunerea Ministerului Construcțiilor ar putea fi temporară, dar pentru a rezolva problema pe termen lung, sunt necesare soluții mai sustenabile.

Mai exact, se impun impozite mari pe proprietățile secundare, terțiare sau de investiții. Acest lucru va reduce stimulentul pentru speculații, reducând astfel prețurile imobiliarelor. Cu toate acestea, impozitele în sine nu sunt suficiente. Este nevoie de un mecanism de piață, adică să se asigure că cererea și oferta se întâlnesc. Dacă oferta de imobiliare crește suficient pentru a satisface cererea, prețurile locuințelor vor scădea. Prin urmare, pe lângă politicile pe termen lung, este necesar să se promoveze oferta, astfel încât oamenii să aibă oportunitatea de a deține case, contribuind astfel la reducerea prețurilor locuințelor. Statul trebuie să joace un rol principal în furnizarea de fonduri funciare, finalizarea procedurilor administrative și a politicilor legate de terenuri și credit. Problema din Vietnamul de astăzi este că oferta de imobiliare este congestionată, în timp ce cererea este foarte mare. Dezechilibrul dintre cerere și ofertă a împins prețurile locuințelor la niveluri nerezonabile.

Împărtășind aceeași opinie, Dr. Le Xuan Nghia, fost vicepreședinte al Comitetului Național de Supraveghere Financiară, a declarat că, în conformitate cu prevederile Legii privind instituțiile de credit, guvernul nu are voie să se amestece în activitățile de creditare ale băncilor comerciale. O astfel de intervenție ar încălca libertatea de afaceri a băncilor, afectând independența și transparența activităților de creditare.

În plus, distincția dintre „prima locuință” și „a doua locuință” a unui cumpărător este extrem de complicată și dificil de implementat. Băncile comerciale nu au funcția sau resursele necesare pentru a îndeplini această sarcină, deoarece limitarea creditelor ipotecare și reducerea prețurilor locuințelor nu este responsabilitatea principală a băncilor.

Potrivit Dr. Le Xuan Nghia, în ultimele decenii, Banca de Stat a controlat activitățile de creditare imobiliară prin aplicarea unor rate de risc de credit ridicate, de la 150% la 250%. De exemplu, dacă o bancă comercială acordă împrumuturi de 100 de miliarde VND pentru imobiliare, Banca de Stat va calcula riscul corespunzător de la 150 la 250 de miliarde VND. Acest lucru obligă băncile să își folosească profiturile pentru a constitui rezerve de risc la nivelul corespunzător, limitând astfel indirect creditarea imobiliară. Dr. Le Xuan Nghia consideră că problema centrală a pieței imobiliare vietnameze este dezvoltarea de produse imobiliare potrivite pentru fiecare segment de cerere. Statul trebuie să se concentreze pe eliminarea obstacolelor legale pentru creșterea ofertei de locuințe ieftine, implementând în același timp politici de sprijinire a cumpărătorilor de locuințe, în special a celor cu venituri mici. El a citat exemplul Singapore, unde persoanele sărace primesc credite ipotecare la o rată fixă ​​a dobânzii de 2,5%, iar guvernul despăgubește băncile pentru rata dobânzii peste acest nivel. Astfel de soluții pot fi mult mai eficiente decât intervenția directă în politicile de creditare ale băncilor.

Potrivit Dr. Pham Viet Thuan, limitarea speculațiilor prin utilizarea cotelor de impozitare bazate pe timpul tranzacției la înregistrare, în loc de gestionarea prin intermediul unor etaje online, va ajuta la gestionarea stabilă a proprietăților imobiliare. În consecință, pentru a evita speculațiile, Vietnamul poate aplica instrumente de impozitare a tranzacțiilor, ceea ce este foarte eficient. De exemplu, tranzacțiile imobiliare în termen de 12 luni au o cotă de impozitare de 20% din prețul de vânzare, 36 de luni este de 10%, iar 60 de luni este de 5%. Restul vor aplica o taxă de 2%, așa cum este acum... „Reducerea speculațiilor și reducerea prețurilor anuale ale terenurilor vor fi un instrument eficient pentru reglementarea prețurilor terenurilor, ajutând oamenii să aibă oportunitatea de a cumpăra case în viitor, crearea de securitate socială este ceva ce trebuie calculat chiar acum” - a împărtășit Dr. Thuan.

Nu este în conformitate cu practica internațională

Potrivit Dr. Le Xuan Nghia, în prezent, în lume, nicio țară nu controlează prețurile imobiliarelor prin restricționarea împrumuturilor pentru cumpărătorii de locuințe. Prin urmare, aplicarea măsurii de reducere a limitelor de credit pentru locuințe secundare sau mai multe nu este în conformitate cu practica internațională și poate avea impacturi negative asupra pieței.

Sursă: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm